預(yù)收租金如何納稅？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2023/12/06 15:50:25　字體：大小

在日常咨詢工作中經(jīng)常有企業(yè)咨詢，公司將自有資產(chǎn)對外出租簽訂幾年的租賃合同，一次性收取租金如何納稅。我們來進(jìn)行具體看一年。

一、增值稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條和《財政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第二條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：
（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
根據(jù)上述規(guī)定，一次性收取租金的，在收到租金的當(dāng)天產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。

二、企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法實施條例》（國務(wù)院令第512號）第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定，根據(jù)《實施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
根據(jù)上述規(guī)定，一次性收取租金，可以在收取租金時繳納企業(yè)所得稅，也可以在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入計算繳納企業(yè)所得稅。

三、印花稅

《印花稅法》（主席令第八十九號）第十五條第一款規(guī)定，印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人書立應(yīng)稅憑證或者完成證券交易的當(dāng)日。
根據(jù)上述規(guī)定，一次性收取租金，在簽訂租賃合同時產(chǎn)生印花稅納稅義務(wù)，不能在租賃期間分期繳納印花稅。

四、房產(chǎn)稅

《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條第（三）項規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
對于一次性收取租金是在收取租金時一次性繳納房產(chǎn)稅還是在租賃期內(nèi)分期繳納房產(chǎn)稅呢？目前大概分為以下三種情形：
一、在合同約定的租賃期限內(nèi)分期繳納；
二、實際收取租金的次月15日內(nèi)申報繳納；
三、按提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅繳納期限申報繳納。
我們來看看部分稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定。

第一種情形：在合同約定的租賃期限內(nèi)分期繳納

01河北稅務(wù)

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于財產(chǎn)行為稅有關(guān)政策問題的通知》（冀地稅函〔2003〕83號，河北省地方稅務(wù)局公告2011年第5號修改，國家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局公告2021年第4號、2022年第3號修改）

一、對出租房屋一次取得若干年租金收入的，以每年平均分?jǐn)偟淖饨馂橛嫸愐罁?jù)，按年計算征收房產(chǎn)稅。

02廈門稅務(wù)

《國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于優(yōu)化調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅申報期限的公告》（國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2020年第8號）

一、房產(chǎn)稅的納稅申報期限

房產(chǎn)稅按半年繳納，上半年的申報期限為當(dāng)年7月1日-7月31日，下半年的申報期限為次年1月1日-1月31日。

《關(guān)于<國家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于優(yōu)化調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅申報期限的公告>的解讀》

二、《公告》主要內(nèi)容解讀

(一)適用情形

該政策適用于城鎮(zhèn)土地使用稅、依照房產(chǎn)余值計算的房產(chǎn)稅和依照房產(chǎn)租金收入計算的房產(chǎn)稅。相較于原規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅和依照房產(chǎn)余值計算的房產(chǎn)稅納稅申報期限保持不變，依照房產(chǎn)租金收入計算的房產(chǎn)稅調(diào)整為按半年繳納。

03沈陽稅務(wù)

《沈陽地方稅務(wù)局關(guān)于明確財產(chǎn)與行為稅有關(guān)問題的通知》（沈地稅發(fā)〔2005〕11號）

二、關(guān)于一次收取多年房屋租金房產(chǎn)稅納稅問題

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第七條和沈陽市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)稅等有關(guān)稅收管理問題的通知》（沈地稅發(fā)〔2003〕95號）第三條規(guī)定，納稅人出租房屋一次取得多年租金的，房產(chǎn)稅在租賃期內(nèi)按年繳納。租賃第一年于收到租金的次月，以后年度于每年1月按規(guī)定期限申報納稅。

04大連稅務(wù)

《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確出租房屋房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2011年第5號）

在大連市行政區(qū)域內(nèi)出租房屋的納稅人，應(yīng)當(dāng)自出租房屋的次月起，按月繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內(nèi)按月分?jǐn)偤蟮膬r值；合同約定有免租期的，分?jǐn)偟淖赓U期限不包含免租期；免租期內(nèi)，由房屋產(chǎn)權(quán)人根據(jù)房屋原值按月計算繳納當(dāng)月房產(chǎn)稅。凡到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票的出租房屋納稅人，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票時，按照代開發(fā)票金額，一次性繳納房產(chǎn)稅。

05黑龍江稅務(wù)

《黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)黑龍江省實施<中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例>暫行細(xì)則的通知》（黑政發(fā)〔2014〕19號）

第八條依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的，按年計算，分月繳納，征期為月份終了后15日內(nèi)。依照房產(chǎn)租金繳納房產(chǎn)稅的，按次或按月計算，于月份終了后15日內(nèi)或開具發(fā)票時繳納。

06河南稅務(wù)

《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕39號）

第二十條　按房產(chǎn)價值計征房產(chǎn)稅的，按年計算，分季繳納。具體納稅期限由市、縣地稅機關(guān)確定；按租金收入計征房產(chǎn)稅的，原則上按稅款所屬期限分期征收，特殊情況下可以對納稅人實際取得的租金收入一次性征收入庫。

07北京稅務(wù)

國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局2023年1月30日發(fā)布的《財產(chǎn)和行為稅熱點問題（2022年12月）》

