自從我國(guó)加入WTO以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)更是發(fā)展迅速，我國(guó)城鄉(xiāng)居民住房困難問題得到了極大緩解，但同時(shí)也產(chǎn)生了一些不和諧音符，關(guān)于房地產(chǎn)的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等投訴總是居于消費(fèi)投訴的前列。房地產(chǎn)企業(yè)作為這一行業(yè)的主要構(gòu)成部分，在追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的同時(shí)，適當(dāng)考慮消費(fèi)者、承包商、雇員等相關(guān)者的利益，履行一定的社會(huì)責(zé)任，不僅有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，無(wú)疑還具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、企業(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)涵及利益相關(guān)者理論

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)涵。中國(guó)勞動(dòng)科學(xué)研究所課題組定義的“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”是指企業(yè)在為股東謀取最大利潤(rùn)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮利益關(guān)系人的利益。而《中國(guó)企業(yè)管理年鑒》作的定義為：“企業(yè)社會(huì)責(zé)任可以表述為，企業(yè)為所處的社會(huì)的全面和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而必須關(guān)心、履行的責(zé)任和義務(wù)，表現(xiàn)為企業(yè)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)和發(fā)展的參與。企業(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容極為豐富，既有強(qiáng)制的法律責(zé)任，也有自覺的道義責(zé)任。”有關(guān)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的同時(shí)是否應(yīng)當(dāng)履行一定的社會(huì)責(zé)任，歷史上曾有過激烈的爭(zhēng)論，以“哈佛論戰(zhàn)”最為有名。早在20世紀(jì)三十年代，美國(guó)哈佛大學(xué)法學(xué)院的貝爾與多德兩位教授引發(fā)了著名的論戰(zhàn)，后人稱之為“哈佛論戰(zhàn)”。貝爾認(rèn)為企業(yè)管理者是只受股東委托、唯股東利益是從的股東權(quán)益受托人。多德立即表示強(qiáng)烈反對(duì)，在他看來(lái)，“企業(yè)是既有盈利功能，又具有社會(huì)服務(wù)職能的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)”，企業(yè)管理者不僅受托于股東，而且受托于更廣泛的社會(huì)，包括對(duì)雇員、消費(fèi)者和廣大公眾均負(fù)有社會(huì)責(zé)任。最后結(jié)果是貝爾宣布認(rèn)輸，并成為一個(gè)忠實(shí)的、堅(jiān)定的承認(rèn)“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”者。

　?。ǘ├嫦嚓P(guān)者視角的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。在有關(guān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的學(xué)術(shù)理論中最為著名的就是利益相關(guān)者理論。弗里德曼早先的定義說(shuō)，一個(gè)利益相關(guān)者就是“任何可能影響公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或受這種實(shí)現(xiàn)影響的群體或個(gè)人”，這是范圍最廣的定義之一?？死松推渌藙t在不同的語(yǔ)境下既提出過狹義的定義，也提出過廣義的定義。1995年他提出一個(gè)廣義的總括性定義，說(shuō)“利益相關(guān)者就是一個(gè)公司以及他過去、現(xiàn)在和將來(lái)的活動(dòng)中擁有或宣稱擁有所有權(quán)、權(quán)力或利益的人或群體”。

　　學(xué)者們提倡企業(yè)采取利益相關(guān)者策略是基于以下原因：即照顧利益相關(guān)者的利益，將使企業(yè)變得更加有利可圖。這一辯護(hù)的否定說(shuō)法強(qiáng)調(diào)，忽視利益相關(guān)者利益的公司是在冒險(xiǎn)，而與重要的利益相關(guān)者對(duì)立則可能危及企業(yè)自身生存。第二觀點(diǎn)認(rèn)為，不論公司后果如何都有一種倫理責(zé)任，應(yīng)當(dāng)對(duì)利益相關(guān)者的要求做出恰當(dāng)?shù)幕貞?yīng)。第一種觀點(diǎn)帶有明顯的自利性，我們稱之為工具性的；第二種觀點(diǎn)則具有一定的道德義務(wù)性，我們稱之為規(guī)范性的。

