問題：在房地產(chǎn)冷熱不均情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金斷裂急需套現(xiàn)的情況，無法繼續(xù)投資建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接盤 “爛尾樓”企業(yè)如何納稅？

回答：

2018年8月18日，A房地產(chǎn)公司由于資金緊張，現(xiàn)將在建未完的別墅項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格5億元，B房地產(chǎn)公司接盤后，以自已的名義重新立項(xiàng)并繼續(xù)開發(fā)銷售，兩公司稅務(wù)如何處理？

處理方式：

1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅（稅率9%）。

2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅（稅率9%） 。

爛尾樓即在建項(xiàng)目，是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。

兩種方式的區(qū)別在于土地價(jià)款的銷項(xiàng)稅抵減：

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。這里并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額。

對(duì)A公司來說，按照“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”處理，不能扣除土地價(jià)款后計(jì)算銷售額的；而“銷售不動(dòng)產(chǎn)”可以扣除。

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史潔然老師：中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師，資深房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)。28年財(cái)稅從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主，也涉及相關(guān)的投融資管理、企業(yè)并購、私募股權(quán)基金、物業(yè)管理、餐飲、酒店、旅游、商貿(mào)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、財(cái)稅咨詢等相關(guān)行業(yè)。具有大型集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)高管經(jīng)歷，曾服務(wù)于百強(qiáng)房企、上市公司。常年戰(zhàn)斗在行業(yè)一線財(cái)務(wù)崗位，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，精于財(cái)稅政策研究、熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的全流程財(cái)稅處理，擅長(zhǎng)稅務(wù)籌劃、成本預(yù)算管控、資本運(yùn)作。課程設(shè)計(jì)貼合實(shí)際、邏輯清晰、案例豐富，注重知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合。發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題，幫助學(xué)員解決實(shí)際工作中的困難，同時(shí)拓寬思路、提升自我能力。

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