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（1）2016年1月以8000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。 （2）2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元，其中包括裝修費用4000萬元。 （3）發(fā)生利息支出3000萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。 （4）2020年3月，該項目全部銷售完畢，共計取得含稅銷售收入42000萬元。 （5）該項目已預(yù)繳土地增值稅450萬元。（契稅稅率為5%，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，稅金及附加共計240萬元，該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅。） 要求： （1）計算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。 （2）計算該項目應(yīng)繳納的增值稅額。 （3）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。 （4）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。 （5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)補繳的土地增值稅額。
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（1）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000×（1+5%）=8400（萬元）。
（2）應(yīng)繳納的增值稅=42000÷（1+5%）×5%=2000（萬元）。
（3）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（8400+15000）×10%=2340（萬元）。
（4）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8400（萬元）
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000（萬元）
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=2340（萬元）
允許扣除的稅金及附加=240（萬元）
加計扣除=（8400+15000）×20%=4680（萬元）
允許扣除的項目合計金額=8400+15000+2340+240+4680=30660（萬元）。
（5）不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）
增值額=40000-30660=9340（萬元）
增值率=9340÷30660×100%=30.46%，適用稅率30%。
應(yīng)繳納的土地增值稅=9340×30%=2802（萬元）
應(yīng)補繳的土地增值稅=2802-450=2352（萬元）。
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2022 06/11 18:39
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