房地產(chǎn)企業(yè)仍是欠稅大戶 專家稱稅制還待完善

　　上海市地方稅務(wù)局日前發(fā)布了2005年第三季度欠稅公告。公告披露了上海436家未在規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款的企業(yè)或單位，涉稅金額高達(dá)約1.98億元。其中，14家房地產(chǎn)企業(yè)“榜上有名”。

　　不僅是上海，在全國各地的拖欠稅收“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)都是大戶，所占到的欠稅總金額也是一個龐大的數(shù)字。因此，2003年由國稅局頒發(fā)的一項關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計提的政策又重新被各地征稅機(jī)構(gòu)所提起。

　　“舊事重提，可以看作是征稅機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)欠稅、漏稅之后的無奈之舉。”普華永道稅務(wù)咨詢人員梅梁表示，正因為房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算極為復(fù)雜，因此才會有預(yù)售計提之說。所謂企業(yè)所得稅“計提”，實(shí)際上是對實(shí)施預(yù)售制的企業(yè)采取的一種征稅辦法，即在預(yù)售行為發(fā)生后，在每季度以預(yù)售收入為基數(shù)，按15%的利潤率計算和預(yù)征企業(yè)所得稅，待項目完工后確定利潤和稅款，多退少補(bǔ)。

　　這項政策并不是新政策，早在2003年就已經(jīng)出臺，但是并沒有強(qiáng)制執(zhí)行過。記者從稅務(wù)局了解到，
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按15%的利潤率征收企業(yè)所得稅，是2003年由國稅局頒發(fā)的一項政策，但終因地產(chǎn)企業(yè)對稅率是否過高爭議不止，而一直未得以落實(shí)執(zhí)行。

　　事實(shí)上，梅梁指出，預(yù)征所得稅的制度，跟其他所有的稅收法規(guī)沒有什么大的區(qū)別，主要還是以控制源頭為主。現(xiàn)在適用于所有企業(yè)的所得稅，都是帶有“先預(yù)繳，年終匯算，多退少補(bǔ)”的性質(zhì)。

　　而預(yù)售計提，就是針對交易征稅的一種。“通常情況下，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，它對于企業(yè)的最終經(jīng)濟(jì)利益無法控制，或者企業(yè)無法確保能夠準(zhǔn)確衡量最終經(jīng)濟(jì)利益的時候，稅務(wù)局就可以采取類似于先對交易直接征稅，而不看最終利益。”從資料上來看，房地產(chǎn)業(yè)所牽涉到的稅種差不多是行業(yè)中最多的。包括印花稅、營業(yè)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等12個稅種。但是這些稅的稅率都是不一樣的，因此在很大程度上，有的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自己的需要改動各稅種的比例，以此達(dá)到少繳稅的目的。換句話來說，作為一個特殊的行業(yè)，稅務(wù)局對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤核算實(shí)在是頗為麻煩，因此就可能希望通過一個核定利潤率來選擇通過收入直接征稅。

　　一位上海開發(fā)商表示，對于“預(yù)售計提”，目前在上海的房地產(chǎn)企業(yè)中并未執(zhí)行，許多房地產(chǎn)企業(yè)對此了解得也不多，但是如果真的進(jìn)行實(shí)際操作，還是比較困難的，需要具體問題具體分析，特別是關(guān)于“預(yù)售計提”的時間節(jié)點(diǎn)上。

　　“‘預(yù)售計提’所采用的是每季度征收，但實(shí)際上房地產(chǎn)的銷售節(jié)點(diǎn)不能那么簡單計算�！彼�解釋，從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營特點(diǎn)來看，因為房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)是標(biāo)的大、周期長。這個周期長不僅僅是指開發(fā)建設(shè)周期長，還包括銷售周期也相對比較長，同時結(jié)算的周期也比較長。所以成本的發(fā)生不是一時一刻、一個時間點(diǎn)的問題，而是不斷在發(fā)生的。況且由于周期長、時間跨度大，市場變化也大，客觀上也增加了許多不可確定因素。

　　虹口區(qū)的一家開發(fā)商則認(rèn)為，這種預(yù)售計提的做法，以前都是針對餐飲、美容美發(fā)這些消費(fèi)者很少索要發(fā)票、成本又不明朗的行業(yè)。但是房地產(chǎn)市場是在逐漸變化的，引起的利潤率的變化也是非常巨大的，怎樣估計，用什么作參照來得出利潤率并不那么簡單的事情。每季度都交，這樣對企業(yè)和稅務(wù)局都要增加不少工作量。另外，怎么計算銷售量，特別是在當(dāng)前形勢下，碰上退房又該如何計算？

　　而一位業(yè)內(nèi)人士表示，就算計提，也有很多逃避的空間，最常見的就是將資產(chǎn)和現(xiàn)金分開。例如，開發(fā)一個住宅項目，其中有一個配套的寫字樓。先建住宅，預(yù)售后拿到1億元收入，但是可以把1億元里的8000萬元拿來蓋寫字樓，蓋好后開發(fā)商可以采取不賣出租的經(jīng)營模式。這樣8000萬在賬目上就成了投資而非收入，住宅預(yù)售的賬面收入只有2000萬元，而寫字樓只需繳納出租的稅收，總體應(yīng)納稅額就少了。節(jié)約下來的款項可以用作其他用途，解決資金鏈的周轉(zhuǎn)。

　　北京華遠(yuǎn)集團(tuán)任志強(qiáng)曾經(jīng)估算過，因為是預(yù)售計提，在預(yù)交的同時將付出利息的成本，所以核算下來的話，累積的稅收甚至要大于45%。中房指數(shù)研究院陳晟表示，這項政策真的執(zhí)行的話，會比較難。針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度還有待完善。