摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，項目的開發(fā)是一個周期長并且復(fù)雜多變的過程，在這個過程中有很多的因素會對整個項目的開發(fā)造成影響，也會關(guān)系到整個開發(fā)案的成敗。所以在開發(fā)的過程中做好項目的管理是房地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力增強(qiáng)其企業(yè)效益的有效手段之一。本文主要分析了房地產(chǎn)項目管理過程中的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理提供一些理論性的依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　在房地產(chǎn)的開發(fā)中，項目管理占據(jù)著重要的地位，也對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗有著重要的影響。具體來講，房地產(chǎn)的項目管理是一個系統(tǒng)的工程，需要各個環(huán)節(jié)之間的相互配合，并且進(jìn)行不斷的優(yōu)化，從而讓項目的整體目標(biāo)得以實現(xiàn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，做好項目管理，完善項目管理過程中的各個環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有效保障。具體來講，在房地產(chǎn)項目管理中主要有下面的幾個環(huán)節(jié)需要進(jìn)行分析完善。

　　一、房地產(chǎn)項目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

　　可行性研究是房地產(chǎn)項目管理過程中的一個領(lǐng)頭軍，也是做好整個項目開發(fā)與管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一般來講，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行有效的管理，企業(yè)要明確有關(guān)可行性研究下面幾個方面的內(nèi)容：

　　（一）明確可行性研究的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)項目投資決策的主要根據(jù)，也是房產(chǎn)公司進(jìn)行項目審批的關(guān)鍵的資料，對整個項目的開發(fā)具有很大的指導(dǎo)性，其具體的內(nèi)容主要包括三個方面：

　　第一，項目市場環(huán)境分析，也就是項目開發(fā)整體狀況的分析，對整個項目開發(fā)的背景環(huán)境，社會經(jīng)濟(jì)情況，以及同類產(chǎn)品的開發(fā)情況等進(jìn)行資料的搜集以及整理，做好分析，以此為基礎(chǔ)來進(jìn)行項目的開發(fā)依據(jù)。

　　第二，項目實施可能性分析，也就是科學(xué)的制定項目的安排，多設(shè)計幾個項目實施的方案，然后綜合各方面的條件選擇合適的項目規(guī)劃方案來進(jìn)行施工的確認(rèn)；

　　第三，項目經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評價，也就是在項目開發(fā)之前對項目融資方案以及融資的成本進(jìn)行科學(xué)地估算，做好項目的財務(wù)評價風(fēng)險分析評價，以保證在項目施工的過程中在經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)方面的可靠性。

　　（二）堅持可行性研究原則

　　項目可行性研究是項目管理中重要的一個部分，也對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功有著重要的影響。一般來講，可行性研究應(yīng)該遵循下面幾個方面的原則：

　　第一，遵循獨立、客觀的原則。這個原則是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)。也是保證可行性研究結(jié)果公正、科學(xué)、客觀的的重要保證，也是整個項目開發(fā)的科學(xué)依據(jù)；

　　第二，研究方案選優(yōu)性原則。這個原則在可行性研究中需要設(shè)置多個研究的方案，然后最終選擇最優(yōu)的那個方案作為整個項目實施的參考方案，以實現(xiàn)投資效益的最大化；

　　第三，避免先入為主的原則。這個原則是為了強(qiáng)調(diào)整個項目開發(fā)的實事求是性，避免由于一些不好的觀念給項目開發(fā)帶來的不良影響。

　　二、房地產(chǎn)項目進(jìn)度管理環(huán)節(jié)分析

　　項目進(jìn)度的管理也是房地產(chǎn)項目管理中的重要的環(huán)節(jié)。在這個環(huán)節(jié)中先要明確進(jìn)度管理的一些影響因素，從而再運用有效的方法進(jìn)行進(jìn)度的有效管理。

　?。ㄒ唬┻M(jìn)度管理的影響因素

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長，工序復(fù)雜，參與部門也多，所以在其進(jìn)度管理中會受到很多因素的影響，具體來講，表現(xiàn)在下面的幾個方面：

