“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的31個(gè)發(fā)票及增值稅等問題
1、已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,營(yíng)改增后怎么補(bǔ)開發(fā)票?
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào) 第九條:可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”;發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”發(fā)票備注欄注明“已納營(yíng)業(yè)稅,完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣(省局答疑八)
2、房地產(chǎn)預(yù)收款怎么開具發(fā)票?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí),可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼, 602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”,發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)第九條)
規(guī)格型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫,其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全,商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”,備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)(如:定金、30%首付款等)、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房面積。(省局答疑八)
3、2個(gè)以上自然人共同購(gòu)買房產(chǎn)怎么開具發(fā)票?
省答疑八:發(fā)票購(gòu)貨方名稱可以填寫共有人姓名,納稅識(shí)別號(hào)一欄可以不填寫在備注欄填寫共有人姓名、身份證件號(hào)碼和房產(chǎn)地址等信息。
4、房地產(chǎn)開具發(fā)票有哪些要求?
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定:在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫)“單位”欄填寫面積單位備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。
5、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目因確權(quán)面積差、銷售折扣等原因紅字發(fā)票開具問題
已開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,2016年5月1日以后由于確權(quán)面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的,可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。
開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對(duì)應(yīng)原開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。
納稅申報(bào)時(shí),紅字增值稅普通發(fā)票負(fù)數(shù)金額在申報(bào)表如實(shí)填報(bào)的同時(shí),在無(wú)票收入欄次填報(bào)相同的正數(shù)銷售額。
6、營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開具錯(cuò)誤怎么辦?
2016年5月1日之后,納稅人發(fā)現(xiàn)原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開具錯(cuò)誤,需要開具紅字發(fā)票的,可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)不受此時(shí)間限制),同時(shí)開具藍(lán)字增值稅普通發(fā)票。
紅字發(fā)票開具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明對(duì)應(yīng)原開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。藍(lán)字發(fā)票開具時(shí)應(yīng)在備注欄注明對(duì)應(yīng)原開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼,紅字增值稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開具原因。
7、土地價(jià)款扣除范圍問題
財(cái)稅[2016]140號(hào):七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí),應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
省局解答二廢止,原:“支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)
8、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款怎么計(jì)算?
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款(被財(cái)稅[2016]140號(hào)廢)。
9、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款怎么進(jìn)行賬務(wù)處理?
《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)):增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。
“銷項(xiàng)稅額抵減”專欄,記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額;
賬務(wù)處理:
借:“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”
貸:“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”
10、“一次拿地、分次開發(fā)”如何計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款問題
國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告規(guī)定,當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地,分次開發(fā),可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的,按照均衡配比的原則,按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款:
(1)首先,計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款:已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款=支付的土地總價(jià)款×(已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積)
(2)然后,再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款: 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
11、在新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下,4種不同形式的“土地出讓金”返還款會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理
A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“A公司”)通過招拍掛獲得了一個(gè)舊城改造項(xiàng)目,支付土地出讓金1億元。后來(lái),A公司取得土地出讓金返還款2000萬(wàn)元。那么,在新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下,不同形式的土地出讓金返還款如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理?
