大連市政府網(wǎng)站日前發(fā)布《大連市人民政府印發(fā)〈大連市關(guān)于私人投資、購買商品房戶口遷入暫行辦法〉》的通知，發(fā)布了“買房落戶大連門檻提到80萬元”的有關(guān)信息，本報昨日對此作了報道。這一政策為什么要進(jìn)行調(diào)整？新的政策有哪些特點？對我市的樓市和房價會產(chǎn)生什么影響？記者昨日采訪了大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會副秘書長賈廣葆。
記者：此次購房落戶政策調(diào)整是在什么情況下產(chǎn)生的？你認(rèn)為有哪些特點？
賈廣葆：此次購房落戶政策的調(diào)整是一個比較大的調(diào)整，也是與時俱進(jìn)的調(diào)整。因為包括購房落戶政策在內(nèi)的社會政策是一個不斷變化、不斷更新的領(lǐng)域。比如：大連市1999年的購房落戶最少需要70萬元；2003年為拉動大連市住房需求，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，購房落戶減少到35萬元，而此次購房落戶門檻提高到80萬元，既是一個正常的調(diào)整，又是在一個特定的大背景下進(jìn)行的。
一是在“國六條”新政頒布半個月后出臺，預(yù)示著一些貫徹落實“國六條”的細(xì)則要陸續(xù)出臺。二是在大連房價居高不下的狀態(tài)下出臺的，表明政府抑制房價、穩(wěn)定房價要動真格的了。據(jù)國家統(tǒng)計局公布顯示：大連市5月份房價在全國70個大中城市中由4月份排位第三位升至第一位，同比漲幅高達(dá)15.2%，比全國平均上漲幅度高出9個百分點。應(yīng)該說，持續(xù)不降的高房價確實讓人感到頭痛，而動真格的政策和手段能夠起到降低、平穩(wěn)房價的作用。三是區(qū)別性的、不同檔次的購房落戶政策對提升大連整體經(jīng)濟(jì)實力起到了一定作用。此次政策調(diào)整，對商品住宅、公建商品房、投資辦企業(yè)落戶標(biāo)準(zhǔn)不一樣，充分體現(xiàn)了不同群體需求、不同目的需求，體現(xiàn)了大連城市需要大量的外地精英來創(chuàng)業(yè)和居住。四是在人大代表、政協(xié)委員用提案、議案方式“過問”下的一種回答。今年1月“兩會”期間，許多代表、委員都對35萬元的購房落戶政策提出了質(zhì)疑，并要求提高調(diào)整。
記者：購房落戶政策對大連發(fā)展確實起到了一定作用，但也可能產(chǎn)生一些問題，你認(rèn)為目前來說，主要體現(xiàn)在哪些方面？
賈廣葆：目前，大連已初步確立了一個以大眾消費為主體、滿足多層次購房需求，適合國內(nèi)外人士消費的房地產(chǎn)市場體系�？梢院敛豢鋸埖卣f，前幾年，我市的購房政策，優(yōu)惠鼓勵外地人來大連購房居住、創(chuàng)業(yè)，的確在短期內(nèi)促進(jìn)了大連市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。但同時，也不可避免地帶來了一些值得注意的問題。
第一，拉大了大連住房需求。大連市屬于大城市，也是中國比較具有活力的城市之一，更是適宜居住的城市之一，也能提供比較有現(xiàn)代特色的都市生活服務(wù)。在一個很長的時期內(nèi)，在國內(nèi)外，具有一個技術(shù)能力、知識能力和消費能力的人口的城市，都將是理想的聚居之地，而住房是生活最主要場所也是特殊消費品。所以，到大連買房也就成為這些打算移居者的優(yōu)先決策。毫無疑問，也就拉大了大連住房需求，其對大連住房價格上漲的承受能力特別強(qiáng)，購買力也特別旺盛。2005年，大連商品房總銷售數(shù)量中，就有28%以上被外地人買走，換句話說，在大連有限的土地供應(yīng)中，就有近1/3的土地被外地人使用。
第二，抬高了大連住房價格。一方面外地人來大連住房需求旺盛，必然導(dǎo)致房價上升；另一方面，對購房者來說，大批外地人購房造成了預(yù)期未來的房屋供給減少，從而引發(fā)房價上升。
第三，抑制正常高知人才的進(jìn)入。目前，大連最為緊缺的是一些高級知識階層和實用型的工人技師，而居高不下的房價對那些真正打算在大連工作生活的高知識階層和工人技師是一種抑制，高房價使他們望而卻步，而在人口總規(guī)模受限的條件下，普通勞動力和離、退休人員的滯留和進(jìn)入，必然抑制高知識人才的進(jìn)入。
記者：你認(rèn)為此次購房落戶政策調(diào)整對大連樓市有哪些影響？
賈廣葆：從短期來講，對大連市影響不會太大；從中、長期來說，其作用不可小視。因為：其一，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，房地產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品是具有不可轉(zhuǎn)移性，從而決定了它所服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)氐木用瘢瑘猿址康禺a(chǎn)市場的大眾化、本地化，是我們始終堅持的宗旨和努力的方面。購房落戶門檻提高，從另一個方面也說明，政府將加大市場的引導(dǎo)，逐步增加大眾化、本地化的普通商品住宅供應(yīng)量，從而推動市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，以充分滿足我市廣大普通市民家庭的住房消費需求。
其二，對本市廣大普通的購房者來說，是一個利好的消息。購房落戶門檻的提高，對商品住宅量的供應(yīng)相對放大、高價的逐步回落，都將會有所影響，起碼在短期內(nèi)，商品住宅將會增多，房價將會逐步平穩(wěn)發(fā)展。
其三，對開發(fā)企業(yè)來說，購房落戶政策調(diào)整，門檻提高，預(yù)示著開發(fā)企業(yè)原先定位于外地人的中高檔項目將會調(diào)整，對大連市有住房需求的外地人士將會減少；而更多的開發(fā)企業(yè)將會把自己開發(fā)的項目準(zhǔn)確定位在本市市民的需求上；定位在本市居民剛性的需求上；定位在適合本市居民為主居住的房屋戶型設(shè)計上；房屋價格定位在適合本市居民購買的比較適宜的房價上；而一些來不及轉(zhuǎn)變或產(chǎn)品一直定位在外地人需求上的開發(fā)企業(yè)將逐步轉(zhuǎn)型或遭到淘汰。
其四，對中介企業(yè)來說，影響不會太大，因為購房落戶使二手房沒有太大的吸引力。但對商品住宅、使用權(quán)房屋應(yīng)該是一種促進(jìn)。因為落戶門檻提高，表明新建商品房將增多，普通住房消費者都想通過自己的舊房、小房，以舊換新、以遠(yuǎn)換近，以差換好，不僅新建商品房數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)量，而且也給普通家庭，中介企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、銀行“四家”聯(lián)動打下了基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動將起到一定的作用。
