國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)王力年前表示，稅務(wù)總局正會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究。但目前開(kāi)征物業(yè)稅的政策、技術(shù)和征管問(wèn)題條件還不夠。目前正在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅模擬評(píng)估試點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令房地產(chǎn)稅的討論也成為關(guān)注焦點(diǎn)。而就在不久前，在由國(guó)家稅收總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、人民銀行和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等相關(guān)部委組織的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告發(fā)布及研討會(huì)上，國(guó)研中心副主任謝伏瞻表示："明租、正稅、清費(fèi)"是房地產(chǎn)稅改革的基本方向，建立健全房地產(chǎn)稅有利于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。
而在此后，國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣就透露"購(gòu)買(mǎi)第二套住房將可能被征高額不動(dòng)產(chǎn)稅".
"這樣會(huì)不會(huì)加大老百姓二次置業(yè)的負(fù)擔(dān)？和國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需鼓勵(lì)百姓住房消費(fèi)的政策思路吻合嗎？"針對(duì)這些市民疑問(wèn)，稅務(wù)人士向記者表示：目前我國(guó)還沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)稅這個(gè)稅種，究竟何時(shí)能出臺(tái)，目前仍沒(méi)有定論。
借鑒香港地區(qū)辦法"征收樓宇稅"
按照該稅務(wù)人士的理解，國(guó)家今后一定會(huì)加大房地產(chǎn)稅改的力度，用稅收這把利劍來(lái)實(shí)施宏觀調(diào)控規(guī)范樓市，擠壓樓市泡沫，但不會(huì)指向普通購(gòu)房者。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)劉桓教授接受記者采訪時(shí)指出，中國(guó)現(xiàn)階段針對(duì)房地產(chǎn)征收的稅種有7項(xiàng)內(nèi)容，除了在交易環(huán)節(jié)中由買(mǎi)房者支付的契稅、印花稅外，還有房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地使用費(fèi)、土地增值稅等，這些稅費(fèi)先由開(kāi)發(fā)商投資時(shí)墊付，然后分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中。
而我國(guó)征收房地產(chǎn)稅是借鑒香港地區(qū)征收樓宇稅的做法，將土地和地面以上的磚瓦建筑物等不動(dòng)產(chǎn)分開(kāi)征收，承租人或者所有者每年繳納一定稅款，稅的多少隨不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。早在2003年，中央就在十六屆三中全會(huì)上提出要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，取消有關(guān)收費(fèi)。但關(guān)于"物業(yè)稅"的提法遭到一些專(zhuān)家質(zhì)疑，很多人認(rèn)為所謂的物業(yè)稅就是物業(yè)公司征收的稅，這個(gè)說(shuō)法是不準(zhǔn)確的。因此，許多專(zhuān)家認(rèn)為這個(gè)稅更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆Q(chēng)呼應(yīng)該是"房地產(chǎn)稅"或"不動(dòng)產(chǎn)稅 ".
房地產(chǎn)稅計(jì)稅有按原值、評(píng)估值、租金、面積等多種方式。關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)稅稅基問(wèn)題，財(cái)政部和國(guó)稅總局有關(guān)官員都表示，將來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅要按評(píng)估值征稅。他們認(rèn)為，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅能比較客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，符合稅收的縱向公平原則。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨之上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)調(diào)整，也體現(xiàn)了橫向公平的原則。
稅率也將是下一步試點(diǎn)要著力研究的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)稅明顯的地域性特征，有人建議由中央政府設(shè)立稅率上下限，各地政府在法定稅率區(qū)間內(nèi)根據(jù)各地具體情況自由設(shè)立。但按照我國(guó)現(xiàn)行法律，地方?jīng)]有確定稅率的立法權(quán)，所以，稅率問(wèn)題如何解決仍在探討之中。
老百姓是否是高額重稅的受害者
身邊的朋友、同事對(duì)記者說(shuō)，不希望現(xiàn)在開(kāi)征房地產(chǎn)稅，否則自己現(xiàn)在正在還貸和準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的房子的價(jià)格一定會(huì)提高，自己肯定是最終的受害者，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)。
北京"對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房征收高額重稅，會(huì)不會(huì)影響大家買(mǎi)房改善居住條件的積極性？我們要不要趁現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)征這個(gè)稅，趕緊再買(mǎi)第二套住房？已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了兩套住房、三套住房的，以后要不要交不動(dòng)產(chǎn)稅呢？如果不用，對(duì)將來(lái)買(mǎi)第二套房的人來(lái)說(shuō)，是不是不公平呢？"市民聽(tīng)到該消息后，第一反應(yīng)就是一連串的疑問(wèn)。