情形一:根據(jù)A公司和政府部門的約定,該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)款2000萬(wàn),未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
會(huì)計(jì)處理:
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定,政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助,是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。第十一條規(guī)定,與企業(yè)日常活動(dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助,應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì),計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。與企業(yè)日?;顒?dòng)無(wú)關(guān)的政府補(bǔ)助,應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。
情形一:根據(jù)A公司和政府部門的約定,該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)款2000萬(wàn),未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
根據(jù)上述規(guī)定,A公司取得的招商引資獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助,且與企業(yè)日?;顒?dòng)不相關(guān),應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。會(huì)計(jì)處理為(未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)):
借:銀行存款 2000萬(wàn)
貸:營(yíng)業(yè)外收入 2000萬(wàn)
情形一:根據(jù)A公司和政府部門的約定,該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)款2000萬(wàn),未規(guī)定資金專項(xiàng)用途
所得稅處理:
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅[2011]70號(hào))規(guī)定,企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金,凡同時(shí)符合以下條件的,可以作為不征稅收入,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除:1、企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;2、財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;3、企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
根據(jù)上述規(guī)定,A公司取得的招商引資獎(jiǎng)勵(lì)款不滿足不征稅收入的條件,因此需要全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅500萬(wàn)元(500=2000*25%)。
情形二:政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設(shè)市政配套設(shè)施的補(bǔ)助
會(huì)計(jì)處理:
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定,與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助,是指企業(yè)取得的、用于購(gòu)建或以其他方式形成長(zhǎng)期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。第八條規(guī)定,與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助,應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值或確認(rèn)為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助確認(rèn)為遞延收益的,應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入損益。
情形二:政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設(shè)市政配套設(shè)施的補(bǔ)助
A公司取得的財(cái)政返還,屬于對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的補(bǔ)償,因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助,且應(yīng)當(dāng)沖減開發(fā)成本的賬面價(jià)值2000萬(wàn)。會(huì)計(jì)處理為(未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)):
借:銀行存款 2000萬(wàn)
借:開發(fā)產(chǎn)品-市政配套設(shè)施 2000萬(wàn) (紅字)
所得稅處理:
A公司取得的該項(xiàng)財(cái)政性資金按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定不應(yīng)計(jì)入收入,因此不適用財(cái)稅[2011]70號(hào)文件規(guī)定。對(duì)企業(yè)所得稅影響通過結(jié)轉(zhuǎn)已售“開發(fā)產(chǎn)品”的成本時(shí)實(shí)現(xiàn)。
情形三:政府將該筆返還款項(xiàng)用于對(duì)A公司實(shí)施拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助
會(huì)計(jì)處理: 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1號(hào)—政府補(bǔ)助》第四條規(guī)定,政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助,是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助。第十一條規(guī)定,與企業(yè)日?;顒?dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助,應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì),計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用。A公司取得的財(cái)政返還用于補(bǔ)償發(fā)生的成本支出,因此應(yīng)當(dāng)沖減土地開發(fā)成本。會(huì)計(jì)處理為(未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)):
借:銀行存款 2000萬(wàn)
借:開發(fā)成本-土地成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2000萬(wàn) (紅字)
所得稅處理:
A公司取得的該項(xiàng)財(cái)政性資金按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定不應(yīng)計(jì)入收入,因此也不適用財(cái)稅[2011]70號(hào)文件規(guī)定,對(duì)企業(yè)所得稅影響同樣通過結(jié)轉(zhuǎn)已售“開發(fā)產(chǎn)品”的成本時(shí)實(shí)現(xiàn)。
情形四:A公司紅線內(nèi)配建養(yǎng)老院,建成后移交政府,財(cái)政返還款作為對(duì)養(yǎng)老院建設(shè)的補(bǔ)貼
會(huì)計(jì)處理:
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—政府補(bǔ)助》第五條規(guī)定,下列各項(xiàng)適用其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則:(一)企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資源,如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動(dòng)密切相關(guān),且是企業(yè)商品或服務(wù)的對(duì)價(jià)或者是對(duì)價(jià)的組成部分,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》等相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。A公司建設(shè)養(yǎng)老院,取得政府支付的2000萬(wàn),發(fā)生成本1800萬(wàn),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源的取得與企業(yè)提供服務(wù)密切相關(guān),不屬于無(wú)償從政府取得收入。因此,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定,計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。會(huì)計(jì)處理為(未提及稅費(fèi)忽略不計(jì)):
借:銀行存款 2000萬(wàn)
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2000萬(wàn)
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1800萬(wàn)
貸:開發(fā)產(chǎn)品1800萬(wàn)
所得稅處理:
A公司取得利潤(rùn)200萬(wàn),應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅50萬(wàn)元(200×25%)
12、“代建”房屋的行為如何征收增值稅問題
納稅人接受建房單位委托,為其代建房屋的行為,應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅,其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件:
(一)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);
(二)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;
(三)與委托方事前簽訂委托代建合同;
(四)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。
13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠(chéng)意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題
省局答疑八:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì),應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅:
(一)收取的款項(xiàng)金額不超過5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元);
(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。
14、房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣?若將學(xué)校無(wú)償移交給政府,是作為視同銷售處理,還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理?
省局答疑八:房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。若將學(xué)校無(wú)償移交給政府,不需要按視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅額,進(jìn)項(xiàng)稅額也不需轉(zhuǎn)出。
15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng),開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為,按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定,視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的,其銷售額按下列方法和順序確定:
1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的,其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為:
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)
成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前,暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào))中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由各市國(guó)稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接盤“爛尾樓”再銷售的,如何繳納增值稅問題
在房地產(chǎn)冷熱不均情況下,部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)資金斷裂急需套現(xiàn)的情況,無(wú)法繼續(xù)投資建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。轉(zhuǎn)讓企業(yè)和接盤 “爛尾樓”企業(yè)如何納稅?