　　弗里德曼認(rèn)為，企業(yè)肩負(fù)一種且只有一種社會(huì)責(zé)任，那就是遵守職業(yè)規(guī)則，在不采取詭計(jì)和欺詐的前提下，充分利用其資源從事公開的、自由的競(jìng)爭(zhēng)而增加其利潤(rùn)。在這些觀點(diǎn)的指導(dǎo)下，企業(yè)所擔(dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任往往被忽略。

　　對(duì)于弗里德曼的論點(diǎn)，新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派的創(chuàng)始人科斯給予了最為完美的回答。他認(rèn)為，任何經(jīng)濟(jì)行為都有外部性，并對(duì)這種外部性提供了一種“內(nèi)部化”的解決辦法，即所謂交易成本最節(jié)省的理論，那就是企業(yè)與利益相關(guān)者的合作，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生的外部性責(zé)任，是必要的“社會(huì)成本”。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的意義

　?。ㄒ唬┛梢詼p少交易成本。交易成本也稱交易費(fèi)用，它包括搜尋和信息費(fèi)用、討價(jià)還價(jià)和決策費(fèi)用以及監(jiān)管和執(zhí)行費(fèi)用。交易費(fèi)用的典型情形是使用市場(chǎng)的費(fèi)用和企業(yè)內(nèi)部發(fā)號(hào)施令的費(fèi)用。一個(gè)積極履行社會(huì)責(zé)任的地產(chǎn)企業(yè)肯定也是一個(gè)講究誠(chéng)信，具有良好社會(huì)聲譽(yù)的企業(yè)。這類企業(yè)開發(fā)的社區(qū)一般都是質(zhì)量過硬，服務(wù)到位的社區(qū)。僅憑這種良好的社會(huì)聲譽(yù)，消費(fèi)者就會(huì)增加信任，在購(gòu)買這類企業(yè)產(chǎn)品時(shí)就會(huì)果斷得多，從而減少了搜尋比較的成本，同時(shí)企業(yè)就無(wú)形中節(jié)省了一大筆招徠顧客的廣告費(fèi)用。企業(yè)在融資過程中也會(huì)因?yàn)榉e極履行社會(huì)責(zé)任而增加資信分?jǐn)?shù)，從而獲得融資上的優(yōu)惠和方便，節(jié)省部分融資成本。企業(yè)員工同樣也會(huì)因此而對(duì)企業(yè)具有歸屬感，工作積極性也會(huì)大有提高，公司相關(guān)政策的貫徹執(zhí)行也會(huì)更加順暢。所以，一個(gè)積極履行社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，付出的是一小部分社會(huì)成本，收獲的將是更大成本的節(jié)省和一份更大的無(wú)形資產(chǎn)。

　　（二）增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌凝聚力、影響力。在當(dāng)今的商業(yè)社會(huì)，社會(huì)責(zé)任已經(jīng)成為品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。社會(huì)公眾的焦點(diǎn)也開始集中在企業(yè)的社會(huì)責(zé)任上，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的企業(yè)將會(huì)受到公眾的認(rèn)可，得到公眾信任，在消費(fèi)者心目中樹立良好的形象。長(zhǎng)此以往，將有助于樹立企業(yè)品牌，形成其他企業(yè)無(wú)法模擬的無(wú)形資產(chǎn)。

　?。ㄈ┯欣谏鐣?huì)和諧。地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅并不僅僅具有經(jīng)濟(jì)性，還具有很強(qiáng)的社會(huì)保障性質(zhì)，是民生的基本條件之一。近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲給開發(fā)商帶來(lái)了“牟取暴利”、“黑心開發(fā)商”的惡名，積極履行社會(huì)責(zé)任無(wú)疑會(huì)安撫社會(huì)公眾的情緒，緩解地產(chǎn)資本同社會(huì)公眾的矛盾。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容

　?。ㄒ唬?duì)于企業(yè)投資者和員工的社會(huì)責(zé)任。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用員工的同時(shí)，要肩負(fù)保護(hù)勞動(dòng)者人身安全、身體健康、培養(yǎng)和提高員工政治、文化、技術(shù)等多方面素質(zhì)，保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益等責(zé)任，這就要求企業(yè)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供合理的工作報(bào)酬和適當(dāng)?shù)墓ぷ鞅Ｕ?，重視工作的安全性。?duì)股東而言，要及時(shí)報(bào)告企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況；要?jiǎng)?chuàng)造更多的利潤(rùn)，使股息優(yōu)厚，保障股東投資安全。