記者從廣東方面得到的數(shù)據(jù)顯示，2004年，廣東省城鎮(zhèn)88%的居民家庭已擁有自己的住房，其中更有18%的家庭擁有兩套以上住房。而廣州每百戶(hù)居民家庭平均擁有住房數(shù)量也已超過(guò)117套。而如果真的對(duì)市民購(gòu)買(mǎi)第二套房征收高額不動(dòng)產(chǎn)稅，涉及面是相當(dāng)廣的。在去年12月28日召開(kāi)的中國(guó)房地產(chǎn)CEO高峰論壇上，束克欣曾披露，目前不動(dòng)產(chǎn)稅改革的基本思路是"將會(huì)保障個(gè)人居住的基本需求".但他并沒(méi)有對(duì)"個(gè)人居住基本需求"這一概念進(jìn)行詳細(xì)解釋?zhuān)矝](méi)有進(jìn)一步描述保障這一需求的具體方式。
劉桓教授指出，政府開(kāi)征房地產(chǎn)稅最主要目的是降低房屋購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的稅賦，取消一次性繳納的土地出讓金減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力，讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不必投入太多錢(qián)就能開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，相關(guān)稅費(fèi)由購(gòu)買(mǎi)者在50年或者70年保有房屋的時(shí)間中分批繳納給政府。同時(shí)，增加業(yè)主在保有房屋時(shí)的費(fèi)用，炒房者考慮到要花大價(jià)錢(qián)養(yǎng)房子，就不會(huì)再存著房子等升值，相應(yīng)會(huì)減少對(duì)房屋的持有量，這樣就等于縮小了房屋需求，房?jī)r(jià)自然回落，或至少不再上漲那么快。
財(cái)稅專(zhuān)家中央財(cái)經(jīng)大學(xué)計(jì)金標(biāo)教授也說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，二是用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本的估價(jià)，三是政府的稅收征管能力。不動(dòng)產(chǎn)稅開(kāi)征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的重大工程，不能草率開(kāi)征，否則將會(huì)"傷筋動(dòng)骨"，特別是容易造成中低收入家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重的后果。
試點(diǎn)房地產(chǎn)稅政府欲遏制投機(jī)
據(jù)了解，目前各級(jí)各地政府的土地收益大體可分三類(lèi)——租、稅、費(fèi)。其中"租"主要表現(xiàn)為各地政府收取的土地出讓金——土地使用方一次性支付出讓租金。但這種償付方式正日益暴露出一些問(wèn)題：從土地所有者角度來(lái)看，一次性向用地者收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來(lái)可為政府帶來(lái)豐厚收入，但實(shí)際可能為未來(lái)政府埋下財(cái)政隱患；從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次性拿出大量資金購(gòu)買(mǎi)土地，其結(jié)果是要么拖欠土地出讓金，要么政府低價(jià)賤賣(mài)，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前一個(gè)普遍的認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，認(rèn)為即將開(kāi)征的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅是"把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取"，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國(guó)家稅收之間的區(qū)別——土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，屬于地租范疇；而房地產(chǎn)稅則是政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主賦予的一種法律義務(wù)，兩者性質(zhì)不同，不能互相替代，開(kāi)征房地產(chǎn)稅不會(huì)也不應(yīng)該取消土地出讓金。
據(jù)了解，中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅。由于占有不動(dòng)產(chǎn)的稅賦較輕，個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會(huì)很高，刺激了各類(lèi)投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。
政府開(kāi)征房地產(chǎn)稅一方面可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；另一方面也可以使政府分享土地增值帶來(lái)的收益，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。更重要的是有助于遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。
從1月17日舉行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上又獲悉，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉透露，物業(yè)稅正在做模擬測(cè)算，估計(jì)不久將在部分地區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)。他指出，這一新稅種還可以校正一些地方政府的短視行為。據(jù)說(shuō)，目前由于沒(méi)有物業(yè)稅，一些地方政府進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)等活動(dòng)時(shí)，往往只重視眼前利益。而開(kāi)征物業(yè)稅，則能保證地方政府每年都有一定收入。
