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核心提示：2月1日，國(guó)稅總局將正式向房產(chǎn)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。對(duì)于中小房產(chǎn)商而言，可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)稍微降價(jià)以求快賣(mài)。因?yàn)槿绻麧?rùn)過(guò)高，達(dá)到200％的利潤(rùn)率的話(huà)，就要交60％的增值稅了。 |
一周后，國(guó)稅總局將正式向房企征收30％～60％的土地增值稅
信息時(shí)報(bào)1月25日?qǐng)?bào)道 再過(guò)一周，國(guó)稅總局將正式向房產(chǎn)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授董藩認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商成本的增加可能會(huì)使得供應(yīng)減少，從而影響供求關(guān)系引起房?jī)r(jià)上漲。廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理黃韜向記者反映，近期不少購(gòu)房者都認(rèn)為增值稅清算增加的成本將直接打入房?jī)r(jià)，反而使房子賣(mài)得更快。
那么，面臨成本的增加，房產(chǎn)商又有什么對(duì)策呢？是否就真的會(huì)將增加的成本打入房?jī)r(jià)呢？記者昨日采訪(fǎng)了業(yè)內(nèi)有關(guān)人士。
中小企可能小幅降價(jià)
嘉裕集團(tuán)副總裁江瑞敏認(rèn)為，清算土地增值稅的影響比較大，對(duì)開(kāi)發(fā)商有打擊。他認(rèn)為，這主要是政府希望開(kāi)發(fā)商不要有太多的利潤(rùn)，讓開(kāi)發(fā)商從土地中的獲利通過(guò)稅收的方式再回饋給購(gòu)房者。但是，企業(yè)都是追求最大利潤(rùn)的，因此在真正實(shí)施時(shí)的情況會(huì)如何，恐怕還需待時(shí)日檢驗(yàn)。
可以肯定的是，由于有30％～60％的界定，所以開(kāi)發(fā)商需要更好的成本匡算能力。新規(guī)規(guī)定，如果利潤(rùn)達(dá)到不同的標(biāo)準(zhǔn)，需繳納的稅率差別較大。但由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都是至少兩三年的過(guò)程，本身就很難進(jìn)行增值稅的計(jì)算，再加上增值稅征收并沒(méi)有出臺(tái)明確的計(jì)算公示，所以如何進(jìn)行成本的匡算很復(fù)雜。
特別是對(duì)于中小企業(yè)而言，可能根本就算不出來(lái)這個(gè)數(shù)目是多少。在這種情況，可能有些樓盤(pán)會(huì)在簡(jiǎn)單計(jì)算后，對(duì)房?jī)r(jià)稍微降價(jià)以求快賣(mài)。因?yàn)槿绻麧?rùn)過(guò)高，達(dá)到200％的利潤(rùn)率的話(huà)，就要交60％的增值稅了。那開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)為，既然如此還不如少賺點(diǎn)利潤(rùn)，回饋?zhàn)约旱念櫩透谩?/p>
不會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本影響房?jī)r(jià)
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授董藩認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點(diǎn)的企業(yè)退出開(kāi)發(fā)行業(yè)，并降低今后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率，甚至可能降低絕對(duì)投資額，雖然對(duì)抑制投資過(guò)熱有好處，未來(lái)的商品房供應(yīng)可能會(huì)有所減少。另外，絕大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，提升房?jī)r(jià)。在各種因素的作用下，土地增值稅的征收方式的變化可能會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。
但廣州業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，土地增值稅主要是對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的要求變高了，理智的開(kāi)發(fā)商決不會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本。嘉裕集團(tuán)副總裁江瑞敏就表示，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)因此而上漲可能只是銷(xiāo)售人員促進(jìn)購(gòu)房速度的手段，要防止這種羊群效應(yīng)。
鏈接 普通住宅供應(yīng)或?qū)⒃龆?/STRONG>
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增值稅的清算征收讓儲(chǔ)備土地等待升值的空間大打折扣。所以，預(yù)計(jì)今后在大城市會(huì)有吐地現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商更愿意趕緊把項(xiàng)目做完，然后馬上轉(zhuǎn)手新的項(xiàng)目，而不再是囤地囤房。
中房集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李大龍則表示，此次增值稅的規(guī)定將會(huì)更鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開(kāi)發(fā)，因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的”，就可以免征增值稅了。如此一來(lái)，普通住宅的供應(yīng)量就更大，購(gòu)房者的選擇將會(huì)更多。
另外，潘石屹在其博客上表示，對(duì)一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在要把過(guò)去以銷(xiāo)售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，因?yàn)樽约撼钟袥](méi)有增值就不用交土地增值稅，中國(guó)的出租回報(bào)率還是比較高的。但討論已久的物業(yè)稅又是對(duì)自己持有的一把懸著的利劍。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
房地產(chǎn)商如何清算土地增值稅？
�。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏�，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
�。ǘ┓舷铝星樾沃坏模鞴�稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
編輯留言：
房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的事實(shí)已經(jīng)是眾人都知道的秘密了，而房地產(chǎn)企業(yè)一直三緘其口，進(jìn)款財(cái)富排行榜中房產(chǎn)富翁占多數(shù)的事實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不肯公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的事實(shí)，溫州個(gè)人集資建房反映出來(lái)的真實(shí)成本和收益的事實(shí)……都指向房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)的這樣絕對(duì)的事實(shí)，不管房地產(chǎn)企業(yè)如何諱莫如是，我們已經(jīng)猜到是事實(shí)的絕大部分。房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府存在“過(guò)分親密”和“剪不斷，理還亂”的關(guān)系背后，反應(yīng)的是背后糾纏不清的利益關(guān)系，在我們看到的諸多領(lǐng)域，我們都看到地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)默契配合著一幕幕相聲“雙簧”，臺(tái)上演的不亦樂(lè)乎，臺(tái)下被忽悠的“暈暈忽忽”。
