山東資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查風險提示

根據(jù)行業(yè)檢查制度的相關(guān)規(guī)定，山東省資產(chǎn)評估協(xié)會每年度抽取20%評估機構(gòu)進行檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)每年都存在一些共性問題，為充分利用行業(yè)檢查成果，進一步加強行業(yè)管理，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量，特對歷年檢查發(fā)現(xiàn)問題進行總結(jié)，請各單位認真組織學(xué)習，對照自查，進一步提升自身執(zhí)業(yè)水平，共同促進行業(yè)健康科學(xué)發(fā)展。現(xiàn)就行業(yè)檢查基本情況及所發(fā)現(xiàn)問題整理如下：

一、資產(chǎn)評估行業(yè)檢查的概況

資產(chǎn)評估行業(yè)檢查旨在通過開展檢查工作，督促資產(chǎn)評估機構(gòu)改進和提升執(zhí)業(yè)水平，提高資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德水平，促進資產(chǎn)評估機構(gòu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進一步提升資產(chǎn)評估行業(yè)的社會公信力，更好地服務(wù)于經(jīng)濟社會發(fā)展需要。

主要檢查內(nèi)容：

（1）資產(chǎn)評估報告質(zhì)量情況；

（2）資產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制情況；

（3）資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部管理情況；

（4）資產(chǎn)評估機構(gòu)對分支機構(gòu)管理情況；

（5）資產(chǎn)評估機構(gòu)持續(xù)滿足設(shè)立條件情況；

（6）法律法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的其他監(jiān)督檢查事項。

資產(chǎn)評估報告質(zhì)量的檢查，采取抽選評估報告的方式進行。檢查次序是企業(yè)價值評估報告、無形資產(chǎn)評估報告、單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評估報告以及其他資產(chǎn)評估報告。通過對上述資產(chǎn)評估報告及其工作底稿的抽查，重點關(guān)注企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、企業(yè)國有資產(chǎn)評估、機器設(shè)備、不動產(chǎn)等準則的執(zhí)行情況。檢查重點是：是否根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況履行了適當?shù)脑u估程序；是否全面履行評估業(yè)務(wù)所需的系統(tǒng)性工作步驟；工作底稿是否能反映評估程序?qū)嵤┣闆r，支持評估結(jié)論；資產(chǎn)評估報告是否清晰、準確的陳述報告內(nèi)容，有無誤導(dǎo)性表述；是否存在故意或過失出具虛假、不實資產(chǎn)評估報告。

資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部管理、資產(chǎn)評估機構(gòu)對分支機構(gòu)管理以及資產(chǎn)評估機構(gòu)持續(xù)滿足設(shè)立條件等的檢查，采取實地檢查和機構(gòu)上報檢查材料相結(jié)合的方式進行。檢查內(nèi)容以資產(chǎn)評估機構(gòu)是否符合《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等相關(guān)文件要求為主要內(nèi)容。

二、被查評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量情況

省內(nèi)資產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量多、規(guī)模小，加劇了市場競爭，生存壓力較大。檢查中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量較差評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)問題主要集中于工作底稿規(guī)范性、完備性不足，評估報告內(nèi)容規(guī)范性、完備性欠缺，每年度根據(jù)檢查情況對質(zhì)量較差評估機構(gòu)進行了行業(yè)懲戒，其中2015年懲戒資產(chǎn)評估機構(gòu)10家（行業(yè)內(nèi)通報批評4家、警告6家），2016年懲戒資產(chǎn)評估機構(gòu)9家（行業(yè)內(nèi)通報批評6家、訓(xùn)誡3家）。

三、行業(yè)檢查發(fā)現(xiàn)省內(nèi)資產(chǎn)評估機構(gòu)存在問題

檢查發(fā)現(xiàn)，大部分中小資產(chǎn)評估機構(gòu)面臨的總體形勢是：規(guī)模較小，業(yè)務(wù)類型單一且出具的單項資產(chǎn)評估報告絕大多數(shù)系向銀行申請抵押貸款使用，評估執(zhí)業(yè)風險很大，形勢嚴峻。多數(shù)資產(chǎn)評估機構(gòu)自身造血功能有限、慘淡經(jīng)營，依托會計師事務(wù)所、工程造價咨詢公司、稅務(wù)師事務(wù)所生存，步履維艱。檢查中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)評估機構(gòu)有多種資質(zhì)合并到一個公司的趨勢。為保障促進資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)就檢查發(fā)現(xiàn)行業(yè)問題整理如下：

