國稅總局7月26日發(fā)布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。
國稅總局昨天又發(fā)布《進一步明確個人轉讓住房所得征收個人所得稅有關問題》的通知，強調此次不是出臺新政策，只是對原有規(guī)定的進一步完善和細化，是要加強征管。
受上述消息影響，昨天，一些地方的房地產(chǎn)交易大廳再現(xiàn)千人過戶的瘋狂場面。一位權威人士透露，上海、北京等地的相關細則已經(jīng)浮出水面，基本會嚴格按照國稅總局的要求執(zhí)行，強征的可能性很大。
賣方 為趕“末班車”主動降價
昨天，個稅強征新政公開的第一天，上海證券報記者從滬上各家中介了解下來，短短一天時間中，不符合免稅條件的賣家中接近兩成主動進行了降價，意欲趕在政策大限來臨之前擠上交易“末班車”。
“這一天的成交量可以說是激增、激增！”昨天，漢宇不動產(chǎn)一家門店店長嗓子都有點沙啞，“比平時有近2倍的增長�！彼嘎�，有些買賣雙方平時一直在價格上膠著，賣家不肯降價，買家卻又不能接受；但是昨天的強征個稅一經(jīng)傳出，很多這種情形的買賣雙方迅速達成妥協(xié)成交。
“我們前天晚上就開始忙碌起來了�！敝性禺a(chǎn)上海虹口區(qū)區(qū)域副總監(jiān)瞿玲表示。一方面，中介需要督促已經(jīng)達成意向但尚未過戶的買賣雙方盡快完成；另一方面則對還在議價洽談階段的賣家進行協(xié)調，以期做業(yè)務上的最后沖刺。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部提供的資料顯示，截至昨日，公司待售房源中有近40%不符合個稅減免要求，這些房源中有20%的業(yè)主明確表示愿意下調售價，降價幅度大致在所征個稅的3至5成。
中原地產(chǎn)上海浦東新區(qū)區(qū)域副總監(jiān)葉厚彪表示，強征個稅的政策對業(yè)主的影響比較顯著，部分已簽合同還未過戶的業(yè)主急切要求趕在8月1日前過戶，以合理規(guī)避個稅；約50%的業(yè)主則舉棋不定，暫時并不調整價格；有個別急售的業(yè)主表示，如果能趕在8月1日前過戶，則愿意將售價適當下調10%至15%；20%的房東則表示將原來的售價改為到手價，將個人所得稅轉嫁到買方身上；30%的房東則明確表示改售為租。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，據(jù)以往經(jīng)驗，無法及時規(guī)避稅收的業(yè)主很可能采取封盤等待、轉售為租及轉嫁稅收的做法來降低損失。由此很有可能導致短期內上海二手房市場中的房源總量有所減少，而部分次新“無稅房”可能占據(jù)房源市場主力地位。
我愛我家人士則指出，在市場進行調整的同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)也在面臨洗牌�！笆紫�，不規(guī)范的交易行為將很快從市場上銷聲匿跡。其次，中小中介公司在市場上的生存空間越來越小。誠信經(jīng)營的大型品牌中介公司實際的業(yè)務交易量卻在明顯上升�！痹撊耸勘硎�。
買方 市民稱一年后再考慮買房
昨天，零點研究咨詢集團發(fā)布的一項專項調查顯示，目前廣州市50%以上市民對房價的心理承受上限為5000元/平方米。同時，面對高不可攀的房價，七成被調查廣州市民打算一年以后再考慮買房，37.9%的受訪者把自己的買房計劃安排在三年以后。
數(shù)據(jù)顯示，從2005年11月起，廣州房價從均價5267元上漲到2006年4月的均價6253元，半年內暴漲了將近千元。根據(jù)零點訪集團此前調查結果，83.7%的廣州受訪者認為目前房價偏高，52%的受訪者能接受的最高房屋均價為單價5000元。相比起廣州樓市最新的6153元/平方米的均價，這一心理價位比現(xiàn)實房價低20%.也就是說，要想滿足大部分購房者的實際支付能力，廣州房價似乎還需要調整出近20%的下降空間。調查還顯示，廣州市民普遍認為房價在短期內大幅回落的可能性并不大。
從去年的新老“國八條”到今年5月17日的“國六條”，政府一直對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調控。其中一個新的突出特點是嚴格新建住房的結構比例要求。對于這一新規(guī)，廣州市民僅有21.1%認為會對樓市產(chǎn)生明顯影響。
開發(fā)商 對新房市場影響很小
“我只掃了一眼文件，沒仔細看�！弊蛱欤本╆柟�100置業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理范小沖表示，對開發(fā)商，特別是以自住型開發(fā)項目為主的開發(fā)商而言，強征個稅政策影響較小。
范的態(tài)度在開發(fā)商中很有代表性。北京萬年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司副總經(jīng)理黃璽慶認為，強征個稅政策主要針對投資性購房客戶，直接影響到二手房市場的交易。雖然，“受該政策的影響，一些投資性客戶會慎重步入房地產(chǎn)市場，造成客戶流失。但是，總的來看對新房市場影響很小�！�
“二手房市場的水流動不起來，會制約新房市場的發(fā)展。”一位以投資性項目為主要開發(fā)對象的開發(fā)商卻表示。他指出，北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)從單純解決居住問題的“增量市場”，轉向更加舒適居住條件的“更新?lián)Q代市場”。在這種情況下，強征個稅對二手房市場的“利空”，將制約住宅“更新?lián)Q代”的消費。
然而，也有分析人士指出，利用好合理避稅工具，實際個稅可能僅占房款的較少部分，因此對市場的影響有限，至少不會出現(xiàn)過多制約新房市場的問題。
銀行 二手房房貸總量或下跌50％
“二手房強征個稅對個人房貸的影響同樣巨大�！弊蛱�，民生銀行上海分行一位信貸經(jīng)理表示。這位信貸經(jīng)理預計，二手房的交易量將在近期大幅降低。受此影響，本已嚴峻的銀行房貸形勢不容樂觀。
上海一位外資銀行人士更預計，未來8、9月間，上海二手房交易帶來的房貸總量可能比“國六條”出臺前下降50%左右�！斑@一回，外資銀行也不能幸免�！�
雖然統(tǒng)計顯示，6月上海房貸余額總量止跌回升。但業(yè)內人士介紹，這是因為房貸數(shù)據(jù)相對滯后，這種增長只反映今年前幾個月的情況。此次，上海銀居投資管理有限公司總裁陳富根表示，一旦二手房個稅強征，再加上外資限購與之前營業(yè)稅等政策的多重影響，上海二手房交易量在7月明顯下降的基礎上還將繼續(xù)下滑。
中原地產(chǎn)一信貸經(jīng)理介紹，目前上海自住型購房出現(xiàn)盡量少貸款的情況�！巴顿Y與自住的重要區(qū)別是用足金融工具與否。自住客能少貸就少貸，投資客能多貸就多貸。像上海、北京、深圳等投資抬頭的一線城市，房貸所受影響更大�！毙帕x房產(chǎn)一位分店店長表示。
另外，銀行人士還提醒，由于更多原有的投資客將遭遇無法成交，可能導致更多的銀行房貸壞賬產(chǎn)生。
