宏觀調(diào)控愈發(fā)精準(zhǔn)，下一調(diào)控目標(biāo)直指稅務(wù)環(huán)節(jié)。
拿地環(huán)節(jié)，國土管理部門全力打造的“招拍掛”制度已經(jīng)體現(xiàn)成效；建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)，建設(shè)部等管理部門的管理更為完善；信貸環(huán)節(jié)，銀監(jiān)會與央行的指導(dǎo)、調(diào)控更為律令暢通；稅收環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門的稽查更為細(xì)致、嚴(yán)密。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的人士一致認(rèn)為，經(jīng)過兩年多的宏觀調(diào)控，行業(yè)各個環(huán)節(jié)的主管部門已經(jīng)建立起了系統(tǒng)、全面的管理網(wǎng)絡(luò)，調(diào)控措施已經(jīng)極為精準(zhǔn)，新的市場局面已經(jīng)出現(xiàn)。
反腐成為整頓利器
在近期的調(diào)控過程中，比較突出的一點(diǎn)就是，各個部門都同時加大了對治理商業(yè)賄賂的工作力度。11月23日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國國土部門深入開展自查自糾，搞好評估驗(yàn)收工作。
國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，通知列出了13條評估驗(yàn)收的具體標(biāo)準(zhǔn)。其中包括：是否全面清理了2004年1月1日（土地出讓方面為2004年8月31日）以來四個重點(diǎn)方面的所有項目，對每個項目涉及的各個環(huán)節(jié)、崗位、人員、資金進(jìn)行了認(rèn)真梳理，逐一填表登記，沒有漏報、瞞報；是否摸清了土地、礦業(yè)權(quán)出讓和評估，項目發(fā)包過程中所涉及的單位、崗位、環(huán)節(jié)、人員、資金等基本情況；清查出的問題是否如實(shí)填報；對所有舉報線索是否進(jìn)行了認(rèn)真辦理，對要求上報的調(diào)查結(jié)果、重大案件是否已及時上報；對屬于職權(quán)范圍內(nèi)有權(quán)處理的有關(guān)人員是否進(jìn)行了處理；對存在問題的具體項目是否進(jìn)行了糾正（如違規(guī)出讓的土地、礦業(yè)權(quán)是否收回并重新進(jìn)行出讓或采取其他糾正措施，欠繳的出讓金是否已全部追回，低價評估的土地、礦業(yè)權(quán)是否重新進(jìn)行評估或采取其他糾正措施并追繳增加價款，違規(guī)發(fā)包的項目是否按照有關(guān)規(guī)定予以糾正）；是否對單位自身存在的問題進(jìn)行了認(rèn)真整改（如是否健全制度，是否已廢止有違公平競爭原則的文件，是否改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式）；是否健全了長效機(jī)制等。
標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定得非常細(xì)致，通知還明確了評估驗(yàn)收的時間，各�。▍^(qū)、市）國土資源管理部門要在2006年年底前組織完成本系統(tǒng)、本部門及所屬單位、有關(guān)中介機(jī)構(gòu)自查自糾的評估驗(yàn)收，并上交報表，將于年底或明年年初開始對本系統(tǒng)、部屬單位開展自查自糾的情況進(jìn)行評估驗(yàn)收。
在國土部進(jìn)行治理商業(yè)賄賂的同時，建設(shè)部、銀監(jiān)會等多個部門都在開展相關(guān)工作。這對房地產(chǎn)市場的凈化，起到了重要作用。
調(diào)控手段日趨市場化
從近期的一系列調(diào)控手法來看，今年的調(diào)控政策與往年有重大的區(qū)別，調(diào)控手段日趨市場化、細(xì)化。從北京市在經(jīng)濟(jì)適用房政策上的變化就可略見端倪。
11月9日，北京市建委發(fā)布消息，北京今后將對新建經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行封閉運(yùn)作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價收購。距此6天前，北京市規(guī)劃委正式發(fā)布的住房規(guī)劃，則取消了關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房回購的相關(guān)條款。9月30日，該規(guī)劃的公示稿里，還提出將醞釀“回購制度”。