（一）資產(chǎn)評估機構(gòu)共性問題

1.外部執(zhí)業(yè)環(huán)境帶來挑戰(zhàn)

（1）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)空間變窄，低端市場中生存困難

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)減少、內(nèi)部競爭激烈雙重打壓下，自身又沒有能力承接高端業(yè)務(wù)，部分中小評估機構(gòu)生存和發(fā)展成為問題。

資產(chǎn)評估機構(gòu)的一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)變窄，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是部分地市工商、法院等部門認可價格鑒證機構(gòu)出具的估價報告，卻對資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告不予認可，使得當?shù)刭Y產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)量下降；二是隨著國企改革的進行，絕大多數(shù)地區(qū)企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)面臨萎縮的趨勢，有的縣區(qū)的資產(chǎn)評估機構(gòu)幾乎沒有整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。三是其他評估中介如土地評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)等對傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)蠶食。

（2）評估機構(gòu)數(shù)量過多、人為分割評估市場

資產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量過多，沒有很好與經(jīng)濟發(fā)展和行業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，加劇了市場競爭。人為分割資產(chǎn)評估市場，增加評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)負擔。目前對中介機構(gòu)的各種執(zhí)業(yè)資格要求過多過濫，如房地產(chǎn)評估、土地評估、價格鑒證、二手車價格鑒定等資格，人為地分割資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，同時又迫使資產(chǎn)評估機構(gòu)多資格經(jīng)營，疲于應(yīng)付各種資格的審批、年檢、培訓(xùn)等繁瑣事務(wù)。一些部門、系統(tǒng)或大型集團以入庫備案等方式對評估機構(gòu)進行“管理”。

評估市場分割，競爭不斷加劇，多數(shù)業(yè)務(wù)收費仍然很低，弱化了進一步發(fā)展的基礎(chǔ)。部分資產(chǎn)評估機構(gòu)為了生存，減少或簡化評估程序，降低評估成本，執(zhí)業(yè)質(zhì)量難以得到有效的保證。由于市場競爭壓力所迫，部分所長忽視內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，忽視人才培養(yǎng)，有的資產(chǎn)評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)中竟然仍遵循舊的執(zhí)業(yè)準則。

部分地方政府及有關(guān)部門對資產(chǎn)評估機構(gòu)的獨立執(zhí)業(yè)、人力成本、執(zhí)業(yè)風險認識不足，在清產(chǎn)核資、企業(yè)改制等工作中明確要求資產(chǎn)評估機構(gòu)降低標準收費，間接影響了資產(chǎn)評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量。有的實行公開招標，實質(zhì)上是為了壓低業(yè)務(wù)價格，間接造成新的不公平競爭。

2.評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制不足

大部分資產(chǎn)評估機構(gòu)都能建立相應(yīng)的內(nèi)部管理制度，主要包括：人事管理制度、財務(wù)管理制度、執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度、評估業(yè)務(wù)管理制度、業(yè)務(wù)檔案管理制度。但個別資產(chǎn)評估機構(gòu)尚未建立。已建立的人事管理制度、財務(wù)管理制度、執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度和業(yè)務(wù)檔案管理制度等內(nèi)部管理制度尚不完善，一是制度建設(shè)不夠健全，內(nèi)容較簡單，沒有嚴格按照評估準則進行及時的修改完善相應(yīng)的制度，有些新所由于成立時間較晚，只建立了少量相關(guān)制度，有待于進一步完善；二是部分資產(chǎn)評估機構(gòu)所定制度并未得到有效執(zhí)行，特別是對評估工作底稿和資產(chǎn)評估報告的復(fù)核制度流于形式，導(dǎo)致評估報告沿用老格式、缺少要件，如缺少評估說明，所附評估依據(jù)也不夠充分；三是部分資產(chǎn)評估機構(gòu)缺乏統(tǒng)一的內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)控制，沒有設(shè)立專門的業(yè)務(wù)監(jiān)管、復(fù)核機構(gòu)，也沒有設(shè)置專人負責業(yè)務(wù)質(zhì)量控制，資產(chǎn)評估機構(gòu)亟待建立健全切實可行的質(zhì)量監(jiān)控制度，在制度上保證業(yè)務(wù)復(fù)核人員的地位，并應(yīng)明確業(yè)務(wù)復(fù)核人員的工作職責，建立業(yè)務(wù)的風險評估制度，建立業(yè)務(wù)質(zhì)量控制的分類制度，建立重大風險事項的報告制度，有效落實“三級”復(fù)核制度，以此不斷完善評估機構(gòu)自律體制。

