案情簡(jiǎn)介

某房地產(chǎn)企業(yè)于2012年9月通過拍賣取得一塊土地，于2012年10月簽訂土地使用權(quán)出讓合同（合同未約定土地交付時(shí)間），用于建造“××花園”商品房項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2012年12月動(dòng)工，并于次年4月取得《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)地稅部門檢查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)繳納了2013年1月至2013年3月期間的城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務(wù)稽查人員指出，該企業(yè)少繳了2012年11月、2012年12月及2013年4月的城鎮(zhèn)土地使用稅，應(yīng)追繳少繳的稅款并予以相應(yīng)處罰。

稅法分析

房地產(chǎn)企業(yè)能否正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，關(guān)鍵在于能否正確理解城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)起止時(shí)間。

根據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本案中，土地使用權(quán)出讓合同中并未約定土地交付時(shí)間，因此納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的次月，即2012年11月。

同時(shí)，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）明確指出，從2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。在實(shí)踐操作中，通常把預(yù)售（銷售）許可證的取得視為“房產(chǎn)、土地的權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”：房地產(chǎn)企業(yè)能夠辦理《商品房預(yù)售許可證》，說明房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為符合國家相關(guān)的法律法規(guī)，隨時(shí)均有可能與購房業(yè)主簽訂 《商品房買賣合同》并備案。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房的所有權(quán)，會(huì)不斷轉(zhuǎn)移給購房業(yè)主，土地使用權(quán)也隨之存在著權(quán)利狀態(tài)的不確定性。顯而易見，案例中該企業(yè)納稅義務(wù)的終止時(shí)間應(yīng)為取得《商品房預(yù)售許可證》的當(dāng)月末，即2014年4月底。

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)吸引了不少投資者涉足該行業(yè)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的財(cái)務(wù)管理水平和涉稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)卻亟待提高：一方面，少數(shù)企業(yè)家為追求高額回報(bào)，有意少繳或拖延繳納國家稅款，以求取得暫時(shí)性的效益最大化； 另一方面，部分財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力有限，甚至不了解房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)但未取得預(yù)售許可證之前是需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的。小小城鎮(zhèn)土地使用稅，能折射出企業(yè)自身存在的大問題，值得我們關(guān)注和深思。