住房轉(zhuǎn)讓征收全額營業(yè)稅的期限，從目前的購房起2年內(nèi)延長到5年內(nèi)，這是剛出臺的九部委意見中重點(diǎn)針對二手房市場的具體措施。
出乎意料的是，各地二手中介業(yè)人士對這一旨在抑制投機(jī)和投資性購房需求的政策，普遍持保留態(tài)度。甚至有尖銳的質(zhì)疑聲音認(rèn)為，此舉對打擊投機(jī)炒家?guī)缀醪黄鹱饔茫炊鴷昙盁o辜，并進(jìn)一步推升房價，與調(diào)控初衷背道而馳。
未對癥下藥：投機(jī)者漏網(wǎng) 守法者吃虧
“這項政策的制定者看來并不真正了解市場上投機(jī)炒家的慣用渠道和實(shí)際手法，沒能對癥下藥�！币晃徊辉竿嘎缎彰亩执砉救耸扛嬖V記者。
據(jù)其介紹，老練的炒家奉行“快進(jìn)快出”的操作原則，持有某個物業(yè)時間通常不會超過一年，而且不會按規(guī)定辦理過戶手續(xù)。他們一般是向原物業(yè)業(yè)主支付房價全款的同時，一起到公證處訂立一份全權(quán)委托書，聲明業(yè)主委托炒家處置物業(yè)，實(shí)際上等于變相賣掉了房子，而炒家則伺機(jī)尋找合適的下一個買家。
此外，炒家還可以通過開發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)名方式，由后者出面到國土房管部門辦理“銷契”手續(xù)（即告知國土房管部門說原來買家退房了，取消原預(yù)售契約，賣給新的買家），這么做同樣達(dá)到轉(zhuǎn)手炒賣又“合法”避稅的目的。由于炒家可以幫助樓盤快速大量出貨，開發(fā)商受利益驅(qū)動，往往是愿意加以配合的。
據(jù)說去年上海樓市炒風(fēng)最盛之時，同一處物業(yè)轉(zhuǎn)手十次以上都沒更名過戶，而在廣州等相對穩(wěn)定的市場，物業(yè)倒兩三次不更名的也很常見。
“炒家不辦過戶手續(xù)，營業(yè)稅根本無從征收，延長營業(yè)稅征收期限對他們自然是沒有什么打壓作用�！边@位人士說。
換句話說，上述政策調(diào)整讓真正的投機(jī)炒家依然“逍遙法外”，反而會對一些進(jìn)行合理投資和確實(shí)需要在規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的業(yè)主，造成大面積打擊。這與 “穩(wěn)定房價、解決中低收入者的住房問題、積極發(fā)展住房二級市場”的政策目標(biāo)看上去又自相矛盾。
政策效應(yīng)或適得其反預(yù)料二手樓價繼續(xù)上升
前不久廣州一家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，當(dāng)?shù)囟址渴袌鲆宰宰 ⒆杂脼橹�，投機(jī)、投資客戶大約只占購房總?cè)藬?shù)的7%（其中短線投機(jī)者僅占1%）。而深圳有關(guān)中介人士也告訴記者，特區(qū)購房大軍中投機(jī)者已“幾乎絕跡”。
在廣深這樣二手發(fā)育相對成熟、購房者也比較講實(shí)惠的市場上，新出臺的流轉(zhuǎn)稅延長征收期限措施，又會產(chǎn)生什么效果呢？
“從中長期看，此舉對以自住為主的城市的房地產(chǎn)市場能起到穩(wěn)定房價的作用，但短期內(nèi)則意味著又有一大批二手房被納入課以重稅的行列，交易成本增加，交易量將受抑制。大部分希望換樓改善居住條件的業(yè)主和買家，都會因此產(chǎn)生觀望情緒。”廣州滿堂紅置業(yè)董事總經(jīng)理陳戎認(rèn)為。
另一個可以預(yù)料的現(xiàn)象是，征稅年限的延長，會迫使部分年期不足5年的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致市場上可供應(yīng)盤源減少，而選擇出售的業(yè)主，也會把應(yīng)納稅額直接轉(zhuǎn)嫁給買家。
“這兩種情況都會直接拉動二手房價的上升。”廣東合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，“二手房價上升，很容易讓人對一手房價格產(chǎn)生更高的預(yù)期，從而形成整體樓價的全面看漲�！�
事實(shí)上，去年“國八條”出臺時，其配套政策規(guī)定購房不足2年內(nèi)轉(zhuǎn)手征收全額營業(yè)稅，廣深兩地二手樓市經(jīng)過三四個月的觀望期后，便發(fā)生了行家們介紹的樓價迅速上升的現(xiàn)象。
“若從二手豪宅市場走勢分析，與普通住宅相比，今后其樓價的上漲受新政策約束的可能性更小。”深圳世聯(lián)行總經(jīng)理張明德對記者說。該行是世聯(lián)地產(chǎn)屬下代理公司，在深圳以豪宅代理見長。
張分析稱，一方面目前二手市場上真正的豪宅本來就不多，而且買家多數(shù)資金充裕，新增稅費(fèi)并不會明顯影響其購買意愿；另一方面，此次調(diào)控細(xì)則中強(qiáng)制規(guī)定90平方米以下中小戶型的比例在七成以上，戶型均較大的豪宅會更加稀缺，未來肯定有較大升值空間。