3．評估工作底稿規(guī)范性和完備性存在不足

評估工作底稿規(guī)范性和完備性不足，不能形成有效能夠支持評估結(jié)論的工作底稿。

（1）對簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書普遍重視程度不夠。

存在約定書要素不完整或內(nèi)容不恰當?shù)那闆r，尤其是不填寫評估收費、不填寫違約責任和爭議解決等情況較普遍；業(yè)務(wù)約定書被評估企業(yè)未蓋章，業(yè)務(wù)約定書未有評估機構(gòu)的法定代表人或合伙人簽字并加蓋評估機構(gòu)公章，未能完全按照資產(chǎn)評估程序性準則《資產(chǎn)評估準則--業(yè)務(wù)約定書》要求執(zhí)業(yè)。

（2）普遍不重視評估計劃的編制。

有的資產(chǎn)評估機構(gòu)未編制評估計劃，或者評估計劃形式化，沒有根據(jù)項目的實際進行調(diào)整以適應(yīng)項目的需要；評估計劃基本內(nèi)容不完整，普遍缺少：主要評估程序、評估方法、技術(shù)方案等內(nèi)容，未能涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等評估業(yè)務(wù)實施全過程；部分資產(chǎn)評估機構(gòu)評估計劃未經(jīng)評估機構(gòu)相關(guān)負責人審核、簽字。

（3）現(xiàn)場調(diào)查流于形式

部分缺少委托方、相關(guān)當事方所申報的資產(chǎn)明細表，有的申報的明細表未經(jīng)委托方及占有方蓋章確認；未能根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)清單對評估范圍內(nèi)資產(chǎn)存在性和完整性進行核實，并記錄核實結(jié)果，導(dǎo)致較多的現(xiàn)場勘查記錄與資產(chǎn)清單不相符；未能就主要資產(chǎn)的相關(guān)技術(shù)資料進行核查并記錄核查結(jié)果，未能就主要資產(chǎn)的現(xiàn)狀進行現(xiàn)場勘察并記錄現(xiàn)場勘察結(jié)果；部分現(xiàn)場勘察記錄簽字不完整。

（4）收集的評估資料不充分、不完整

普遍存在不重視產(chǎn)權(quán)依據(jù)及經(jīng)濟行為依據(jù)的現(xiàn)象，甚至將業(yè)務(wù)約定書作為唯一經(jīng)濟行為依據(jù)。

對于有產(chǎn)權(quán)瑕疵的資產(chǎn)，未取得委托方及相關(guān)當事方提供的說明、證明和承諾；運用市場法進行評估的項目缺少市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析資料，基本未收集交易實例、選取可比實例、進行交易情況修正、進行區(qū)域因素修正及個別因素修正；運用收益法進行評估的項目收集評估對象歷史經(jīng)營資料、未來收益狀況的預(yù)測資料以及客觀收益信息不完整，折現(xiàn)率等重要參數(shù)的獲取可靠性較差；運用成本法進行評估的項目缺少主要資產(chǎn)的詢價記錄和定價依據(jù)資料，缺少確定資產(chǎn)成新率或各貶值因素相關(guān)的資料。

（5）評估方法選用及評估過程說明不足

采用成本法的，部分評估報告，特別是單項資產(chǎn)和組合資產(chǎn)評估報告普遍缺少評估說明，沒有確定完全重置成本和成新率的計算過程，缺少現(xiàn)場勘查紀錄，缺少評估案例；部分報告雖然有評估說明，但是只對單個案例進行評估過程說明，其余的重要資產(chǎn)等則直接列示評估結(jié)果未將詳細的計算過程予以列示描述，表述不完整；相當數(shù)量的報告實物資產(chǎn)評估原值直接采用賬面原值；部分報告重置成本的構(gòu)成要素考慮不全面，存在重復(fù)計算或漏算的情況；相當數(shù)量的報告重置成本的取價依據(jù)不充分，對房屋建筑物的評估此種問題尤為突出，采用工程造價的方式計算房屋建筑物的重置成本，一般只是列明計算過程，但是對工程造價數(shù)據(jù)的取值依據(jù)不予以詳細說明、分析；確定成新率過程中，各項貶值因素考慮不合理、不完整，依據(jù)不充分，確定實體性貶值時有的只考慮被評估資產(chǎn)的使用年限而未考慮其實際使用狀況。

采用市場法的，部分報告存在交易案例和評估對象可比性和相似性較差，選做交易案例的信息不充分、不完整，交易類型不匹配，交易案例的價格可信性不強；各項修正因素考慮不充分，有的存在邏輯關(guān)系錯誤。

