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2017年3月某末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下。2014年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地并繳納了契稅。2015年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元，按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬元。2016年12月開房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，已開具發(fā)票的開發(fā)成本為5400萬元。2017年1月該項(xiàng)目銷售可售建筑面積的90％，共計(jì)取得含稅收入5400萬元，可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元。當(dāng)?shù)厥褂玫钠醵惗惵蕿?%，企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。 1.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額 2.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城建稅，教育費(fèi)附加費(fèi)及地方教育附加 3.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù) 4.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅
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允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額=18 000×(1+3%)=18 540(萬元)
(3)應(yīng)納營業(yè)稅=54 000÷90%×5%=3 000(萬元)
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=3 000×5%=150(萬元)
應(yīng)納教育費(fèi)附加和地方教育附加=3 000×(3%+2%)=150(萬元)
允許扣除的營業(yè)稅及附加=3 000+150+150=3 300(萬元)
(4)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18 540+6 000+2 000+(18 540+6 000)×5%+3 300+(18 540+6 000)×20%=35 975(萬元)
(5)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅的計(jì)算：
收入合計(jì)=54 000÷90%=60 000(萬元)
增值率=(60 000-35 975)÷35 975×100%=66.78%
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=(60 000-35 975)×40%-35 975×5%-1 080=6 731.25(萬元)
2020 12/07 08:40
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