2016年8月18日,萬(wàn)友房地產(chǎn)公司由于資金緊張,現(xiàn)將在建未完的太湖別墅項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給瑞安房地產(chǎn)公司,轉(zhuǎn)讓價(jià)格5億元,瑞安達(dá)房地產(chǎn)接盤后,以自已的名義重新立項(xiàng)并繼續(xù)開發(fā)銷售,兩公司稅務(wù)處理情況。
省答疑八規(guī)定: 1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā),但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目,按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。
2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目,按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。
在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。
萬(wàn)友房地產(chǎn)公司,轉(zhuǎn)讓在建工程,如果是尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目,按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。
如果轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目,按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。開具增值稅專用發(fā)票。
瑞安達(dá)房地產(chǎn)公司,購(gòu)入建工程,取得增值稅專用發(fā)票,按發(fā)票注明的增值稅抵扣銷項(xiàng)稅。適用于總局2016年18號(hào)公告,扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。如果不立項(xiàng),適用于總局14號(hào)公告,不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
17、銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位如何繳納增值稅?
財(cái)稅〔2016〕36號(hào),銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋第三條第四款規(guī)定:轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
所以,銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
18、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題
省解答二:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房,已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用(含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用),已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中,因此不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送,無(wú)需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家電”等營(yíng)銷方式的納稅比照本原則處理?,F(xiàn)實(shí)中還有””買房送車”、”買房送車位”等等。
依據(jù):《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定,視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是:“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn),但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。”
收入額按國(guó)稅函【2008】875號(hào)處理,將總的銷售額按各商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)目的銷售收入。
19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宣傳禮品是否需要繳納增值稅?
XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司,2017年1月10日開盤,對(duì)前來(lái)看房人員并登記購(gòu)房的人員贈(zèng)送茶杯、雨傘等物品,茶杯、雨傘是否繳稅?
視同銷售繳稅:依據(jù):《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第(八)款,將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人,視同銷售繳納增值稅。
20、房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人收取的購(gòu)房違約金是否繳納增值稅?
XX購(gòu)房人,未及時(shí)辦理購(gòu)房手續(xù),根據(jù)合同約定,房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房人收取的違約金。
銷售行為成立,向購(gòu)房人收取的違約金屬價(jià)外費(fèi)用,需要計(jì)算繳納增稅。
銷售行為不成立,向購(gòu)房人收取的違約金屬營(yíng)業(yè)外收入,不需要計(jì)算繳納增稅。
依據(jù):財(cái)稅〔2016〕36號(hào),第三十七條 銷售額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
21、開發(fā)商退賠業(yè)主的款項(xiàng)能否沖減售房收入?
能。依據(jù):財(cái)稅〔2016〕36號(hào),第三十二條 納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的增值稅額,應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減;
第三十六條 納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的銷售額,應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。
國(guó)稅函[2008]875號(hào),已確認(rèn)銷售的售出商品,發(fā)生銷售折讓和銷售退回的,應(yīng)沖減當(dāng)期的銷售商品收入。
22:以接受投資取得的土地,開發(fā)商品,其土地價(jià)款是否可以從銷售收入中扣除?
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條:支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
因此,接受投資取得的土地使用權(quán),在計(jì)算銷售額時(shí),不可以扣除對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。
投資企業(yè)以土地使用權(quán)對(duì)外投資,相當(dāng)于用土地使用權(quán)換取股權(quán),屬于《試點(diǎn)辦法》第十一條規(guī)定的有償銷售情形,應(yīng)按“銷售無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”稅目,適用11%稅率繳納增值稅,如為2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),根據(jù)財(cái)稅[2016]47號(hào)文件第三條第(二)項(xiàng)規(guī)定,可以選擇簡(jiǎn)易辦法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
被投資企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)投資時(shí),可按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票,其進(jìn)項(xiàng)稅額可以從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中抵扣,如果從該土塊的開發(fā)產(chǎn)品銷售中再扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款,必然重復(fù)扣除。
23、因土地權(quán)屬更名,項(xiàng)目公司取得土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致,如何進(jìn)行增值稅處理?