　　1.委托方因素

　　在進(jìn)度管理中，委托方作為項目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒有按照原有的進(jìn)度去將設(shè)計好的圖紙或者是計劃的極度及時準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導(dǎo)致項目進(jìn)程的變化。

　　2.承包商因素

　　在項目進(jìn)行中，可能承包商方面會出現(xiàn)由于團(tuán)隊管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進(jìn)度進(jìn)行。

　　3.其它因素

　　房地產(chǎn)項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項目的進(jìn)度也會受到這些不可控的因素的影響。比如，極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時的停電停水等。

　　（二）進(jìn)度管理的方法

　　房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理由于會受到很多因素的影響發(fā)生進(jìn)度的變更，所以為了保證項目的順利進(jìn)行，就必須采用一些方法來進(jìn)行進(jìn)度的管理。常用的方法如下：

　　1.傳統(tǒng)表格法

　　這種方法就是將原先安排好的項目開展進(jìn)度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進(jìn)行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度之間的偏差。

　　2.形象進(jìn)度表法

　　這個方法也稱橫道圖法，是在進(jìn)度表的基礎(chǔ)上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進(jìn)展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進(jìn)行對比，從而衡量兩者之間的差異。

　　3.前鋒線比較法

　　這種方法是以進(jìn)度計劃檢查的坐標(biāo)為開始點，然后以進(jìn)度計劃檢查的時間坐標(biāo)點為終點，依次用點劃線的方式進(jìn)行實際進(jìn)度點的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度之間的差異。

　　三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

　　項目質(zhì)量管理是項目管理中重要的一個環(huán)節(jié)，主要包括對產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個方面的特點：

　?。ㄒ唬┤嫘?

　　質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質(zhì)量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

　　（二）主動性

　　房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強(qiáng)其市場競爭力以及企業(yè)的信譽，在項目管理中應(yīng)該要主動地進(jìn)行質(zhì)量的管理，通過日常與施工的監(jiān)督，讓整個項目在開發(fā)的過程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

　?。ㄈ﹦討B(tài)性

　　房地產(chǎn)項目的管理具有動態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項目的不斷進(jìn)行以及開發(fā)進(jìn)行項目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

　　四、房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)分析

　　在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中做好項目的管理就不能忽略項目的成本管理，因為成本管理是關(guān)系到整個項目收益的重要的因素。一般來講，在項目管理的成本管理中應(yīng)該要注意下面幾個方面的問題：

　?。ㄒ唬┟鞔_項目成本管理的內(nèi)容

　　在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項目單位管理成本、財務(wù)成本、營銷成本等的管理。

　?。ǘ﹫猿殖杀竟芾淼脑瓌t

　　在成本管理中需要遵循成本管理的原則，這些原則包括：成本最小化原則、全面成本控制原則、動態(tài)控制原則、目標(biāo)管理原則以及權(quán)、責(zé)、利相對等的原則。其中成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，其直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　（三）有效運用成本管理措施

　　在成本管理中有效運用管理措施是成本管理成功的關(guān)鍵。在具體的措施運用中主要有下面幾個方面的措施：

　　第一，通過比較選擇技術(shù)合理、施工可行、成本最優(yōu)的設(shè)計方案，來進(jìn)行項目施工。

　　第二，通過通過項目招標(biāo)有效的控制項目成本，規(guī)定合適的造價水平。

　　第三，采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依。

　　第四，做好施工過程中的成本控制，保證項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)項目管理是一個系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，也是一個緊密聯(lián)系的整體，做好各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，是實現(xiàn)整個項目工程科學(xué)有效管理以及企業(yè)利潤最大化的關(guān)鍵。所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，有效的分析項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，并做好各個環(huán)節(jié)管理，是保證整個項目順利進(jìn)行的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)公司項目成功開發(fā)的重要保證。

　　參考文獻(xiàn)：

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