在日常經(jīng)營過程中，有些公司租入不動產(chǎn)進行生產(chǎn)經(jīng)營，將閑置的部分對外轉租，轉租過程中涉及哪些稅呢？

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）以及《國家稅務總局納稅服務司關于下發(fā)營改增熱點問題答復口徑和營改增培訓參考材料的函》（稅總納便函〔2016〕71號）的規(guī)定，一般納稅人轉租其2016年4月30日租入的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；一般納稅人出租其2016年5月1日后租入的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，按照9%的稅率計算繳納增值稅。

??適用簡易計稅方法的，不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，應按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

??適用一般計稅方法的，不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

小規(guī)模納稅人轉租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算繳納增值稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

公司經(jīng)營范圍中沒有出租不動產(chǎn)，可以開具發(fā)票嗎？

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及《國家稅務總局貨物和勞務稅司關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）中《增值稅發(fā)票開具使用指南》規(guī)定，銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。納稅人發(fā)生應稅行為，除國家有明令禁止銷售的外，即使超出營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，也應當據(jù)實開具發(fā)票。如果企業(yè)經(jīng)常從事出租不動產(chǎn)的業(yè)務，建議增加經(jīng)營范圍。

根據(jù)《城市維護建設稅法》（主席令第五十一號）以及《國務院關于征收教育費附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）等相關規(guī)定，城建稅、教育費附加和地方教育費附加以納稅人依法實際繳納的增值稅、消費稅稅額為計稅依據(jù)。轉租不動產(chǎn)預繳和申報繳納增值稅時需要同時繳納城建稅、教育費附加和地方教育附加。

公司為小規(guī)模納稅人或一般納稅人的小型微利企業(yè)，在2027年12月31日前可以減半征收城建稅、教育費附加和地方教育附加。

根據(jù)《印花稅法》（主席令第八十九號）的規(guī)定，簽訂房屋租賃合同需要按租金的千分之一繳納印花稅。房屋租賃合同中單獨列明增值稅稅款的，按不含稅租金繳納印花稅，未單獨列明增值稅稅款的，按含稅租金繳納印花稅。

公司為小規(guī)模納稅人或一般納稅人的小型微利企業(yè)，在2027年12月31日前可以減半征收印花稅。

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)出租的，按不含增值稅的租金收入適用12%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，房屋不屬于轉租的公司，轉租的公司不應該繳納房產(chǎn)稅。但在實務中有部分稅務機關針對轉租方需要按差額繳納房產(chǎn)稅，如吉林等。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

公司租入不動產(chǎn)后再轉租，取得租金收入，也需要按照合同約定的承租人應付租金的日期確認企業(yè)所得稅的收入。如果租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可以在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入計算繳納企業(yè)所得稅。

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