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一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的一般效力 (一)保全權(quán)利的效力。 即違背預(yù)告登記的處分行為無效，以保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生預(yù)期的物權(quán)效果。在進(jìn)行預(yù)告登記后，本登記前所為的妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的處分行為即中間處分行為，應(yīng)為效力待定的行為?！兜聡?guó)民法典》第883條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請(qǐng)求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效”。我國(guó)臺(tái)灣的《土地法》第79條也規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無效。”采取處分相對(duì)無效原則能夠兼顧預(yù)告登記雙方當(dāng)事人及相關(guān)交易第三人的權(quán)益，也比較符合公平和效率的法律價(jià)值。就目前設(shè)有預(yù)告登記制度的國(guó)家和地區(qū)而言，一般不采取禁止處分或禁止登記主義。 預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不能絕對(duì)地發(fā)生所指定的物權(quán)效果，應(yīng)當(dāng)考慮兩種特殊情形：1、鑒于預(yù)告登記是賦予權(quán)利人一種權(quán)利，而非義務(wù)，即權(quán)利人可以在條件具備時(shí)請(qǐng)求為本登記。但權(quán)利人請(qǐng)求為本登記并非其強(qiáng)制義務(wù)，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再愿意使該物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，也可以不請(qǐng)求為本登記。此時(shí)法律規(guī)定了預(yù)告登記的債權(quán)消滅制度，債權(quán)一經(jīng)消滅，預(yù)告登記便失去效力。預(yù)告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時(shí)，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)當(dāng)積極履行自己的義務(wù)，如支付房款、辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不行使其權(quán)利，則對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人極為不利，從民法公平原則出發(fā)，應(yīng)賦予義務(wù)人及其利害關(guān)系人注銷預(yù)告登記的權(quán)利。在此種情形下，自無使義務(wù)人在預(yù)告登記后債權(quán)消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預(yù)告登記應(yīng)自其債權(quán)消滅之時(shí)一定時(shí)限內(nèi)失去效力，預(yù)告登記后所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預(yù)告登記注銷的情形，既然權(quán)利人可以事先表示同意義務(wù)人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實(shí)際上是權(quán)利人對(duì)其權(quán)利的放棄)，權(quán)利人也可以事后對(duì)義務(wù)人之中間處分行為作出同意的“追認(rèn)”意思表示，這種意思表示不應(yīng)與之前“同意”的意思表示有本質(zhì)差異，同樣應(yīng)使中間處分行為有效。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記后物權(quán)處分給第三人，須經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，才能發(fā)生物權(quán)的效力，因此，賦予了預(yù)告登記保全權(quán)利的效力。 (二)順位保證的效力。 即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位。所謂順位，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時(shí)間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置，其中，登記在先的物權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。而預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)因登記條件成就而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時(shí)間予以確定?！兜聡?guó)民法典》第883條第3款規(guī)定： “以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！比毡尽恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定?！蔽覈?guó)《物權(quán)法》雖然沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的順位，但從立法本意看，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有優(yōu)先后順位登記的效力。 (三)破產(chǎn)保護(hù)(滿足)效力。 即在作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)人陷入破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)所指向的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)不列入強(qiáng)制執(zhí)行、設(shè)置抵押(這種情況是經(jīng)常的)或破產(chǎn)管理，從而使該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第79條第3項(xiàng)規(guī)定：“預(yù)告登記，對(duì)因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力?！迸_(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生主張對(duì)這一規(guī)定應(yīng)作“目的性限制”，認(rèn)為后買受人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)而為強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，不應(yīng)在該條第3項(xiàng)限制之內(nèi)，因?yàn)樗`反了預(yù)告登記之目的。 與之不同的，《德國(guó)民法典》第883條第2款后段規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押的方式或者由破產(chǎn)管理人所進(jìn)行的處分，亦同?！庇纱丝梢姡涸陬A(yù)告登記后，本登記之前，非登記義務(wù)人的強(qiáng)制執(zhí)行在不妨礙本登記請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)有效，可與本登記并存;在妨礙本登記請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)則失去效力?！