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01.開發(fā)商遺留的問題得不到解決 業(yè)主把開發(fā)商不履行的責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)，并以此為由拒交物業(yè)費主要表現(xiàn)為： 1. 建設(shè)中存在的房屋質(zhì)量、房屋缺陷問題 某小區(qū)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主聯(lián)名提出的房屋露筋問題、墻壁空鼓問題、墻體是空心磚問題等，都是在入住幾年后發(fā)現(xiàn)的，投訴物業(yè)，進而物業(yè)告知開發(fā)商，開發(fā)商不愿再投入，業(yè)主訴求無門，最終拒交物業(yè)費。 2. 開發(fā)商無原則的承諾導致難以收取物業(yè)費 某小區(qū)有十幾戶是在購買房屋時開發(fā)商口頭承諾終生不需繳納物業(yè)費的。在開發(fā)商負責的前期物業(yè)期間，物業(yè)所需費用不足部分由開發(fā)商墊付而可以維持物業(yè)公司正常運行，未顯露出物業(yè)問題。一旦營利性物業(yè)入主，問題就馬上顯露出來，并產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，導致其他業(yè)主跟著不交物業(yè)費用。像這樣的承諾其他小區(qū)也或多或少的存在。 3. 由開發(fā)商聘請的物業(yè)沒有管理意識，沒有向主管部門申報備案，隨意撤走 開發(fā)商為打造小區(qū)優(yōu)美形象，一般在前五年都會聘請物業(yè)管理小區(qū)，在聘請時沒有叫主管部門參與把關(guān)，在前期中，物業(yè)運行費用不足部分都是由開發(fā)商無償供給，業(yè)主不交物業(yè)費用與物業(yè)運行無太大關(guān)聯(lián)，一旦小區(qū)房屋出售完后，開發(fā)商就會減少對物業(yè)的投入，物業(yè)開始走下坡路，五年期滿后，甚至沒有滿五年，開發(fā)商就不再對物業(yè)投入資金，物業(yè)運行開始困難，有的前期物業(yè)在一夜之間就靜悄悄的從小區(qū)撤走，留給政府一大堆糾紛與問題。 02.業(yè)主方面 1. 消費心理不成熟 當整個小區(qū)住宅還未銷售完時，都由開發(fā)商負責小區(qū)物業(yè)，開發(fā)商為了售出房子，就自行聘請物業(yè)管理小區(qū)，業(yè)主交不交錢，物業(yè)不會催的太厲害。一旦小區(qū)房子出售完，改由營利性的物業(yè)公司提供服務(wù)。物業(yè)公司就催繳物業(yè)費，業(yè)主由享受無償服務(wù)變成了花錢買服務(wù)，思想準備不足，商品意識和物業(yè)消費意識不到位，往往不愿意交。 2. 業(yè)主對物業(yè)管理知識、管理范疇和政策法規(guī)知識缺乏認識 在拒交物業(yè)費的人群中，大部分不滿以致不交費的都是在家中失竊、車子被偷、物業(yè)不允許搭陽臺、不允許樓頂加層（開發(fā)商說是買六送七的）、共用部分不維修、房子遺留問題等，對物業(yè)提供的內(nèi)容、標準、責任等缺乏知識，對物業(yè)管理相關(guān)知識不了解，業(yè)主將所有責任歸咎于物業(yè)，從而拒交物業(yè)費。 3. 觀望跟風導致不交物業(yè)費 有部分業(yè)主看到有的業(yè)主未交物業(yè)費也同樣享受物業(yè)服務(wù)，于是也就觀望其他業(yè)主是不是交，總想等等看，自己最后交，省的吃虧，有的干脆跟風不交。發(fā)展到最后，小區(qū)大部分業(yè)主都不交或不愿交物業(yè)費。 03.物業(yè)公司方面 1. 服務(wù)態(tài)度沒有轉(zhuǎn)變 在物業(yè)服務(wù)過程中有不少物業(yè)員工認為自己是開發(fā)公司的員工，不必要對業(yè)主說好話，收費時口氣差，甚至有跟業(yè)主吵架。對拖欠物業(yè)費的業(yè)主，口氣生硬、態(tài)度差。服務(wù)水平，服務(wù)態(tài)度不到位，導致與業(yè)主交惡，業(yè)主更不愿意交物業(yè)費。 2. 未履行合同上的服務(wù)標準 （1）保安不按規(guī)定保證巡邏，穿著不整，三五成群聊閑話，躲保安亭睡覺。沒有履行到一名保安的職責； （2）保潔人員工作不正常，清潔工作未到位，小區(qū)時不時的可以看到垃圾，扶手等可以摸到灰塵，保潔人員早上來兩個小時，一天不見人； （3）小區(qū)維護未到位，綠化帶、路燈等壞了長時間沒人維護，物業(yè)沒人管； （4）有的設(shè)備微小毛病都是由物業(yè)公司維護的，但物業(yè)公司怕花錢，慢慢拖到大問題等可以啟用維修資金時通過維修資金解決，招致業(yè)主反對。 3. 有些行為是物業(yè)無法控制的，但物業(yè)也有次要責任 比如防盜，是屬于公安部門的事，屬刑事案件，但物業(yè)公司未意識到物業(yè)也有相關(guān)的治安職責，雖然民事上不負主要責任，但服務(wù)沒到位，也有次要責任。 4. 服務(wù)的理念未通達到物業(yè)公司的每個員工 物業(yè)公司在員工上崗前沒有專門培訓，員工對物業(yè)服務(wù)崗位職責不清，沒有意識到業(yè)主是他們的衣食父母，物業(yè)公司只有提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主才心服口服的愿意自動交納物業(yè)費，但大部分員工對此認識不足，以為自己只是公司的員工，只對公司負責，只有公司領(lǐng)導才能管到他們，業(yè)主的反映聽不進。 04.政府方面 1. 缺乏關(guān)于物業(yè)的公益性廣告，沒有推動業(yè)主交物業(yè)費 隨著城市的擴大，小區(qū)的問題已慢慢的演變成社會問題，小區(qū)管理慢慢的納入到政府政務(wù)管理范疇中來，政府引導變得十分重要，公益廣告的作用顯得十分重要； 2. 職能部門相互推脫責任 目前國家還沒有專門的物業(yè)法律，物業(yè)條例責任單位不明確，在具體的糾紛中，各部門都從自身出發(fā)，規(guī)避責任，從而導致問題反映上來久而不決，引起業(yè)主反感。 解決的途徑與建議 01.政府參與，居委會行使行政管理權(quán) 1. 在宣傳上做足功夫 ①在每個小區(qū)進行義務(wù)宣傳，解釋物業(yè)與業(yè)主生活息息相關(guān)。 ②在電視上推出公益性廣告，號召廣大業(yè)主自覺繳納費用。 2. 成立由物業(yè)直屬領(lǐng)導擔當組長的聯(lián)席會議制 每月召開會議，布置工作。召集有關(guān)責任單位包括公安、交警、城管、規(guī)劃、供水、供電、環(huán)保等部門每月召開聯(lián)席會議同，處理各小區(qū)近期出現(xiàn)的問題，各司其職，層層落實。 3. 發(fā)揮居委會的行政管理權(quán) ①居委會小塊化，一般以2-3個小區(qū)為一居委會。 ②解決居委會工作人員工作待遇，解后顧之憂，激發(fā)工作熱情。