去年以來(lái)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門兩次出臺(tái)了“國(guó)八條”調(diào)控措施，收到了初步成效。但令人意外的是，近一個(gè)時(shí)期，一些大中城市房價(jià)沒(méi)有得到有效控制，還出現(xiàn)大幅度反彈現(xiàn)象。在此背景下，2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則頒布出臺(tái)，這份由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，提出了具有較強(qiáng)操作性的措施，它將給上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多大影響？
明確建房比例有新意
此次調(diào)控中，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例較有新意，用具體的面積和比重來(lái)規(guī)定和要求普通商品房的發(fā)展。但90平方米和70%的比例是否得當(dāng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求是否符合，是否具有可操作性，還有待觀察與研究。
筆者認(rèn)為，70%的比例是對(duì)各地整個(gè)樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)所作的要求，具體到單個(gè)項(xiàng)目不一定要嚴(yán)格執(zhí)行。另外，這次《意見(jiàn)》中也開了一個(gè)“口子”，就是“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)”，也就是說(shuō)，具體執(zhí)行上還是有可松動(dòng)的空間。
“5年內(nèi)收稅”打擊投機(jī)
此次，將營(yíng)業(yè)稅征收的年限從2年延長(zhǎng)到5年，對(duì)樓市的投機(jī)行為將有所遏制，對(duì)消費(fèi)者理性購(gòu)房有一定幫助。但另一方面，這一規(guī)定同時(shí)也影響和限制了二手交易行為，降低了商品房的流通性，短期容易造成二手房交易成本增加和房?jī)r(jià)上漲。
調(diào)控中嚴(yán)格信貸的規(guī)定和對(duì)項(xiàng)目資本金的要求早已有之，此次則是對(duì)閑置土地和空置商品房的貸款提出了一些限制，但這些舉措對(duì)遏制商業(yè)銀行的貸款沖動(dòng)和層出不窮的房貸新品未必有效，尤其是對(duì)空置三年以上的商品房的界定是一個(gè)難題。
炒房者將集體撤退
這一輪全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲是從上海開始的，炒房熱潮也是從上海蔓延到全國(guó)的。在去年“國(guó)八條”出臺(tái)后，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了一定的回落，一些炒房者已從上海撤退，更多的還在觀望。
這一次的調(diào)控政策如果執(zhí)行得力，將使這批炒房者看不到希望，從而集體撤退，這對(duì)上海的樓市影響將是巨大的，上海房?jī)r(jià)步入下降通道的概率將增大。
開發(fā)商可能降價(jià)叫賣
開發(fā)商將面臨考驗(yàn)。為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，《意見(jiàn)》中對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的開發(fā)商，要求商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款等，這就會(huì)導(dǎo)致一些開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，可能造成的影響就是，一部分開發(fā)商會(huì)降價(jià)售房，加快回?cái)n資金。
此外，中介業(yè)面臨又一次洗牌。新政策的實(shí)施對(duì)上海市近期的二手房交易量會(huì)有很大的影響，大量的小中介將被迫關(guān)閉。