兜聡?guó)破產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿內(nèi)記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行?！笨梢婎A(yù)告登記具有在相對(duì)人陷入破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未到來或者履行條件并未具備時(shí)，排斥其他債權(quán)人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為理由要求滌除預(yù)告登記。根據(jù)《瑞士民法典》第959條和960條，個(gè)人權(quán)利一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)后來提出的權(quán)利有對(duì)抗效力。處分的限制，經(jīng)預(yù)告登記的，始得對(duì)他人日后取得的權(quán)利有對(duì)抗效力。它只對(duì)登記之后的權(quán)利取得人有效力，不得對(duì)抗預(yù)告登記前已經(jīng)登記之用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人及其繼承人。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力”就是預(yù)告登記的滿足效力。 (四)預(yù)警的效力。 預(yù)告登記通過登記的形式將不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向公眾公開，使公眾了解該請(qǐng)求權(quán)具有排他的效力，以此來消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。第三人應(yīng)通過預(yù)告登記認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利之行為，不得無視預(yù)告登記的存在，也不得以不知預(yù)告登記為由進(jìn)行抗辯。日本有學(xué)者將此種效力稱為“警告的效力”。 原因行為與物權(quán)變動(dòng)是兩個(gè)法律事實(shí)，不應(yīng)因行使抗辯權(quán)而直接達(dá)到消除預(yù)告登記的效力的結(jié)果。例如在預(yù)售房屋買賣合同中，買受人有請(qǐng)求出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)，而出賣人有要求買受人支付價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)。如買受人未付清價(jià)款，則出賣人有對(duì)抗買受人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán)。即使買受人取得房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得到了預(yù)告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系，更不能因此而消除義務(wù)人的抗辯權(quán)。義務(wù)人行使抗辯權(quán)的結(jié)果，能夠達(dá)到暫時(shí)或者永久地中止物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果的目的。 二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記推進(jìn)為本登記的效力 能進(jìn)行本登記才是預(yù)告登記權(quán)利人的最終目的，預(yù)告登記終究要推進(jìn)為本登記。從登記形態(tài)上看，本登記(終局登記)記載的對(duì)象是具有登記能力的物權(quán)，而預(yù)告登記記載的對(duì)象是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這是它們的差異之處。它們之間又存在密切的關(guān)聯(lián)，預(yù)告登記為債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)化提供了順暢的通道，也是本登記得以展開的準(zhǔn)備階段。而且，在法律沒有特別規(guī)定的情況下，預(yù)告登記要適用本登記的規(guī)則。一般而言，預(yù)告登記權(quán)利人在規(guī)定的權(quán)利期限內(nèi)欲將其推進(jìn)為本登記時(shí)，需要登記義務(wù)人的協(xié)助，雙方共同向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求進(jìn)行本登記。如果登記義務(wù)人不肯協(xié)助，那么預(yù)告登記權(quán)利人可以通過訴訟的方式獲得法院的裁判。我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，預(yù)告登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)本登記，否則，預(yù)告登記失效。 如果出現(xiàn)預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為且第三人已經(jīng)辦理了本登記，預(yù)告登記權(quán)利人如何保全自己的權(quán)利并推進(jìn)為本登記?比如，乙從甲處購買房屋并辦理了所有權(quán)的預(yù)告登記，所有權(quán)人甲又將房屋出售給丙并辦理了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的登記，此時(shí)乙如何將其預(yù)告登記推進(jìn)為本登記?《德國(guó)民法典》第888條第1款規(guī)定：“取得一項(xiàng)預(yù)告登記的權(quán)利或者取得該項(xiàng)權(quán)利上設(shè)定的一項(xiàng)權(quán)利對(duì)于因預(yù)告登記而受利益的人無效時(shí)，該收益人為了實(shí)現(xiàn)因預(yù)告登記得到保全的請(qǐng)求權(quán)，可以要求取得人同意作必要的登記或者注銷?！贝藭r(shí)，登記機(jī)關(guān)仍然應(yīng)該以預(yù)告登記權(quán)利人與登記義務(wù)人的共同申請(qǐng)為登記的基本原則，由于有中間處分登記的存在，第三人負(fù)有協(xié)同申請(qǐng)涂銷登記的義務(wù)，因此應(yīng)該依據(jù)預(yù)告登記權(quán)利人與登記義務(wù)人的共同申請(qǐng)并附加第三人的同意書進(jìn)行登記，如果第三人不同意時(shí)則需要附可以與第三人對(duì)抗的裁判書等法律文書申請(qǐng)登記。在登記義務(wù)人不同意協(xié)助申請(qǐng)時(shí)，則應(yīng)由預(yù)告登記權(quán)利人單獨(dú)申請(qǐng)并附加可以對(duì)抗登記義務(wù)人的裁判和第三人的同意書。同樣的，如果第三人不同意時(shí)，再附加可以對(duì)抗第三人的法院裁判方可申請(qǐng)本登記。 在我國(guó)還沒有不動(dòng)產(chǎn)登記法的情況下，于制定物權(quán)法的過程中引入的預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，只能停留在概括式的規(guī)定。我們應(yīng)該借鑒既有的法律規(guī)則經(jīng)驗(yàn)，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，牢牢把握制定民法典及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法的契機(jī)，對(duì)一系列的相關(guān)法律作出變更，盡快完善適合我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記制度，強(qiáng)化登記的效力。