目前房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴重的偷逃稅款問題，國家稅務總屙將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年定為全國稅收專項檢查的重點對象，這說明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題的嚴重性。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要手段

　　1.通過與其他單位合作建房等方式，以房換資金、換土地。不記收入。偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身資金不足的情況下，為了能獲得大片土地，便與投資方簽訂聯(lián)合建房協(xié)議；抑或根據(jù)擁有土地一方的利益需要，與其簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，用所建房屋換取資金、土地，而所換價值未按規(guī)定確認銷售收入，也未按規(guī)定申報納稅。

　　2.以商品房或門面抵工程款，不記收入，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)。開發(fā)前期資金投人量大、資金短缺嚴重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力，往往以工程投標為籌碼，要求建筑安裝企業(yè)與其簽訂帶資入場的協(xié)議，待房子建成后就以等值的商品房或門面抵沖建安1二程款，從而達到減少營業(yè)額，偷逃營業(yè)稅的目的。

　　3.對代收各種“初裝費”及基金不記收入，偷逃稅款。從現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作方式看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款項：如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等?，F(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定。營業(yè)稅的計稅金額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，包括代收、代墊款項。而有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無代收代墊款項收入為由而未申報納稅。

　　4.通過土地評估增值虛增開發(fā)成本，偷逃稅款。按照建設部門的有關規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本越多、開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當一部分是民營性質(zhì)的有限責任公司，這些企業(yè)在初建時注冊資本不多。為了，提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購進的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，這既可以增大注冊資本，提高資質(zhì)，又可以虛增土地成本直接記入開發(fā)成本，減少侖業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，從而減少營業(yè)利潤，達到偷逃企業(yè)所得稅的目的。另外，現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票實行由稅務征收部門或發(fā)票管理部門代開的方式，只要繳納營業(yè)稅及附加，便可在開票“窗口”或稅務征收部門開到發(fā)票，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機。房地產(chǎn)開發(fā)商用支付少額營業(yè)稅及附加的代價，就可以輕松地偷逃企業(yè)所得稅。

　　5.采取“假借款、真按揭”的辦法偷逃稅款。隨著銀行經(jīng)營方式的多元化發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金的壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或串通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬務處理上不記銷售收入，而是作為長期借款，從而偷逃國家稅款。

　　6.利用建安公司、銷售公司等關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入，調(diào)節(jié)利潤，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后往往組建集團公司，利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為自己控股公司或全資子公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務分離出去，交由關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務、廣告業(yè)務等；物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一切價外費用，如代墊代付維修基金等。這些關聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。

　　7.通過“預提費用”虛增成本，偷逃稅款。按照稅法有關規(guī)定，預提費用年末不礙留有余額，對開發(fā)建設周期比較長的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預提費用，應區(qū)別不同情況進行處理。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結(jié)余。此類房地產(chǎn)企業(yè)主要采取兩種方式虛增成本：一是通過爭取地方政府及有關部門的優(yōu)惠政策來少付或者不付一些費用，同時仍提取按照規(guī)定應支付的各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用。二是繼續(xù)提取國家已取消的收費項目，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶計入開發(fā)成本。通過上述方法造成賬面上的經(jīng)營虧損，從而達到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　二、造成房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要原因

　　1.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策比較繁雜，首先，房地產(chǎn)市場的稅制結(jié)構(gòu)不合理。目前從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個。由于涉及的稅種較多，而且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同，稅費計算過程比較復雜，造成征管難度加大。加上房地產(chǎn)開發(fā)階段稅額少、稅負輕，而流通環(huán)節(jié)稅負重，導致一些房地產(chǎn)企業(yè)嚴重投機，想方?jīng)]法偷逃稅款。其次，土地使用稅計稅依據(jù)不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足并缺乏彈性的缺陷。這為房地產(chǎn)投機商留下了偷逃稅款的漏洞。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制。導致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭，并使得那些總想鉆稅收空子的房地產(chǎn)開發(fā)商采取更隱蔽的手段偷逃稅款。

　　2.我國房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過多。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程來看，一家房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷土地使用許可證的申請、房地產(chǎn)開發(fā)項目證項和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請，而在辦理這些申請期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費用，但這些成本費用的支付都是在稅務管理和辦理納稅申報事項前發(fā)生的，而稅務部門是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出產(chǎn)品后才介入管理的，因而不能準確掌握企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費用信息。加上現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長或先后滾動開發(fā)的行業(yè)特性，不按財務制度和稅法規(guī)定進行正確的會計核算和納稅申報。使得房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅問題比較嚴重。

　　3.稅務機關打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為的力度不夠。首先，稅務機關掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息較少。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務部門檢查稅收工作一般是按年度進行的，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性較大，很容易造成虧損的假象。不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往是一個樓盤還沒有賣完，沒有等到結(jié)算。就用賣房款去開發(fā)另一個樓盤，盡管樓盤銷售了不了；但賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個項目成立一個公司，等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用新辦企業(yè)偷逃稅款。再次，稅務人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，導致行政處罰力度不足。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

　　三、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題的對策

　　1.加強對房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)控

　?。?）建立信息傳遞制度，強化稅收的源泉監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務機關應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系。建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，成到現(xiàn)場進行實地凋查并到相關部門核實情況，防止出現(xiàn)超范圍享受稅收優(yōu)惠政策的情況發(fā)生。

　　（2）改進稅收征管手段。提高管理效率。一方面要加強對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查。對涉嫌偷逃稅的，要及時移交稽查部門，防止因稅務機關內(nèi)部管理脫節(jié)而未查出的偷逃稅行為發(fā)生。另一方面要加大對房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)審核的管理力度。嚴格審查建安企業(yè)的工程成本的真實性和準確性。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，稅務部門要加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)控，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)領用、結(jié)算的管理，最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收人情況，據(jù)此審核企業(yè)申報納稅的真實性和準確性。

