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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算： (1)2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。 (2)該項目2016年開工建設，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25號，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元;開發(fā)費用3400萬元。 (3)該項目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。 (4)2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。 要求: (1)計算該項目應繳納的增值稅額。 (2)計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅額、教育費附加和地方教育附加。 (3)計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。 (4)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。 (5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額
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(1)該項目應繳納的增值稅額=42000/(1+5%)×5%=2000(萬元)
(2)允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=2000×(5%+3%+2%)=200(萬元)
(3)允許扣除的土地支付金額=10000×(1+4%)=10400(萬元)
允許扣除的開發(fā)成本=7000(萬元)
允許扣除的開發(fā)費用=(10400+7000×10%=1740(萬元)
(4)加計扣除=(10400+7000)×20%=3480(萬元)
允許扣除項目金額的合計數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820(萬元)
(5)不含稅收入=42000-2000=40000(萬元)
增值額=40000-22820=17180(萬元)
增值率=17180/22820=75.28%
應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731(萬元)。
2022 04/24 18:10
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