北京 執(zhí)行細(xì)則不打折扣 具體方案已經(jīng)出臺
“從來沒見這么快過，中央的細(xì)則還沒正式公布，北京提前了兩個小時�！币晃辉诒本⿵氖铝硕嗄攴康禺a(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商在告知記者北京市具體調(diào)控方案已經(jīng)制定的同時，向記者評價道。
5月29日，就在九部委《意見》正式公布前兩小時，北京市五個委辦局共同敲定了北京市地產(chǎn)調(diào)控的具體方案。而隨著兩小時之后九部委《意見》的正式公布，醞釀于今年年初的房地產(chǎn)新政全面進(jìn)入實(shí)施階段。
與北京的情況相近，天津的具體執(zhí)行方案也正在制訂，天津方面的消息稱，具體措施可能在6月10日前出臺。
北京力推中低價商品房
5月29日，北京市建委、規(guī)劃委、國土局、發(fā)改委、財政局共同敲定了以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和整頓銷售秩序為核心內(nèi)容的調(diào)控方案。主要內(nèi)容一是推出6~7個中低價位普通商品房樓盤，二是要求預(yù)售許可證發(fā)放3日內(nèi)，樓盤必須敞開銷售，不得進(jìn)行銷控。這成為北京執(zhí)行中央精神的具體方案。
6~7個中低價位普通商品房樓盤多少有些令人意外。因為此前北京市國土局的一位官員曾明確告訴記者，今年這類樓盤可能只由1~2個試點(diǎn)樓盤供應(yīng)，這與現(xiàn)在的6~7個有一定差距。對此，記者從一位內(nèi)部人士處得到的解釋是，目前的形勢已經(jīng)不容試點(diǎn)，必須形成規(guī)模供應(yīng)，才能起到作用，達(dá)到中央的要求。
然而，記者了解到的消息表明，這還僅僅是個開始。北京市國土局正在考慮，將化工三廠地塊、染料廠地塊提前供應(yīng)，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。這樣2006年全年的經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)量已達(dá)到180公頃，幾乎占到60%的比例，力度空前。
此外，北京市國土局局長張維還向記者表示，下一步市國土局將重點(diǎn)對2004年已出讓的住宅項目特別是“8·31”前協(xié)議出讓的住宅項目加強(qiáng)推進(jìn)。
記者了解到，國土局目前對于土地開發(fā)的情況已經(jīng)有了初步的掌握。截至今年4月底，“8·31”前協(xié)議出讓項目但至今未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的項目共計95個，其中尚未實(shí)施拆遷的項目有23個，規(guī)劃建筑面積為320萬平方米；正在拆遷的項目有43個，規(guī)劃建筑面積450萬平方米，拆遷完成但尚未開工的項目有29個，規(guī)劃建筑面積為300萬平方米。
針對這95個項目，市國土局表示，對其中愿意改為中低價位、中小戶型普通商品房項目的，采取予以延期一年期限并積極協(xié)助辦理其他相關(guān)手續(xù)的優(yōu)惠政策。
記者獲知，北京市建委已經(jīng)在內(nèi)部下發(fā)文件，開始對房屋交易市場展開專項整頓，并成立了以副主任苗樂如、市場交易處處長沈潔為正、副組長的專項檢查小組。重點(diǎn)整頓不按期開盤、虛報銷售進(jìn)度、違規(guī)收取定金、認(rèn)購金等方面的違規(guī)行為。此外，北京市建委還要求區(qū)縣建委對檢查情況執(zhí)行“每月一報”。
最新消息顯示，北京市年度“住宅建設(shè)規(guī)劃”已經(jīng)開始編制，將于8月底之前上報中央，此間還可能有新的更為詳細(xì)的措施出臺。“這個更加細(xì)化的細(xì)則可能會涉及到更多的部門。”一位接近市政府的人士告訴記者。
天津 方案不日出臺
與北京的情況相近，天津的具體執(zhí)行方案也正在制訂，天津方面的消息稱，具體措施可能在6月10日前出臺。
此前，天津業(yè)界普遍認(rèn)為，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，天津并不存在太大的問題。除了海河新城和新近開盤的華夏國際公寓，以及個別高檔別墅項目售價超過萬元/平方米之外，主流產(chǎn)品的價格多集中在4000~6000元/平方米之間，所以多數(shù)人認(rèn)為天津市并沒有強(qiáng)力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要。
