前兩篇文章分別為大家講解的房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段和建設(shè)階段的財務(wù)報表是如何做的，有什么特點。今天繼續(xù)給大家講解下房地產(chǎn)企業(yè)竣工時期的財務(wù)報表如何做？有什么特點吧！

一、竣工階段的特點

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，除了對外進行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在長期持有的情況。房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的特點如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品竣工并交付給購房者，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的持有物業(yè)也將竣工并進入營業(yè)狀態(tài)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)可以存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)售階段進入銷售階段，預(yù)售收入也將從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為銷售收入。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅費從預(yù)繳轉(zhuǎn)為清算。

二、竣工階段的資產(chǎn)負債表

房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段，資產(chǎn)負債表反映的主要特點為：

（1）資產(chǎn)類項目主要涉及貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)等。

該階段銷售物業(yè)已竣工，可能存在未收回的銷售款，這部分款項計入應(yīng)收賬款；未實現(xiàn)銷售的尾房成本，在存貨項目中反映；在持有物業(yè)中，出租物業(yè)由在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，自營物業(yè)由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

（2）負債類項目主要涉及應(yīng)付賬款、長期借款項目。

應(yīng)付賬款反映房地產(chǎn)企業(yè)欠付的工程價款，在這里主要指欠付的工程質(zhì)保金；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的持有物業(yè)竣工后，一般將開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，因此，這里長期借款反映的是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的貸款本金。

（3）所有者權(quán)益類項目主要涉及實收資本和盈余公積。

此階段實收資本金額一般不會產(chǎn)生變化；項目竣工后，銷售物業(yè)要結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，形成利潤并進行分配，因此，此階段未分配利潤一般無金額，但要按利潤總額的一定比例計提盈余公積。

（4）隨著項目的竣工，企業(yè)資產(chǎn)大幅降低，開發(fā)貸款陸續(xù)償還，同時，竣工后產(chǎn)生的利潤將使企業(yè)的凈資產(chǎn)有所提高，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在竣工階段的資產(chǎn)負債率又將從建設(shè)階段的高位回到低位。

三、竣工階段的利潤表

房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段，利潤表反映的主要特點為：

（1）利潤表中的主要項目包括營業(yè)收入、營業(yè)成本、增值稅金及附加、管理費用、銷售費用和所得稅費用。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在竣工階段結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，因此，本階段報表中營業(yè)收入、營業(yè)成本、增值稅金及附加等項目均體現(xiàn)出較大金額，而報表一般表現(xiàn)為較大額度的盈利。

四、竣工階段的現(xiàn)金流量表

（1）房地產(chǎn)企業(yè)基本上沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流入，在存在持有物業(yè)的情況下，有些企業(yè)會出現(xiàn)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，即通過經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款取得現(xiàn)金。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的主要流出項目屬于籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，即用現(xiàn)金歸還開發(fā)貸款本金和向股東分配利潤。除此之外，在這一階段可能還會產(chǎn)生少量的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出，主要指管理費用、銷售費用以及所得稅支出等。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)在進行利潤分配后，現(xiàn)金余額一般不會很大，以后主要現(xiàn)金業(yè)務(wù)涉及收取銷售尾款和支付工程質(zhì)保金等。

五、竣工階段的所有者權(quán)益變動表

根據(jù)企業(yè)經(jīng)營模式不同，房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的所有者權(quán)益變動表也表現(xiàn)出不同的特點，對于純銷售模式的企業(yè)，其所有者權(quán)益變動表中的實收資本會減少，這是因為企業(yè)股東在項目結(jié)束后要通過減資收回前期投入的資本金。而對于采取銷售和持有混合經(jīng)營模式的企業(yè)，其所有者權(quán)益變動表在竣工階段與建設(shè)階段一般不會有大的變化。

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，拆遷補償如何處理？怎么進行稅收籌劃？

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段的財務(wù)報表是怎樣變動的？什么特點？

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