房?jī)r(jià)已成為人們生活和社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。那么,房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)到底是由什么構(gòu)成的?它制定的標(biāo)準(zhǔn)又是什么呢?
房?jī)r(jià)是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用、企業(yè)利潤(rùn)六部分構(gòu)成的。其中稅費(fèi)等一些標(biāo)準(zhǔn)是相同的,另外由于各開(kāi)發(fā)企業(yè)的情況不同,獲得土地及房產(chǎn)配套、管理水平條件等方面也存在著差異。
下面結(jié)合某項(xiàng)目的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)情況,將房地產(chǎn)企業(yè)制定房?jī)r(jià)時(shí)的構(gòu)成因素總結(jié)如下。
一、土地費(fèi)用
為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用,一般包括向政府土地部門(mén)繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安裝補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用(如“三通一平”、“七通一平”等)、土地契稅。土地費(fèi)用占房?jī)r(jià)的比重約為25-50%左右。
1、土地出讓金
征收標(biāo)準(zhǔn):各市縣人民政府根據(jù)土地的地理位置、交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等條件具體制定,報(bào)省財(cái)政廳備案。
2、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)
土地管理法征收標(biāo)準(zhǔn):5-40元/平方米。
3、征地管理費(fèi)
征收標(biāo)準(zhǔn):征地費(fèi)用總額的1.5-4%,其中住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照原標(biāo)準(zhǔn)的70%征收。
4、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)
征收標(biāo)準(zhǔn):土地出讓金總額或土地租金的2%.
5、土地登記費(fèi)
(1)土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)繪:個(gè)人5-10元;單位200-40000元。
(2)土地注冊(cè)登記發(fā)證:個(gè)人每證5元(包括農(nóng)村宅基證);單位每證10元;三資企業(yè)和其他使用特制證的每證20元。
6、土地契稅:按土地成交價(jià)格的4%征收。
二、建安工程費(fèi)用
是指在房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝工程費(fèi)用,通常又稱為房屋建安造價(jià),目前建安造價(jià)一般占房?jī)r(jià)的25-40%.
三、配套設(shè)施費(fèi)用
包括前期基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等)和公共配套設(shè)施(建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施和菜市場(chǎng)等盈利性的配套設(shè)施)建設(shè)費(fèi)兩部分,同時(shí)還包括一些諸如變電站、自行車(chē)棚等室外工程等。
配套設(shè)施費(fèi)在目前房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重約為15-20%左右。
四、相關(guān)稅費(fèi)
包括開(kāi)發(fā)商繳納給政府的包括營(yíng)業(yè)稅、城市防護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內(nèi)的國(guó)家規(guī)定稅費(fèi),以及與由地方政府或主管部門(mén)額外征收的包括征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等名目繁多的非正規(guī)收費(fèi)等。
目前相關(guān)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)構(gòu)成的比重在10-15%左右。
1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):
73.7元/平方米(住宅)
62元/平方米(非住宅)
2、公建地費(fèi):50元/平方米(住宅)
3、墻改費(fèi):民用建筑5元/平方米,工業(yè)建筑4.5元/平方米
4、防空地下室異地建設(shè)費(fèi):應(yīng)建防空地下室面積,2000元/平方米
5、渣土處置費(fèi):5元/立方米
6、散裝水泥專項(xiàng)資金:3元/噸
五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用
包括項(xiàng)目前期工作階段的規(guī)劃、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用、建設(shè)期的管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、項(xiàng)目貸款利息、銷(xiāo)售廣告費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。
運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用占房?jī)r(jià)的比重一般在18%以下,其中財(cái)務(wù)成本大約是10-15%.
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)
為扣除以上所有費(fèi)用后的剩余部分。
從實(shí)踐看,不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重水平存在較大差異,高與低要視開(kāi)發(fā)的時(shí)間和項(xiàng)目的情況而定。如果拿到土地后1年能夠開(kāi)發(fā)完成的話利潤(rùn)可以達(dá)到18%左右,但是現(xiàn)在多為高層建筑,建筑周期一般要2-3年,加上成本上升,想實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)的難度已經(jīng)很大。
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