面試房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)看過(guò)來(lái)，五個(gè)問(wèn)題，預(yù)熱一下！

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：liujiawk 2019/02/26 10:30:13　　字體：大小

房地產(chǎn)行業(yè)，由于賬務(wù)處理特殊、涉及稅種較多、稅負(fù)較重、風(fēng)險(xiǎn)較大，再加上收入較難隱瞞，所以房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)崗位通常門檻高。如果沒(méi)有相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，怎么辦？提前學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)賬務(wù)處理，并準(zhǔn)備房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅務(wù)知識(shí)。先來(lái)看看這五個(gè)問(wèn)題，預(yù)熱一下吧！

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨縣市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，預(yù)繳稅款是在房地產(chǎn)所在地還是在機(jī)構(gòu)所在地？

答：在房產(chǎn)所在地預(yù)交，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)清繳。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目和自建不動(dòng)產(chǎn)有什么區(qū)別？投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的區(qū)別又是什么？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是企業(yè)的存貨，是拿來(lái)賣的，而自建不動(dòng)產(chǎn)一般是自已用的，要么出租，要么自用，作為固定資產(chǎn)，或投資性房地產(chǎn)核算。

投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了投資，如出租的土地使用權(quán)；長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；企業(yè)擁有并已出租的建筑物。非投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租（不含投資性房地產(chǎn)）或經(jīng)營(yíng)管理而持有的。投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或公允價(jià)值模式核算；非投資性房地產(chǎn)只能采用成本模式核算。兩者區(qū)分很明顯，投資性房地產(chǎn)持有的目的是為了投資，而不是自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用。

3.房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，這里的老項(xiàng)目指的是什么？

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

4.房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的銷售額如何計(jì)算？

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

5.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何計(jì)算？

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目金額，主要包括：　

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率 30% ，速算扣除率0；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用稅率40%，速算扣除率 5%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分適用稅率 50%，速算扣除率 15%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率 60% ，速算扣除率 35%。

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

（本文由正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校老師胡雪飛原創(chuàng)，如有轉(zhuǎn)載請(qǐng)標(biāo)明來(lái)源）

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