有人士對記者表示，此前的經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行過程中存在一些不足之處，作為“準(zhǔn)商品房”出售的經(jīng)濟(jì)適用房，目前基本上不能滿足其“保障中低收入人群住房需求”，而成為事實(shí)上拆遷戶的回遷房、剛剛步入工作崗位的年輕人的周轉(zhuǎn)房和騰空城中住宅歸子女使用，而購買經(jīng)濟(jì)適用房作為養(yǎng)老使用的養(yǎng)老房。
另有學(xué)者對記者表示，目前經(jīng)濟(jì)適用房被人詬病的原因，就在于沒有達(dá)到保障性質(zhì)的政策性商品住房效果。在美國，政府手中的房源占到15%左右，這部分面向低收入人群的廉租房，起到了很好的保障作用，新加坡等國，政府手中也持有大量的房源。按照新的辦法，政府如能回購，使得居住者和政府之間建立一種互動機(jī)制，從而使公共資源的屬性可以被反復(fù)使用。
以二戰(zhàn)后的英國為例，當(dāng)時工業(yè)化加速，城市需要大量廉價勞動力的持續(xù)供應(yīng)，而低收入者又需要他們可以負(fù)擔(dān)的住宅，銀行的資金又需要尋求優(yōu)質(zhì)的項目。在這樣的情況下，英國政府承擔(dān)了可負(fù)擔(dān)住宅供給的責(zé)任，采取的辦法是先出租、后出售，即政府先將銀行的資金借貸出來，變成不動產(chǎn)，租給低收入者，讓他們以較低的成本參與經(jīng)濟(jì)活動，待家底殷實(shí)之后，在撒切爾時代再將這些公共住宅大規(guī)模私有化，收回建設(shè)投資。
該學(xué)者表示，通過北京市經(jīng)濟(jì)適用房政策的變化，可以看見調(diào)控手段日趨市場化。
稅控成為重點(diǎn)問題
近期調(diào)控的一大特點(diǎn)就是稅務(wù)稽查成為一大熱點(diǎn)。北京市地稅局11月17日下發(fā)通知，自2006年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一律實(shí)行查賬征收方式征繳企業(yè)所得稅。
不久前，財政部發(fā)布的一則公告稱，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真較為嚴(yán)重。在抽查的39戶房企中，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤不實(shí)33億元，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實(shí)際利潤率卻高達(dá)26.70%，隱瞞利潤超過一半，部分房產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率高達(dá)57%.財政部的這種表態(tài)是以往極為罕見的，該消息的公布實(shí)際上蘊(yùn)涵著一定的政策導(dǎo)向意義。
11月17日，北京市地稅局下發(fā)“補(bǔ)充通知”，該“通知”指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅自2006年1月1日起，由定率征收方式改為查賬征收方式。查賬征收的計算公式是根據(jù)企業(yè)申報的收入減去成本算出利潤后，乘以相應(yīng)的稅率33%，算出應(yīng)納稅金。其申請的數(shù)據(jù)須獲稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。
據(jù)了解，房企所得稅是以年度進(jìn)行結(jié)算的。此前采用的是定率征收，主要是開發(fā)商在一個項目銷售前，地稅局根據(jù)開發(fā)商上報的項目相關(guān)費(fèi)用測算其獲利水平，確定其應(yīng)稅所得率，然后根據(jù)測定的售房收入乘以應(yīng)稅所得率得出企業(yè)利潤，再乘以相應(yīng)稅率（33%），算出應(yīng)納稅金。在項目開發(fā)結(jié)束后，再根據(jù)項目的實(shí)際獲利水平進(jìn)行多退少補(bǔ)。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得率為10%-20%之間。同時，北京稅務(wù)部門正在掀起一場針對開發(fā)商的稅檢風(fēng)暴。據(jù)悉，這次檢查是不同區(qū)域稅務(wù)部門換查，其中重點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等七項稅收進(jìn)行嚴(yán)密的檢查。這場稅務(wù)風(fēng)暴，不只針對北京地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，上海的不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)接受過稅務(wù)部門的稅檢了。
從各個環(huán)節(jié)來看，經(jīng)過越來越細(xì)化、市場化、公開化的手段調(diào)控，籠罩在房地產(chǎn)業(yè)的神秘光環(huán)正逐漸退去，包括從拿地到開發(fā)再到銷售等環(huán)節(jié)正在逐漸透明化。
