萬科納稅8億無緣排行：房地產(chǎn)業(yè)稅制變革勢在必行

　　“那個排名應(yīng)當是不準確的�！碧崞�2004年度中國納稅500強排行榜，不少地產(chǎn)上市公司都感到有些委屈和失望。

　　最近一段時間，很多人都在議論，房地產(chǎn)號稱“暴利”，可中國納稅500強中的前300名里，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入選，成為納稅“侏儒”。有人據(jù)此斷言，房地產(chǎn)企業(yè)是“偷漏稅大戶”。

　　針對這種論斷，萬科總經(jīng)理郁亮日前亦向記者表示，該集團2004年納稅額高達8.02億元，相當于上市公司納稅百強第48位、中國納稅500強的第145位，但上市公司納稅百強和中國納稅500強排名的計稅方法不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實際的納稅情況。

　　“屬地征收”惹的禍？

　　萬科提供的2004年度分稅種的納稅統(tǒng)計表顯示，年內(nèi)實際繳納的14項稅費總額為8.02億元。從營業(yè)收入排名看，萬科在不久前評出的中國企業(yè)500強中位于第272位，故萬科的納稅排名明顯領(lǐng)先于其規(guī)模排名。

　　對比根據(jù)2004年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入、凈利潤和累計稅金總額的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，萬科所占比重分別為0.41‰、0.77‰和0.90‰，納稅份額高于收入份額一倍以上，也明顯高于利潤份額。

　　雖然沒有取得其他地產(chǎn)上市公司的詳細納稅表格，但按照一般規(guī)律，上市公司年內(nèi)實際納稅總額應(yīng)該高于年報披露的營業(yè)稅與所得稅之和。從地產(chǎn)上市公司2004年年報來看，其中金地、陸家嘴、金融街的“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”與“所得稅”之和，最低的也有2.54億元，完全夠得上2.4222億元的“納稅500強”最低門檻。

　　提起排行榜的事，招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤向記者表示，“我們一直是深圳市的守法納稅大戶，有一年還是深圳地產(chǎn)界的第一名。”通過年報計算出的招商地產(chǎn)2004年納稅總額為2.13億元，而排行榜主辦方同時披露的2004年地產(chǎn)業(yè)納稅20強的第一名才只有1.91億元。地產(chǎn)納稅20強當中，“深圳萬科”以1.13億元居第10位，其實它只是萬科的深圳子公司�！斑@恰好說明，雖然

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被視為一個投資主體，但行業(yè)應(yīng)當?shù)卣�府要求普遍采取的項目公司模式，使�?a href="http://odtgfuq.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅收統(tǒng)計分散于各地，無法集中由總部來反映。“一位分析人士告訴記者，屬地征收的做法，或許是導(dǎo)致排行榜上見不到房地產(chǎn)企業(yè)的最重要原因。

　　不過，北京華遠集團總裁任志強認為，產(chǎn)品地域特色、地產(chǎn)企業(yè)的核算納稅方式以及產(chǎn)業(yè)集中度，決定了房地產(chǎn)行業(yè)還難以進入納稅百強。資料顯示，目前全國前300家最大房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率合計不足25％，龍頭企業(yè)萬科僅略高于1％。黃培坤則表示，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相對于納稅500強企業(yè)所屬行業(yè)，實際上還是小行當、小門類，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進不了納稅排行榜的前列實屬正常。

　　守法納稅者冀望公平

　　對于人們普遍懷疑的房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅，黃培坤認為作為一間房地產(chǎn)上市公司，這樣做很困難，而且風險相當大。

　　但黃培坤承認，假如缺乏必要的監(jiān)督，開發(fā)商本身就有違法辦事的念頭，當然有可能存在偷漏稅行為。聯(lián)合證券研究員劉湘寧則認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅收制度比較亂，企業(yè)負擔比較重，各種避稅手段也較多，雖有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很守規(guī)矩，但亦會面臨較大的競爭壓力，容易造成行業(yè)內(nèi)“劣幣逐良幣”的現(xiàn)象。

　　事實上，北京、上海、廣州、深圳等城市地稅部門公布的企業(yè)欠稅名單，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)其中，而且，房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為表現(xiàn)多樣，包括隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅，不按配比原則進行會計核算，偽造或高估開發(fā)成本，不及時結(jié)轉(zhuǎn)售房款，長期拖欠稅款，甚至以惡意失蹤破產(chǎn)來逃稅。稅務(wù)稽查部門亦認為，追求利潤最大化是開發(fā)商偷稅漏稅的根本原因。

　　郁亮認為，中國房地產(chǎn)業(yè)是個年輕的行業(yè)，許多方面尚待成熟，必然會存在一些不規(guī)范的現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)商受尊敬程度不高。但他相信，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和行業(yè)秩序正逐步完善，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅加強監(jiān)管，“有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰，讓規(guī)范講誠信的企業(yè)獲得更公平的競爭環(huán)境”。

　　制度缺陷待修補

　　由這個排行榜引出來社會對房地產(chǎn)業(yè)的指責，卻在一定程度上反映了整個房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及稅收制度的缺陷與問題。

　　目前我國房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔重；保有環(huán)節(jié)課稅少，負擔輕。任志強更直指房地產(chǎn)開發(fā)過程中沒有增值稅的抵扣，是重復(fù)和重疊納稅的生產(chǎn)過程，如將所有環(huán)節(jié)中的稅收累計計算，每100元銷售額中約40％為各種稅收。

　　另一方面，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅項達到14種，需要繳納的有12種，其它費用可以多達百種以上。倘若再加上地方政策影響，各管理部門之間信息交流渠道不暢，連專業(yè)人士對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況也會是“一頭霧水”，一般老百姓更難以對這個行業(yè)的稅收情況作出準確判斷。事實上，整個房地產(chǎn)業(yè)缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)的問題更為嚴重，很多行業(yè)研究員也感到無可奈何。

　　為此，郁亮建議：“希望稅務(wù)機構(gòu)能夠考慮集團型企業(yè)的需要，提供納稅總額的總和數(shù)據(jù)，以方便社會各界更準確地了解集團型企業(yè)實際納稅情況。”

　　聯(lián)合證券劉湘寧向記者表示，房地產(chǎn)稅收制度有必要進行變革，通過合并稅種、降低稅率，加強征管，房地產(chǎn)企業(yè)能承受得起相關(guān)稅賦水平，征管部門能征收得到稅款，研究人員能掌握整個行業(yè)乃至各家開發(fā)商的真實經(jīng)營情況。

　　從稅務(wù)部門的態(tài)度看，他們也在積極整合現(xiàn)有征管資源，加強部門協(xié)調(diào)配合，實現(xiàn)信息共享，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，并準備逐步建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，堵塞稅收漏洞，實施房地產(chǎn)稅收一體化管理�！斑_到這一步后，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷應(yīng)不會存在太多障礙了，排行榜的問題也會迎刃而解。”