房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中會產(chǎn)生很多的特殊事項(xiàng)，這會給剛?cè)肼毜呢?cái)務(wù)小伙伴增添很多的麻煩。如果提前了解了房地產(chǎn)特殊的賬務(wù)處理，這樣的話去面試和工作的時(shí)候就更加有信息完成這個(gè)工作。今天就給大家講講房地產(chǎn)企業(yè)的特殊問題處理吧！

（一）“代建”房屋行為

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：

1.以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

2.與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

3.與委托方事前簽訂委托代建合同；

4.不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

（二）為房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園等公益設(shè)施

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的公益設(shè)施其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣（各種情況具體處理不同）。

2.若將學(xué)校無償移交給政府，稅收上視為正常的公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，不需要按視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額也不需轉(zhuǎn)出。

（三）向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)算增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1）按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2）按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。 

（四）接盤“爛尾樓”繼續(xù)開發(fā)、銷售

在房地產(chǎn)冷熱不均情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金斷裂急需套現(xiàn)的情況，無法繼續(xù)投資建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接盤 “爛尾樓”企業(yè)如何納稅？

2018年8月18日，A房地產(chǎn)公司由于資金緊張，現(xiàn)將在建未完的別墅項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格5億元，B房地產(chǎn)公司接盤后，以自已的名義重新立項(xiàng)并繼續(xù)開發(fā)銷售，兩公司稅務(wù)如何處理？

處理方式：

1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅（稅率9%）。

2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅（稅率9%） 。

爛尾樓即在建項(xiàng)目，是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。

兩種方式的區(qū)別在于土地價(jià)款的銷項(xiàng)稅抵減：

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。這里并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額。

對A公司來說，按照“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”處理，不能扣除土地價(jià)款后計(jì)算銷售額的；而“銷售不動(dòng)產(chǎn)”可以扣除。

（五）精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。

房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。現(xiàn)實(shí)中還有””買房送車”、”買房送車位”等等，需要分別不同情況、不同稅種處理，實(shí)戰(zhàn)篇我們會做專題討論。

（六）促銷活動(dòng)的宣傳禮品

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤宣傳期間，對前來看房人員并登記購房的人員贈(zèng)送茶杯、雨傘等物品，茶杯、雨傘是否繳納增值稅？

視同銷售繳稅：依據(jù)：《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第（八）款，將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售繳納增值稅。

（七）房地產(chǎn)企業(yè)向購房人收取的購房違約金是否繳納增值稅

假設(shè)由于購房人原因未及時(shí)完成購房手續(xù)，根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)向購房人收取的違約金。

銷售行為成立，向購房人收取的違約金屬價(jià)外費(fèi)用，需要計(jì)算繳納增值稅。

銷售行為不成立，向購房人收取的違約金屬營業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。

依據(jù)：財(cái)稅〔2016〕36號，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

（八）退賠業(yè)主的款項(xiàng)

1.房屋銷售成立，由銷售合同產(chǎn)生的退賠業(yè)主款項(xiàng)可以作為銷售折扣處理。

依據(jù):財(cái)稅〔2016〕36號，第三十二條 納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；

第三十六條 納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。

國稅函[2008]875號，已確認(rèn)銷售的售出商品，發(fā)生銷售折讓和銷售退回的，應(yīng)沖減當(dāng)期的銷售商品收入。

2.房屋銷售不成立，只能作為營業(yè)外支出，不能沖減其他房屋銷售收入。

（九）自然災(zāi)害相關(guān)損失的進(jìn)項(xiàng)稅是否需要轉(zhuǎn)出

例：房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺風(fēng)”災(zāi)害毀損，相關(guān)材料、工程進(jìn)項(xiàng)稅是否需要轉(zhuǎn)出？

判斷依據(jù)：

財(cái)稅〔2016〕36號第二十七條 ：非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

財(cái)稅〔2016〕36號第二十八條 ：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺風(fēng)”損失不屬于非正常損失，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。

房產(chǎn)非正常損失情形一般有：施工現(xiàn)場材料丟失、被盜；未批先建、違建沒收、銷毀、拆除。

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