采用收益法的，收益期限、預(yù)期收益和折現(xiàn)率等相關(guān)參數(shù)的確定缺少計算過程，選取各項參數(shù)的依據(jù)不夠充分。

（6）評估機構(gòu)內(nèi)部審核工作流于形式、評估工作底稿歸檔不及時。個別評估機構(gòu)歸檔、整理不及時，評估工作底稿缺項；個別評估機構(gòu)評估工作底稿未裝訂。

4．評估報告內(nèi)容規(guī)范性及完備性問題

評估報告內(nèi)容規(guī)范性和完備性不夠，評估報告中提供的信息不夠充分，不能夠使評估報告使用者合理理解評估結(jié)論。

（1）評估報告主要內(nèi)容不完整

缺少資產(chǎn)評估師聲明的情況較多，部分缺少摘要，且此兩部分內(nèi)容披露不夠恰當、充分，且部分機構(gòu)沿用了老報告格式。

（2）評估報告正文不完整

缺少特別事項說明、評估報告使用限制說明兩部部分內(nèi)容的情況較多。

評估報告正文普遍未列示委托方以外的其他評估報告使用者；評估報告載明的評估目的不夠清晰、明確，過于籠統(tǒng)；普遍未對評估對象的基本情況進行必要描述，如：法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況、物理狀況等；大部分資產(chǎn)評估機構(gòu)未就選取價值類型的理由進行闡述，部分缺少價值類型的定義；選取評估基準日時重點考慮的因素未進行說明，個別報告存在與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準日不一致的情況；部分報告在對所依據(jù)評估準則列示上存在未列示、列示不全或與具體評估項目不相關(guān)的情況；評估方法選用過程中多數(shù)報告未對三種基本評估方法進行適用性分析，未闡述選擇所選評估方法的理由；大部分評估報告評估程序?qū)嵤┻^程和情況只闡述了評估實施的主要程序，未對評估方法運用實施過程進行必要的闡述，如：缺少評估方法的運用和邏輯推理計算過程、缺少重要參數(shù)的獲取來源和形成過程；評估結(jié)論普遍存在未說明賬面價值、評估價值及其增減幅度。

5．企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)存在的主要問題

在對整體資產(chǎn)企業(yè)價值評估報告檢查中發(fā)現(xiàn)，此類業(yè)務(wù)主要存在以下問題：

（1）普遍缺少函證及替代程序，缺少對主要資產(chǎn)的現(xiàn)狀進行勘查的記錄；

（2）收集的評估資料不充分，相當數(shù)量的報告缺少評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料，缺少長期股權(quán)投資相關(guān)資料，缺少企業(yè)的歷史沿革、主要股東及持股比例，主要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)資料，企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營管理狀況，企業(yè)的經(jīng)營計劃、發(fā)展規(guī)劃和未來收益預(yù)測等資料的收集，與評估要求相差甚遠；

（3）中評協(xié)[2004]134號“《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》”已作廢，部分評估報告繼續(xù)使用；

（4）普遍只采用一種評估方法進行評估，而未充分闡述理由；

（5）部分評估報告評估明細表表格信息填列不全、表頭錯誤；

（6）相當數(shù)量評估報告特殊事項未披露對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的重要事項；

（7）未考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價；未考慮流動性對評估對象價值的影響；未對評估企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)進行單獨分析和評估。

（二）資產(chǎn)評估機構(gòu)個性問題

1.個別資產(chǎn)評估機構(gòu)達不到法定辦所條件。

2.部分資產(chǎn)評估機構(gòu)對資產(chǎn)評估師管理不規(guī)范，存在兼職掛名和在會計師事務(wù)所交叉執(zhí)業(yè)的問題。

3.個別資產(chǎn)評估機構(gòu)沒有單獨財務(wù)核算，財務(wù)核算在會計事務(wù)所，評估師薪酬不在機構(gòu)發(fā)放，多數(shù)機構(gòu)財務(wù)管理和會計核算不規(guī)范。

4.部分資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)人員養(yǎng)老保險沒有統(tǒng)一繳納。

5.部分評估機構(gòu)實際辦公地址與營業(yè)執(zhí)照登記地址不一致。

6.部分資產(chǎn)評估機構(gòu)存在評估師全年不簽署資產(chǎn)評估報告的現(xiàn)象。

說明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，正保會計網(wǎng)校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請考生以權(quán)威部門公布的內(nèi)容為準！