導(dǎo)讀：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策，可以促進(jìn)住房市場(chǎng)的供求平衡。對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓征收的個(gè)人所得稅實(shí)行有差別的稅收待遇，在實(shí)現(xiàn)打擊住宅投機(jī)交易、穩(wěn)定住宅市場(chǎng)價(jià)格、提高住宅利用效率、緩解住宅供求緊張等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)方面，具有積極意義。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須加大對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅。重在建立對(duì)存量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的稅收機(jī)制，確保房地產(chǎn)供求平衡的約束機(jī)制，強(qiáng)化公平分配功能的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。
不同環(huán)節(jié)的稅種協(xié)調(diào)
在保有環(huán)節(jié)繳稅的同時(shí)，確保流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收合理化，二者應(yīng)該共同發(fā)揮作用，形成抑制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)的機(jī)制。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段實(shí)際上是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，如果課稅，將會(huì)影響房地產(chǎn)商品的供給，從而也可以起到控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)的作用。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)重在建立對(duì)土地資源進(jìn)行合理補(bǔ)償?shù)亩愂諜C(jī)制，對(duì)土地資源進(jìn)行合理利用的調(diào)節(jié)機(jī)制，建議在突出主體稅種的同時(shí)，合并印花稅和契稅，最終在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)僅保留印花稅和轉(zhuǎn)讓所得稅。與此同時(shí)，應(yīng)積極推動(dòng)開(kāi)征土地閑置稅，研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。
房地產(chǎn)交易（轉(zhuǎn)讓和出租）階段是房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，國(guó)家應(yīng)該利用稅收手段參與價(jià)值的分配，通過(guò)征稅，一方面可以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，另一方面也可以抑制某些房地產(chǎn)投機(jī)行為。
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收營(yíng)業(yè)稅及附加，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，其結(jié)果是：一方面提高了商品房的價(jià)格，抑制了市場(chǎng)需求；另一方面，如果市場(chǎng)需求水平低，對(duì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的承擔(dān)能力較弱，縮減了房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間，反過(guò)來(lái)又阻礙了市場(chǎng)供給。應(yīng)通過(guò)“營(yíng)改增”全覆蓋解決這方面的問(wèn)題。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對(duì)購(gòu)房者征收契稅，將增加購(gòu)房者的購(gòu)房成本，從而使消費(fèi)者的有效需求減少，同時(shí)也將影響到房地產(chǎn)商品的供給水平。相反，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策，則可以促進(jìn)住房市場(chǎng)的供求平衡。對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓征收的個(gè)人所得稅實(shí)行有差別的稅收待遇，在實(shí)現(xiàn)打擊住宅投機(jī)交易、穩(wěn)定住宅市場(chǎng)價(jià)格、提高住宅利用效率、緩解住宅供求緊張等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)方面，具有積極意義，可以在設(shè)計(jì)上借鑒境外經(jīng)驗(yàn)加以考慮。對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所取得的增值收入開(kāi)征的土地增值稅，目的是有效抑制房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，但可行性存在問(wèn)題，效果打折扣，應(yīng)當(dāng)更多地從公司、個(gè)人所得稅的規(guī)范化覆蓋上打主意來(lái)優(yōu)化相關(guān)設(shè)計(jì)。
保有環(huán)節(jié)稅收
從供給方面看，保有環(huán)節(jié)征稅可以增加開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者持有土地、房產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激的土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，優(yōu)化資源配置。從需求方面看，保有環(huán)節(jié)形成的稅負(fù)會(huì)對(duì)三類人造成影響：一是自住者（永久持有）。如果自住者對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)有清醒的預(yù)期，在做購(gòu)房決策時(shí)就會(huì)更考慮實(shí)惠，一般的購(gòu)房自住者將繼續(xù)傾向于按好的地段與合意的朝向、位置購(gòu)房，但會(huì)更多選擇中小戶型。二是投資者（中長(zhǎng)期持有）。這一類購(gòu)房者是把買房看成購(gòu)買商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，這在經(jīng)濟(jì)上有道理，但房產(chǎn)稅的出現(xiàn)會(huì)改變一部分長(zhǎng)期持有者對(duì)于空置住房無(wú)所謂的態(tài)度，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而減少空置率。