如:A房產(chǎn)公司2016年12月通過招拍掛取得土地使用權(quán),支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元,并取土地出讓金財(cái)政收據(jù),2017年1月,A公司成立全資子公司B公司,并與國(guó)土局簽訂補(bǔ)充協(xié)議,將該土地使用權(quán)變更為B公司,B公司取得了原國(guó)土局開具給A公司的土地使用權(quán),造成土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致,該土地出讓金是否可以從銷售收入中扣除呢?
財(cái)稅【2016】140號(hào)文件第八條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后,設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā),同時(shí)符合下列條件的,可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同,將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;
(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下,簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí),土地價(jià)款總額不變;
(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
24、配套公共設(shè)施的建筑面積可以作為土地價(jià)款扣除的基數(shù)嗎?
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條 :當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第五條:國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條中,“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”,是指計(jì)容積率地上建筑面積,不包括地下車位建筑面積。
25、房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺(tái)風(fēng)”損失其進(jìn)項(xiàng)稅需要轉(zhuǎn)出嗎?
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十七條 :非正常損失的不動(dòng)產(chǎn),以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù),其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十八條 :非正常損失,是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì),以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。
房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受“臺(tái)風(fēng)”損失不屬于非正常損失,進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。
房產(chǎn)非正常損失情形一般有:施工現(xiàn)場(chǎng)材料丟失、被盜;未批先建、違建沒收、銷毀、拆除。
26、兼營(yíng)一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的,如何劃分可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額?
A公司同時(shí)存在新項(xiàng)目和老項(xiàng)目,老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅,取得收入同時(shí)有銷售開發(fā)產(chǎn)品收入和商業(yè)用房的房租收入,期間取得的進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額?
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十九條: 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額)÷當(dāng)期全部銷售額
先計(jì)算銷售開發(fā)產(chǎn)品收入與房租收入的比例計(jì)算出銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅;
銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全進(jìn)項(xiàng)稅額*(當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品的銷售額/當(dāng)期全部銷售額)
再計(jì)算簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目與一般計(jì)稅項(xiàng)目的不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十三條:一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的,應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟倪M(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)
注意:建設(shè)規(guī)模
27、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣?
營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條(四)款:適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人,2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程,其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。
取得不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第五條:購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù),轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的,其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分,應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減,計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
所以,開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)用于固定資產(chǎn)的,應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減,計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
28、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房,直接開具發(fā)票,是否需要預(yù)繳增值稅?
無(wú)需預(yù)繳增值稅。按適用稅率繳納增值稅。
29、“拆一還一”問題
房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是,被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋,要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”,即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本。另外,對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售,視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定,同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。
30、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款時(shí)賬務(wù)處理
XXX房地產(chǎn)公司A小區(qū)于2016年10月30日達(dá)到預(yù)售條件并取得預(yù)售許可證,陸續(xù)收到客戶支付的預(yù)售款33300萬(wàn),暫不考慮其他稅種
(1)2016年10月收到預(yù)售款時(shí)
借:銀行存款 33300
貸:預(yù)收賬款 33300
(2)2016年11月預(yù)繳增值稅時(shí)
借:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 900(33300/1.11*3%)
貸:銀行存款 900
31、房地產(chǎn)企業(yè)差額征稅的賬務(wù)處理問題
2017年12月,A小區(qū)竣工并辦理交房手續(xù),累計(jì)銷售90000平米,預(yù)收房款99900萬(wàn)元,累計(jì)共預(yù)繳增值稅2700萬(wàn)元,土地增值稅1800萬(wàn)元,期初留抵進(jìn)項(xiàng)稅額4400萬(wàn)元,其他支出項(xiàng)目不考慮。
結(jié)轉(zhuǎn)收入,確認(rèn)銷售額,假設(shè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款4500萬(wàn)元
銷售額=(99900-4500)/1.11=85845.95萬(wàn)元
銷項(xiàng)稅額=85845.95*11%=9454.05萬(wàn)
(1)借:預(yù)收賬款 99900
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 90000
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)9900
(2)借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)445.95
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 445.95
(3)結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 54000
貸:開發(fā)產(chǎn)品 54000
(4)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳稅金
借:應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 2700
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 2700
(5)應(yīng)繳增值稅=9900-445.95-4400=5054.05
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)5054.05
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 5054.05
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