　　2.改革和完善房地產(chǎn)稅制

　?。?）指導思想與原則。我國房地產(chǎn)改革應當遵循“明租、正稅、清費”的基本原則。“明租”,即要保留地租，如果不對土地使用者收取地租，就等于否定了國家對土地的所有權(quán)，同時，保留地租也是深化土地使用制度改革和財稅制度改革的需要；“正稅”,即合理調(diào)整稅制，避免重復征稅，改變開發(fā)與交易環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的狀況，向?qū)挾惢?、減稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。建立科學的物業(yè)稅收體系；“清費”,即對收費項目進行嚴格清理，除少數(shù)確有必要的服務性收費項目以外，其他收費項目或者取消?；蛘吆喜橐粋€固定的稅種，糾正房地產(chǎn)收費的不規(guī)范的做法。同時。房地產(chǎn)稅改革必須堅持制度的公平性，以人為本，區(qū)別對待，切實為低收入家庭設置匹配的政策保障體系。

　?。?）擴大課稅范圍，確立房產(chǎn)稅在地方財政收入中的主體地位。世界上許多國家都以房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來源。在美國，地方財政收入主要來自財產(chǎn)稅，占地方財政收入的80%左右，而房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅最重要的組成部分。在加拿大，一般財產(chǎn)稅已經(jīng)成為地方財政收入的主要來源，約占其全部收入的75%左右。而我國房地產(chǎn)稅收收入僅占地方財政收入的10%左右，因此，我國應積極擴大房地產(chǎn)稅的課稅范圍，增加政府的財政收人：①擴大課稅范圍。我國目前房地產(chǎn)稅收課稅范圍較狹窄，課稅范圍應以非工業(yè)區(qū)的居民住宅和建筑物為宜。各地政府可以根據(jù)具體情況調(diào)整。在中西部地區(qū)，由于農(nóng)村經(jīng)濟基礎相對薄弱，可以對農(nóng)業(yè)區(qū)建筑物不征稅。而對手經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，各地政府可以酌情對農(nóng)業(yè)區(qū)征稅，但要有一定的稅收優(yōu)惠。②應當將個人房產(chǎn)納入房地產(chǎn)征稅范圍，這既有利于增加地方政府的稅收收人，緩解地方財政困難，又有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，緩解房價上升的壓力，實現(xiàn)房產(chǎn)資源的合理配置，同時還可以對個人財富進行調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，保持社會的平衡與穩(wěn)定。

　?。?）建立規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系。建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，首先必須統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制，解決房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收的問題，具體措施可將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為一個稅種，這樣計避免重復征稅，也體現(xiàn)出國民待遇原則，實現(xiàn)稅負的公平。其次將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅重點，這樣既可以為政府增加財政收入，又可以避免業(yè)主空置或低效率使用其房產(chǎn)，鼓勵不動產(chǎn)的流動，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置。推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　?。?）合理確定汁稅依據(jù)。目前。世界上各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主要內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值作為計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎。以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為計稅依據(jù)是在大多數(shù)情況下對不動產(chǎn)的市場價值進行課征，稅源豐富且有彈性，經(jīng)濟發(fā)展所帶來的升值因素能在稅收收入中得到較好的體現(xiàn)，基本符合量能負擔的原則。我同房地產(chǎn)稅制改革完全可以借鑒這種做法，并結(jié)合我國的具體情況加以調(diào)整，促進房地產(chǎn)稅收體系不斷完善。這樣不但可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。而且更有助于遏制房地產(chǎn)市場上的投機行為，提高土地資源的利用率。

　?。?）設置靈活的稅率。在稅率設計上可以借鑒國際上的一些經(jīng)驗。如可以采用比例稅率，并設定一個稅率幅度，在中央宏觀調(diào)控下，地方政府再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等也可采用不同幅度的比例稅率，在土地資源稀缺的地方可以采用較高的比例稅率。在土地資源豐富的地方采用較低稅率，以促使土地資源的有效利用，取得更大的經(jīng)濟和社會效益。

　?。?）改革和完善房地產(chǎn)稅費體系。市場經(jīng)濟要求科學地確定稅費體系，理清目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費關系。要通過清費改稅，減輕企業(yè)負擔。擴大稅收規(guī)模。具體講，保留補償性、資源性和證照性的收費項目，同時將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費從行政事業(yè)性收費中分離出去，以規(guī)范政府行為。對一部分納人國家預算、管理比較規(guī)范的基金和收費項目可考慮保留，其他屬于管理性和建設性的收費項目一律取消。

　?。?）完善稅收征管法規(guī)，健全稅收監(jiān)督和懲罰機制。發(fā)達國家很重視稅收立法。大都建立了比較健全的稅收征管法規(guī)。如加拿大規(guī)定業(yè)主必須向政府繳納房地產(chǎn)稅，用于公共服務，對逾期繳納房地產(chǎn)稅者，將進行罰款，連續(xù)三年欠繳者，政府有權(quán)將其物業(yè)進行拍賣，以其收入繳納房地產(chǎn)稅。為了保證房地產(chǎn)稅能夠及時收取，防止偷稅、漏稅、抗稅行為的發(fā)生，我國可借鑒加拿大的征管經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，對房地產(chǎn)稅進行改革并不斷完善。同時，還要加強房地產(chǎn)稅法知識的宣傳。提高居民對房地產(chǎn)稅的認識和繳納的自覺性。這樣，既可以優(yōu)先刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費。又可促進房地產(chǎn)業(yè)有序、健康地發(fā)展，同時也符合稅收的效率原則。