無(wú)論是因房產(chǎn)稅導(dǎo)致的小戶型傾向還是空置率降低效應(yīng)，都是值得肯定和應(yīng)該追求的積極、正面因素。三是炒作者（短期持有）。這種購(gòu)房者作為需求方是大量買進(jìn)與賣出的炒房者。有觀點(diǎn)認(rèn)為炒房者并不在乎一點(diǎn)房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@部分人是獲高利的。但其他人行為的改變會(huì)影響炒房者，使之收斂自身的行為，因?yàn)槌捶空咭S市場(chǎng)走，市場(chǎng)總體的氛圍會(huì)隨房地產(chǎn)稅的推出而趨于沉穩(wěn)。另外，市場(chǎng)上接盤的人有相當(dāng)大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，那么上述的種種因素會(huì)促使供方的開(kāi)發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化而在建設(shè)安排上使中小戶型增加。而從供給優(yōu)化的角度來(lái)看，使開(kāi)發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，正是調(diào)控應(yīng)追求的正面結(jié)果。這樣，土地集約化利用水平上升，同時(shí)空置率降低，可用資源在租房市場(chǎng)上更活躍，于是社會(huì)中即使并不增加一分錢投入，也會(huì)使市場(chǎng)供給量增加，資源配置更合理，客觀上使配置綜合績(jī)效上升，市場(chǎng)上更平衡、更沉穩(wěn)、更少泡沫。
不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)的持有行為屬于存量財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域，為了平衡存量財(cái)產(chǎn)與流量財(cái)產(chǎn)的稅負(fù)，有必要建立對(duì)存量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)的稅收機(jī)制。目前“輕保有，重流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制模式，一方面，相當(dāng)于給土地保有者以無(wú)息貸款，導(dǎo)致土地利用的低效率；另一方面，國(guó)家無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配，導(dǎo)致財(cái)政收入的流失。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須加大對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅。重在建立對(duì)存量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的稅收機(jī)制，確保房地產(chǎn)供求平衡的約束機(jī)制，強(qiáng)化公平分配功能的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收
目前，我國(guó)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)方面的稅種稅率比較高，而且層層征、不規(guī)范。比如契稅，特別是大中城市的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏高。北京市目前在商品房銷售環(huán)節(jié)規(guī)定購(gòu)買者要負(fù)擔(dān)房款2%的契稅，其中超過(guò)120平方米部分契稅稅率高達(dá)4%，這種做法極大地抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。可以考慮擴(kuò)大契稅征稅范圍，降低契稅稅率水平，取消對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定，避免契稅和印花稅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得行為的重復(fù)課稅。
交易環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)積極探討“區(qū)別對(duì)待”的調(diào)節(jié)。如果購(gòu)房者買房后，在很短的時(shí)間內(nèi)就出手，則可能帶有炒房或者投機(jī)色彩。依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)這種短期內(nèi)出手的行為，應(yīng)該課以較重的交易稅；如果持有兩年以上再交易，可以在稅率上降低一個(gè)臺(tái)階；持有五年以上，再降一個(gè)臺(tái)階；八年以上，就降到一個(gè)相對(duì)低水平的常規(guī)稅率。
保有環(huán)節(jié)稅收
鑒于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高的現(xiàn)實(shí)情況和有必要利用稅收政策刺激房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展以緩解房地產(chǎn)供求矛盾并有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的客觀要求，房產(chǎn)稅稅負(fù)不宜確定在高限，為此，我國(guó)應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路確保房產(chǎn)稅收入的正常增長(zhǎng)�？蓞^(qū)分住房性質(zhì)實(shí)行不同的比例稅率：對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，可采行1%~3%的浮動(dòng)稅率，具體選擇值的確定由省級(jí)政府進(jìn)行；對(duì)自住商品房，普通住宅可采行1%的稅率，因擁有多套而閑置的房屋、豪宅和高檔公寓可以按照面積或單價(jià)施行1.5%—3%的分檔稅率，2年以上未開(kāi)發(fā)的空地按照3%的稅率征收。并應(yīng)進(jìn)一步明確對(duì)首套房不征稅或按照一定人均居住面積予以免稅的政策，確保個(gè)人的基本居住需求。
同時(shí)，需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策：一是對(duì)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地和農(nóng)民的宅基地和住房免稅，對(duì)農(nóng)村地區(qū)的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的房產(chǎn)可以先暫免，今后條件成熟時(shí)征稅。二是對(duì)學(xué)校、公園、宗教的房產(chǎn)免稅，但是行政機(jī)關(guān)及其他事業(yè)單位所用房產(chǎn)征稅。三是對(duì)房產(chǎn)稅占個(gè)人收入的比重規(guī)定一個(gè)上限，超過(guò)上限的可進(jìn)行稅收減免。由于歷史原因我國(guó)許多居住大面積房的離退休人群收入不高，所以要對(duì)這部分人群進(jìn)行稅收救濟(jì)。四是房產(chǎn)稅稅款應(yīng)允許在個(gè)人所得稅稅前扣除。
�。ㄗ髡邌挝唬贺�(cái)政部財(cái)科所）
