2006年的宏觀調(diào)控可謂“濃墨重彩”：全額征收營(yíng)業(yè)稅的年限從2年延長(zhǎng)為5年，一直懸而未決的二手房交易個(gè)稅終于塵埃落定……這一系列的新政傳遞出了一個(gè)很明確的信號(hào)：投資性購房需求已經(jīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，兩大稅收政策在二手房市場(chǎng)引起了軒然大波，提高了二手房的交易成本，投資者的利潤(rùn)空間大大縮水。那么，新政之后還能不能進(jìn)行房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)如何投資才能確保收益？買賣雙方一時(shí)陷入了迷茫和恐慌。
現(xiàn)象：投資比例降至冰點(diǎn)
以一套不滿5年的房源為例，在今年8月1日之后賣房入要交的稅便增加了6.6%（5.6％的營(yíng)業(yè)稅和1％的個(gè)稅），房屋總價(jià)如果是50萬元，那么投資者的損失就高達(dá)3.3萬元，利潤(rùn)無疑大幅縮水。因此8月1日“大眼‘前最著急的就是手里囤有多套房源的投資者了，紛紛主動(dòng)降價(jià)求買家，南京二手房交易迅速飆升，出現(xiàn)”并噴“。
而與之形成鮮明對(duì)比的是，8月1日強(qiáng)征個(gè)稅正式實(shí)施起，二手房交易就出現(xiàn)了意料之中的大幅萎縮。南京知名中介我愛我家8月上旬的成交數(shù)據(jù)顯示，平均每天的交易量只柜當(dāng)于平時(shí)的1／3，購房的目的主要是自住，投資的比例基本為零。據(jù)其市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉介紹，很多投資者都搶在政策實(shí)施前絞盡腦汁處理掉手頭的房源，其中降價(jià)數(shù)十萬甩賣的也并非個(gè)案，可以說買賣需求那時(shí)已被集中釋放。新政實(shí)施后，考慮到房地產(chǎn)投資交易成本提高、獲利減少，投資者觀望情緒變得明顯，很多人選擇以租代售或者暫時(shí)擱置買房的計(jì)劃，投資比例因此降至冰點(diǎn)。
與此同時(shí)，經(jīng)過一系列調(diào)控政策的洗禮，一手房市場(chǎng)的投資比例也在下滑。仙林一家樓盤新政之前的投資比例占到30％左右，而新政實(shí)施后這一比例下降了一半以上。記者采訪了南京城中、江北、江寧等板塊多家在售樓盤的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他們都異口同聲地表示：目前購買其樓盤的絕對(duì)以自住為主，投資的比例微乎其微。中央路上一高檔樓盤的銷售人員肯定地告訴記者：“投資比例不足5％�！�
疑問候房投資還有利可圖嗎
在營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的沖擊下，投資性購房已經(jīng)受到了明顯的抑制。但有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是消費(fèi)品，也是投資品，投資性是房地產(chǎn)產(chǎn)品的固有屬性。那么，在國(guó)家宏觀調(diào)：控的背景下，究竟還能不能繼續(xù)買房投資呢？記者隨機(jī)采訪了幾位消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)人士，讓我們來聽一聽正反雙方的觀點(diǎn)PK.
我愛我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉不看好買房投資，她的觀點(diǎn)在反對(duì)者中很有代表性。舒經(jīng)理認(rèn)為，買房投資的收益已經(jīng)變小，短期投資因?yàn)槎愂赵黾淤I賣雙方都沒有占到“便宜”，長(zhǎng)線投資則因政策變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)比較大。“且不說更嚴(yán)厲的物業(yè)稅呼之欲出，僅以個(gè)稅為例，雖然現(xiàn)在南京的個(gè)稅是兩種征收方式任選，但國(guó)家還是有進(jìn)一步出臺(tái)抑制房產(chǎn)投資措施的可能，比如取消1％的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行20％的標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)對(duì)投資者的打擊將是致命性的。而且長(zhǎng)線投資需要漫長(zhǎng)的等待升值的過程，如果投資者把一大筆資金投入到房產(chǎn)中，一旦出現(xiàn)意外需要現(xiàn)金時(shí)，折現(xiàn)就很困難，通過買賣則損失很大�！�
支持投資的理由看起來也很充分。業(yè)內(nèi)專家分析，南京二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)稅細(xì)則并沒有人們預(yù)想的嚴(yán)厲，反而讓很多人吃了一顆“定心丸”，事實(shí)看來1％的征收方式對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊并不大，而房地產(chǎn)作為國(guó)家韻支柱產(chǎn)業(yè)；與很多行業(yè)都有關(guān)聯(lián)性，宏觀調(diào)控的目的是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來房?jī)r(jià)還將保持緩漲的趨勢(shì)。市民陳女士則無奈地表示：“存款利息幾乎為零，股票忽漲忽落實(shí)在讓人看不懂，在沒有更好的投資渠道之前，屬有選擇買房投資了，短期內(nèi)可以出租；等滿5年期限后再出售就不用交營(yíng)業(yè)稅啦。”
觀點(diǎn)：投資回報(bào)率漸歸理性
新政之后究竟要不要買房投資，現(xiàn)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資如何才能確保收益？我們還是請(qǐng)專業(yè)人士來算算賬。
據(jù)一位專業(yè)中介入士介紹，投資要有收益的話，就要求商品房?jī)r(jià)格漲幅要超過包括銀行貸款利息、個(gè)人所得稅稅率、營(yíng)業(yè)稅稅率、契稅稅率以及其他手續(xù)費(fèi)在內(nèi)的總和。在一次性付款的前提下，目前購買一套普通住宅進(jìn)行投資的交易成本主要包括了2％的契稅、2％-3％的物業(yè)維修基金，假如是在5年之內(nèi)轉(zhuǎn)手的話，還要交納5.5％的營(yíng)業(yè)稅和1％的個(gè)人所得稅，另外如果通過中介交易的話要付1％左右的傭金，累計(jì)起來最低成本大概是10.6％，這樣一來，該房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓前必須要升值超過10.6％才有利可圖。
而南京市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，“十五”期間南京市普通住宅年平均增長(zhǎng)9.3％，其中2003年和2004年價(jià)格漲幅明顯，分別為9.8％和15.3％。伴隨著調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，南京在控制房?jī)r(jià)的過快上漲方面成效顯著，2005年房?jī)r(jià)漲幅回落為5％，預(yù)計(jì)“十一五”期間隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，傍價(jià)將保持緩慢上漲的態(tài)勢(shì)。由此可見，要像幾年前那樣通過投資在短期內(nèi)獲得暴利已經(jīng)不可能了，目前房地產(chǎn)的投資回報(bào)率正在回歸理性。
業(yè)內(nèi)專家建議購房者，在國(guó)家重點(diǎn)抑制投資性購房需求的時(shí)刻，投資者要調(diào)整自己的回報(bào)預(yù)期，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的買家可考慮長(zhǎng)線投資。投資者可以挑選地段好、配套好的房源，短期內(nèi)暫時(shí)封盤或以租代售，待房?jī)r(jià)上漲到預(yù)期價(jià)位時(shí)再出手。