但記者獲得的消息表明，天津市政府肯定將在供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面出臺措施，同時將嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，其基本的精神是“穩(wěn)定在2005年的水平不再上升”。相比于去年，天津市政府的效率也是大為提高，而其力度如何顯然要到6月10日才有分曉。
上海 擔(dān)心細(xì)則“一刀切” 地方盼區(qū)別對待
“細(xì)則仍是原則性政策居多，有些地方難免‘一刀切’，還需要地方政府進(jìn)一步細(xì)化才有可操作性�！边@是九部委意見公布后，上海業(yè)界較為普遍的一種意見。
以意見中第一條“建筑面積90平方米以下住房，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上”為例，就引來諸多議論。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿明確表示：“這個規(guī)定在北京、上海等大城市實(shí)施起來困難不小�！�
他認(rèn)為，國內(nèi)一線城市土地成本都比較高，城區(qū)住宅樓盤以高層為主，公攤面積較多。按建筑面積90平方米以下的標(biāo)準(zhǔn)，在北京、上海多只能買到1房，而房型比較合理的2房建筑面積都在100平方米左右，所以一線城市這方面的標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)放寬。
上海策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心人士也認(rèn)為，90平方米以下的“一刀切”政策，沒有考慮各城市房地產(chǎn)市場的差異性，對成熟市場而言，這個標(biāo)準(zhǔn)不一定真正切合市場實(shí)際，矯枉過正，可能造成部分改善型需求得不到正常釋放。
“很多開發(fā)商通過拍賣拿到的土地，規(guī)劃都已經(jīng)很明確，”新漢業(yè)不動產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛稱，“如果政府要求再次改動，這是政府違約，這樣一來開發(fā)商和政府之間的糾紛就會大大增加。”
在此次出臺的細(xì)則中還要求：“優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%.”由于宏觀調(diào)控，上海一年多沒有商品住宅用地供應(yīng)，原計劃6月份寶山、閘北、閔行等區(qū)將陸續(xù)恢復(fù)供應(yīng)新的商品住宅用地。細(xì)則出臺之后，政府是否能按原計劃推出土地，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。
合生創(chuàng)展上海公司董事長項斌就擔(dān)心說：“這些區(qū)還推不推土地，具體怎么推，現(xiàn)在都是問題�！�
對于這些中央政府已經(jīng)“一刀切”、但上海卻難以順利落實(shí)的政策，有當(dāng)?shù)厝耸抗烙�，地方政府沒法完全執(zhí)行的政策，只有向中央打報告請求區(qū)別對待，上海很有可能已在做這方面的打算了。
南京 叫停60平方米以下小戶型
5月30日，有消息傳出，南京市房產(chǎn)局已暫時停止辦理60平方米以下小戶型住宅的銷售許可證。此禁令覆蓋了整個南京地區(qū)，包括江寧、江北新上市的60平方米以下小戶型項目。
對此，南京方面的解釋是為打擊投機(jī)，并且不會背離九部委調(diào)控細(xì)則中關(guān)于“90平方米以下住房須占項目面積七成以上的規(guī)定”。
南京市房產(chǎn)局新聞發(fā)言人表示，暫緩小戶型住宅的銷售不代表不鼓勵中小戶型住宅的開發(fā)。至于執(zhí)行原因，該發(fā)言人不愿過多解釋。但他表示，近期南京房產(chǎn)局已經(jīng)會同市發(fā)改委，開始從立項源頭徹底清查小戶型項目，因此相關(guān)政策應(yīng)該在短期內(nèi)就會出臺。
有內(nèi)部人士透露說，其實(shí)暫緩對酒店式公寓批復(fù)預(yù)售許可證，主要原因就是這些所謂的酒店式公寓房價太高了，這些小戶型的公寓普遍以精裝修房的面目“出現(xiàn)”，在城中都超過了1萬元/平方米，政府下一步要對價格有所控制。
南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心秘書長葛揚(yáng)分析，本來小戶理應(yīng)該提供給那些收入不是很高的買房者，如今卻成為投資人熱捧的項目，價格也是一高再高，因此房產(chǎn)局目前叫停小戶型很可能出于兩種目的。第一，清查一些投資比例比較高的項目，針對這些項目制定相關(guān)政策，將炒房者徹底趕出樓市；另外，核查60平方米以下小戶型的具體情況，并制定控制小戶型總價的政策，不至于讓小戶型住宅單價飛漲。
