最近，北京市朝陽區(qū)地稅局對住宅小區(qū)內收費公共建筑、物業(yè)用房、各類收費停車場涉及的房地產稅收情況進行了調查，發(fā)現(xiàn)上述部門在繳納房地產稅中存在許多問題，特別是由于物業(yè)用房權屬不清，導致房產稅繳納比較混亂，漏繳、不繳現(xiàn)象嚴重。
一些物業(yè)用房權屬不清
在調查的不同檔次的居民住宅小區(qū)中，高檔居民住宅小區(qū)都配有現(xiàn)代化的、功能較齊備的收費公共建筑，如會館、游泳館、健身房、保齡球館、網球館等，中低檔住宅小區(qū)也建有收費的文化活動中心。據調查，80%收費公共建筑的房屋產權和土地使用權屬于房地產開發(fā)公司所有，開發(fā)公司將房屋有償出租給俱樂部或健身公司使用，由俱樂部或健身公司對其進行經營管理，還有的開發(fā)公司以無償或采用利潤分成的形式提供給物業(yè)管理部門使用。
小區(qū)物業(yè)用房的權屬有的為開發(fā)公司所有，有的沒有明確的房屋產權和土地使用權。小區(qū)收費停車場的產權一般屬于開發(fā)公司所有（已出售給小區(qū)業(yè)主的除外）。房地產使用情況有兩類：一是物業(yè)管理部門自行經營管理停車場，向居民收取停車費；二是物業(yè)管理部門委托停車場管理公司進行管理，停車場管理公司每年向物業(yè)管理部門繳納管理費或雙方進行利潤分成。
房產稅繳納問題多
根據調查，小區(qū)收費公共建筑在繳納房地產稅方面存在一定問題。房地產開發(fā)公司出租給俱樂部的用房，一般按規(guī)定繳納了房地產稅，而物業(yè)管理部門無償使用或采取利潤分成形式使用開發(fā)公司房產進行經營的情況，則存在未納稅款的現(xiàn)象。
物業(yè)管理用房方面，對于已公攤到各業(yè)主住宅面積中的物業(yè)用房，由于其房地產權屬不清，開發(fā)公司與業(yè)主之間沒有完成這部分房屋所有權和權屬證明的轉移，因此房產稅、土地使用稅存在漏繳現(xiàn)象。有的物業(yè)管理部門與開發(fā)公司最初屬于關聯(lián)企業(yè)，后轉為單純的委托管理關系。這種情況下的房產稅繳納比較混亂，在納稅上存在爭議。另外，還有的物業(yè)管理用房，其產權屬于開發(fā)公司所有，由物業(yè)管理部門無償使用，房產原值在開發(fā)公司賬上記載，在物業(yè)管理部門的賬面上沒有反映，計稅依據難以確定，對稅款征收帶來一定困難。
小區(qū)內的收費停車場，擁有土地使用權的停車場管理部門，一般都按規(guī)定繳納了土地使用稅。而停車場管理公司、房地產開發(fā)公司、物業(yè)管理部門之間在停車場的土地權屬和使用上存在分歧的，則很少按規(guī)定納稅。土地使用權屬于房地產開發(fā)公司的，由物業(yè)管理部門委托停車場管理公司進行管理，管理公司每年向物業(yè)部門交納管理費或雙方進行利潤分成。由于稅務機關很難掌握實際情況，難以確定土地使用稅的納稅義務人，因此有稅收流失現(xiàn)象。
調查顯示，住宅小區(qū)收費的公共設施和物業(yè)用房繳納房地產稅的狀況不容樂觀，因此有關人士建議，一是對小區(qū)內收費的公共建筑、物業(yè)用房及收費停車場如何繳納房地產稅出臺明確政策，或細化相關規(guī)定。二是確定小區(qū)物業(yè)用房及收費停車場有關房地產稅的納稅義務人。三是進一步明確收費停車場面積的確認及土地使用稅的繳納方式，以規(guī)范該行業(yè)房地產稅的征管。
