物業(yè)管理企業(yè)無償使用物業(yè)用房如何進行財稅處理與風險防范？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/10/16 11:38:44　　字體：大小

物業(yè)公司不同于其他企業(yè)有他獨特的特點，不知道大家有沒有這樣的疑問，物業(yè)企業(yè)無償使用的物業(yè)用房，該怎么進行財稅處理？今天我就為大家找到幾個案例幫助你來詳細了解物業(yè)管理公司的財稅處理。

【案例1】A物業(yè)公司，一般納稅人，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主無償提供給物業(yè)服務企業(yè)管理辦公使用時。

A公司如何進行財稅處理？

1.房產(chǎn)稅

（1）財稅〔2009〕128號規(guī)定：無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

（2）財稅〔2006〕186號

一、關于居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問題

對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

（3）渝財稅（2015）93號）

文件規(guī)定，“使用居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有房產(chǎn)進行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務的，不征收房產(chǎn)稅。”

2.土地使用稅

中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

第六條　下列土地免繳土地使用稅：

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

（七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

【案例2】物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權不屬于物業(yè)公司的，如何計稅？

1.增值稅

物業(yè)公司提供房屋出租，不管是否取得產(chǎn)權，均按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅，應按照不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為9%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅，征收率為5%。

可理解為物業(yè)公司無償使用開發(fā)商房屋在對外出租。

2.房產(chǎn)稅

財稅〔2006〕186號

一、關于居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問題

3.城鎮(zhèn)土地使用稅

中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條

第六條　下列土地免繳土地使用稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

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