5.北京某公司的房產(chǎn)出租一次性收取了3年的租金，房產(chǎn)稅是一次性繳納還是按年租金分別繳納？

答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。

08安徽稅務(wù)

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)中心2019年9月20日安徽稅務(wù)對于“房產(chǎn)稅從租計征時按實收租金還是權(quán)責(zé)租金收入”的答復(fù)。

問題內(nèi)容：

房產(chǎn)稅從租計征時，當(dāng)期繳納房產(chǎn)稅是以預(yù)收方式等實收租金總額還是以權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)的當(dāng)期權(quán)責(zé)租金收入為依據(jù)進(jìn)行繳納？

答復(fù)內(nèi)容：

房產(chǎn)稅按年征收，分季或半年分期繳納。具體納稅期限由市、縣稅務(wù)局確定。

房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)建議根據(jù)合同約定的每個年度的不含稅租金收入，而不論該年度租金收入是否收取，以及不論一次性收取若干年度租金，按均攤方式分?jǐn)偟矫總€年度，每個季度或者月份申報繳納房產(chǎn)稅。

上述業(yè)務(wù)鑒于目前暫無具體文件規(guī)定，具體執(zhí)行中建議與主管稅務(wù)機關(guān)核實確認(rèn)。

09寧波稅務(wù)

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)中心2021年5月31日寧波稅務(wù)對于“房產(chǎn)稅的繳納問題”的答復(fù)。

問題內(nèi)容：

關(guān)于房產(chǎn)稅的幾個繳納問題：

問題1：從租計稅的房產(chǎn)稅中，預(yù)收租金是否作為本期房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)？

問題2：出租房產(chǎn)中，如采用先用后付的方式，本期尚未到租金，是否要按照租賃合同約定的金額，對當(dāng)年租金收入按照會計上權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)的收入繳納房產(chǎn)稅？

答復(fù)內(nèi)容：

房產(chǎn)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則申報。

1.對2020年預(yù)收的2021年的租金，無須計入2020年度申報的房產(chǎn)稅。

2.對先用后付的，未收取的2020年租金，需申報計入2020年度的房產(chǎn)稅。

10福建稅務(wù)

福建稅務(wù)“互動交流—納稅咨詢”版塊2022年6月29日對于房產(chǎn)稅的問題答復(fù)。

留言內(nèi)容：

企業(yè)一次性預(yù)收多年的房屋租金，應(yīng)如何申報繳納房產(chǎn)稅？是按預(yù)收租金一次性申報，還是把租金分?jǐn)偟阶赓U期內(nèi)各期進(jìn)行申報繳納？

回復(fù)內(nèi)容：

一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號) 第二條第三款規(guī)定：“出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/span>

二、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)規(guī)定：“第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！?/span>

三、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)規(guī)定：“第七條房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！?/span>

因此，一次性收取租金收入，仍應(yīng)當(dāng)按照實際納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限申報繳納房產(chǎn)稅。

第二種情形：實際收取租金的次月15日內(nèi)申報繳納

01貴州稅務(wù)

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅納稅期限的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2016年第11號）

二、依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的房產(chǎn)稅，申報繳納期限為取得租金收入后的次月1日至15日；取得租金收入時間滯后于合同約定付款日期的，申報繳納期限為合同約定付款日期的次月1日至15日。

02江蘇稅務(wù)

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確部分稅種納稅期限有關(guān)事項的公告》（蘇地稅規(guī)〔2013〕6號）

一、房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的，企業(yè)按季、個人按半年分期繳納，納稅人應(yīng)于期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；

按租金收入計征房產(chǎn)稅的，納稅人應(yīng)于實際收取租金收入的次月15日內(nèi)申報納稅。

03湖南稅務(wù)

《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的批復(fù)》（湘地稅函〔2000〕5號）

二、關(guān)于限期轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)如何征收房產(chǎn)稅的問題

房屋產(chǎn)權(quán)單位將房屋使用權(quán)限期轉(zhuǎn)讓，不論采取何種形式，均屬房屋出租行為，應(yīng)接租金收入計征房產(chǎn)稅。應(yīng)征稅款原則上應(yīng)按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經(jīng)縣(市、區(qū))稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)后，可分次繳納。

第三種情形：按提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅繳納期限申報繳納

01梅州稅務(wù)

《國家稅務(wù)總局梅州市稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅繳納期限的公告》（國家稅務(wù)總局梅州市稅務(wù)局公告2023年第1號）

納稅人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅(從值計征)，繳納期限為稅款所屬期當(dāng)年的10月1日至12月31日;繳納房產(chǎn)稅(從租計征)的繳納期限與提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅繳納期限一致。

02陽江稅務(wù)

《國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限的公告》（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局公告2021年第5號）

一、納稅人繳納房產(chǎn)稅（從值計征）的納稅期限為稅款所屬期當(dāng)年的10月1日至12月31日；納稅人繳納房產(chǎn)稅（從租計征）的納稅期限按照納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅納稅期限執(zhí)行。

來源：正保會計網(wǎng)校稅務(wù)網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容，作者：李老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家），侵權(quán)必究！

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