　　（二）對(duì)于消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)不斷上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入的上漲水平。一方面是開發(fā)商賺的缽滿盆盛，另一方面是消費(fèi)者關(guān)于其產(chǎn)品的投訴也是名列各類消費(fèi)品投訴之首，開發(fā)商也逐漸成為社會(huì)各類媒體口誅筆伐的靶子。一個(gè)有責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量過硬、服務(wù)到位的房子，而不是給消費(fèi)者帶來(lái)大量“后顧之憂”的房子。

　?。ㄈ?duì)于承建商、營(yíng)銷代理商、咨詢機(jī)構(gòu)等上下游企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)具有資金密集性和勞動(dòng)密集性的特點(diǎn)，開發(fā)過程中涉及范圍廣，相關(guān)利益者多，相關(guān)合約也比較多，在我國(guó)目前市場(chǎng)不規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，雙方違約的情況時(shí)有發(fā)生，每年春節(jié)的農(nóng)民工討薪就是一個(gè)最為有力的證據(jù)。一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)信守承諾，按照合同辦事，從而為整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信和健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

　?。ㄋ模?duì)于社區(qū)的社會(huì)責(zé)任。企業(yè)對(duì)其所處的社區(qū)有維護(hù)社區(qū)正常環(huán)境，適當(dāng)參與社區(qū)文化教育發(fā)展、環(huán)境衛(wèi)生、治安事務(wù)、支持社區(qū)公益事業(yè)等責(zé)任，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商，其所進(jìn)行的開發(fā)或重建工作，應(yīng)該能對(duì)社區(qū)的發(fā)展和更新起到正面的推動(dòng)作用。

　?。ㄎ澹?duì)于政府的社會(huì)責(zé)任。當(dāng)前，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的投資過快、房?jī)r(jià)上漲過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)行為欠規(guī)范等問題實(shí)施宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任在照章納稅，接受相關(guān)部門審計(jì)的同時(shí)，落實(shí)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行中的政府作用

　　（一）健全有關(guān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任法律法規(guī)。有關(guān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任問題的研究在我國(guó)已經(jīng)有好多個(gè)年頭了，但社會(huì)公眾對(duì)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任的認(rèn)識(shí)并沒有多大的變化，這與企業(yè)社會(huì)責(zé)任制度在我國(guó)推行的法律缺位有極大的關(guān)系，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)就規(guī)范企業(yè)社會(huì)責(zé)任問題，做好《公司法》、《工會(huì)法》、《勞動(dòng)法》等相關(guān)法律的修正工作，為推行企業(yè)社會(huì)責(zé)任制度鋪平道路。

　?。ǘ┘訌?qiáng)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的宣傳教育，并對(duì)履行社會(huì)責(zé)任行為進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。美國(guó)政府曾經(jīng)對(duì)那些主動(dòng)在開發(fā)活動(dòng)中開發(fā)一定數(shù)量的中低收入住宅的房地產(chǎn)商進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：由總統(tǒng)參與頒獎(jiǎng)儀式，并由公共媒體廣為報(bào)道。盡管這類獎(jiǎng)勵(lì)是象征意義的，但具有極大的影響力，獲得了公眾的極大關(guān)注和認(rèn)可。我國(guó)目前也出現(xiàn)了一部分開發(fā)商主動(dòng)幫助政府修建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的行為，這也是一種自愿履行社會(huì)責(zé)任的行為。對(duì)于這種行為，筆者認(rèn)為，政府也應(yīng)當(dāng)給予一定的象征性獎(jiǎng)勵(lì)和宣傳，以帶動(dòng)更多的企業(yè)加入自發(fā)履行社會(huì)責(zé)任的行列。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)對(duì)企業(yè)執(zhí)行社會(huì)責(zé)任情況的監(jiān)督考評(píng)。對(duì)于企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的情況，政府應(yīng)當(dāng)利用各種渠道引導(dǎo)社會(huì)大眾積極參與企業(yè)社會(huì)責(zé)任的監(jiān)督評(píng)審，對(duì)于社會(huì)責(zé)任履行情況較差的企業(yè)，社會(huì)公眾自會(huì)“用腳投票”，這是一種很重要的渠道。