“國六條”就像一枚重磅炸彈，不但在房地產(chǎn)市場掀起了一場風(fēng)暴，同時對社會經(jīng)濟生活也產(chǎn)生了深刻的影響。自今年6月1日房地產(chǎn)新政實行以來，短短的十余天時間，政策調(diào)控的效應(yīng)已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用。那么，如何充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，稅收工具的功效有多長時間，無疑成為需要認真分析的一個課題。
稅收新政效應(yīng)是多方位的
本次稅收新政的核心點有兩個，一是延長住房交易的營業(yè)稅征收時限，增加住房交易成本，進一步抑制投機性和投資性購房需求；二是強化房地產(chǎn)稅收管理，規(guī)范稅收優(yōu)惠，確保營業(yè)稅政策落實到位。為了更好地落實《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，國家稅務(wù)總局于《意見》頒布的第二天，又下發(fā)了《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號），強調(diào)了強化稅收管理的重要性和必要性，并從具體操作角度明確了房地產(chǎn)營業(yè)稅征管的計算方法和程序等要素。
從稅收負擔(dān)而言，5%的營業(yè)稅負擔(dān)并非重點，也不構(gòu)成是否進行房產(chǎn)交易的決定因素。但這種政策強烈地透露了政府穩(wěn)定房價，控制房價不合理上漲的意圖，其效應(yīng)是全方位的：第一是政策導(dǎo)向，即通過稅收政策的變革，明確地表露政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的意向，引起房地產(chǎn)市場各個主體的重視，其中尤其是消費者的重視。在購買意愿降低之后，房地產(chǎn)投資商的風(fēng)險相應(yīng)加大。第二是調(diào)節(jié)效應(yīng)，即利用稅收手段，降低房地產(chǎn)投資商和房產(chǎn)交易者的利潤空間，尤其是對高檔房交易進行抑制。下一步，應(yīng)進一步通過開征物業(yè)稅，使房屋所有者在占有環(huán)節(jié)也承擔(dān)稅收，并考慮對擁有多套住房的人采取差別稅率，用該收入中的一部分補貼社會成員中低收入者購房或租房，以及支持經(jīng)濟適用房建設(shè)。第三是收入效應(yīng)，政府通過這次政策調(diào)整，可以獲得部分稅收。從整體上看，房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅總量是否增加或減少，并不是本次稅收政策調(diào)整所追求的目標(biāo)。
從實施效果看，房地產(chǎn)新政已經(jīng)取得了初步的效應(yīng)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，新政實施前日均簽約量在600套左右，而新政實施后日均簽約量在400套左右，日交易量跌幅為40%，在這里面，營業(yè)稅的效應(yīng)是最直接因素。從稅收新政的中期效應(yīng)看，這種影響具有持續(xù)性和長期性。
必須堅持各項政策工具的綜合配套
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在的矛盾，是多種因素綜合作用的結(jié)果，特別是一部分地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及商業(yè)銀行在中間起了不良的作用。以地方政府為例，由于涉及到地方政府的政績，以及地方財政的收入，所以哪個地方的房價高，當(dāng)?shù)氐耐恋厥杖牒投愂帐杖刖透�，因此，以“高”為榮就成為一種競爭追求的自然現(xiàn)象。同理，各商業(yè)銀行也從自身利益出發(fā)，有意或無意地放寬了房產(chǎn)借貸的條件，在房地產(chǎn)市場中創(chuàng)造了一部分虛假購買力，例如，剛剛暴露的上海浦東發(fā)展銀行違規(guī)放貸一事，就是這種現(xiàn)象的一個典型，而且只是冰山一角。更有甚者，就是部分房地產(chǎn)開發(fā)商和部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)推波逐瀾，導(dǎo)致了一、二線城市房價的非理性上漲。
既然產(chǎn)生房地產(chǎn)市場價格混亂的原因是多方面的，那么，就必須綜合運用相關(guān)的政策工具，全面發(fā)揮稅收、信貸、土地政策及房地產(chǎn)管理等方面的作用，而不是過份期望用稅收工具解決問題。
治病要求對癥下藥，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控也要有針對性。去年“國八條”實施之后，沒有達到預(yù)期目標(biāo)的主要原因，還是未從源頭上把握房地產(chǎn)市場過快發(fā)展的原因。各個政府部門之間，以及各個利益主體之間，為了不損害各自的局部利益，并沒有協(xié)調(diào)一致，統(tǒng)一政策。所以，實施房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵，在于提高政策合力，加強政府部門之間的協(xié)調(diào)性，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力上下功夫，切實落實“國六條”中明確的各項措施。另一方面，對于違反統(tǒng)一政策的行為，要及時進行行政問責(zé)，追求相關(guān)人員的不作為，以及采取更為嚴厲的行政、經(jīng)濟處罰措施。從國際上成功的經(jīng)驗看，調(diào)控效果更為直接的是貸款利率和財產(chǎn)稅制度，這些成功做法值得我們借鑒。
強化稅收管理是關(guān)鍵
房地產(chǎn)新政，包括細則出臺之后，能否達到預(yù)期效果，將是本次房地產(chǎn)政策能否成功的最關(guān)鍵因素。在2005年實施“國八條”之前，國家規(guī)定的土地增值稅政策就是一個很重要的調(diào)控手段。土地增值稅對因土地增值造成的高利潤，確定了用土地增值稅進行調(diào)整，該稅種適用30%—60%的四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.其稅收負擔(dān)不可謂不高，調(diào)整力度不可謂不大，但是，由于一些地區(qū)未開征土地增值稅或征管不力，無法適用該稅種調(diào)控開發(fā)商因地價上漲帶來的高額利潤。其主要原因是因該稅種操作難度大、不易征收等，因此必須進一步完善該稅種，使其達到應(yīng)有的調(diào)控土地市場的政策目的。
