“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)需要關注的31個發(fā)票及增值稅等問題

1、已經繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的，營改增后怎么補開發(fā)票？

國家稅務總局公告2016年第53號 第九條:可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”；發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”發(fā)票備注欄注明“已納營業(yè)稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣（省局答疑八）

2、房地產預收款怎么開具發(fā)票？

房地產開發(fā)企業(yè)收取預收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼， 602“銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款”，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”。（國家稅務總局公告2016年第53號第九條）

規(guī)格型號、單位、數(shù)量、單價欄可暫不填寫，其他項目應填寫齊全，商品名稱為“房地產項目名稱-商品房預收款”，備注欄注明預收款性質（如：定金、30%首付款等）、預售不動產的詳細地址和商品房面積。（省局答疑八）

3、2個以上自然人共同購買房產怎么開具發(fā)票？

省答疑八：發(fā)票購貨方名稱可以填寫共有人姓名，納稅識別號一欄可以不填寫在備注欄填寫共有人姓名、身份證件號碼和房產地址等信息。

4、房地產開具發(fā)票有哪些要求？

國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定：在發(fā)票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫)“單位”欄填寫面積單位備注欄注明不動產的詳細地址。

5、銷售的房地產項目因確權面積差、銷售折扣等原因紅字發(fā)票開具問題

已開具營業(yè)稅發(fā)票的，2016年5月1日以后由于確權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發(fā)票的，可以開具紅字增值稅普通發(fā)票。

開具時應在備注欄內注明紅字發(fā)票對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。

納稅申報時，紅字增值稅普通發(fā)票負數(shù)金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數(shù)銷售額。

6、營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤怎么辦？

2016年5月1日之后，納稅人發(fā)現(xiàn)原營業(yè)稅發(fā)票開具錯誤，需要開具紅字發(fā)票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發(fā)票（房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發(fā)票。

紅字發(fā)票開具時應在備注欄內注明對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。藍字發(fā)票開具時應在備注欄注明對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼，紅字增值稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因。

7、土地價款扣除范圍問題

財稅[2016]140號：七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

省局解答二廢止，原：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

8、當期允許扣除的土地價款怎么計算？

國家稅務總局公告2016年第18號第五條：當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款（被財稅[2016]140號廢）。

9、當期允許扣除的土地價款怎么進行賬務處理？

《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會[2016]22號）:增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。

“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；

賬務處理：

借：“應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減)”

　　　貸：“主營業(yè)務成本”

10、“一次拿地、分次開發(fā)”如何計算當期允許扣除的土地價款問題

國家稅務總局2016年第18號公告規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

房地產企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當期允許扣除的土地價款：

（1）首先，計算出已開發(fā)項目所對應的土地價款：已開發(fā)項目所對應的土地價款=支付的土地總價款×（已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷當期已開發(fā)房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所對應的土地價款。

11、在新政府補助準則下，4種不同形式的“土地出讓金”返還款會計和企業(yè)所得稅處理

A房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“A公司”）通過招拍掛獲得了一個舊城改造項目，支付土地出讓金1億元。后來，A公司取得土地出讓金返還款2000萬元。那么，在新政府補助準則下，不同形式的土地出讓金返還款如何進行會計和企業(yè)所得稅處理？

情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎勵款2000萬，未規(guī)定資金專項用途

會計處理：

《企業(yè)會計準則1號—政府補助》第四條規(guī)定，政府補助分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與收益相關的政府補助，是指除與資產相關的政府補助之外的政府補助。第十一條規(guī)定，與企業(yè)日?；顒酉嚓P的政府補助，應當按照經濟業(yè)務實質，計入其他收益或沖減相關成本費用。與企業(yè)日?；顒訜o關的政府補助，應當計入營業(yè)外收支。

情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎勵款2000萬，未規(guī)定資金專項用途

根據(jù)上述規(guī)定，A公司取得的招商引資獎勵款應當認定為與收益相關的政府補助，且與企業(yè)日?；顒硬幌嚓P，應當計入營業(yè)外收入。會計處理為（未提及稅費忽略不計）：

借：銀行存款 2000萬

　　貸：營業(yè)外收入 2000萬

情形一：根據(jù)A公司和政府部門的約定，該筆返還是給企業(yè)招商引資的獎勵款2000萬，未規(guī)定資金專項用途

所得稅處理：

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：1、企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；2、財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；3、企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

根據(jù)上述規(guī)定，A公司取得的招商引資獎勵款不滿足不征稅收入的條件，因此需要全額計算繳納企業(yè)所得稅500萬元（500=2000*25%）。

情形二：政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設市政配套設施的補助

會計處理：

《企業(yè)會計準則1號—政府補助》第四條規(guī)定，與資產相關的政府補助，是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產的政府補助。第八條規(guī)定，與資產相關的政府補助，應當沖減相關資產的賬面價值或確認為遞延收益。與資產相關的政府補助確認為遞延收益的，應當在相關資產使用壽命內按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入損益。

情形二：政府將該筆土地出讓金返還款作為A公司建設市政配套設施的補助

A公司取得的財政返還，屬于對開發(fā)產品的補償，因此應當確認為與資產相關的政府補助，且應當沖減開發(fā)成本的賬面價值2000萬。會計處理為（未提及稅費忽略不計）：

借：銀行存款 2000萬

借：開發(fā)產品-市政配套設施 2000萬 (紅字)

所得稅處理：

A公司取得的該項財政性資金按照企業(yè)會計準則的規(guī)定不應計入收入，因此不適用財稅[2011]70號文件規(guī)定。對企業(yè)所得稅影響通過結轉已售“開發(fā)產品”的成本時實現(xiàn)。

情形三：政府將該筆返還款項用于對A公司實施拆遷補償?shù)难a助

會計處理： 《企業(yè)會計準則1號—政府補助》第四條規(guī)定，政府補助分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與收益相關的政府補助，是指除與資產相關的政府補助之外的政府補助。第十一條規(guī)定，與企業(yè)日常活動相關的政府補助，應當按照經濟業(yè)務實質，計入其他收益或沖減相關成本費用。A公司取得的財政返還用于補償發(fā)生的成本支出，因此應當沖減土地開發(fā)成本。會計處理為（未提及稅費忽略不計）：

借：銀行存款 2000萬

　　借：開發(fā)成本-土地成本-拆遷補償費 2000萬 （紅字）

所得稅處理：

A公司取得的該項財政性資金按照企業(yè)會計準則的規(guī)定不應計入收入，因此也不適用財稅[2011]70號文件規(guī)定，對企業(yè)所得稅影響同樣通過結轉已售“開發(fā)產品”的成本時實現(xiàn)。

情形四：A公司紅線內配建養(yǎng)老院，建成后移交政府，財政返還款作為對養(yǎng)老院建設的補貼

會計處理：

《企業(yè)會計準則第16號—政府補助》第五條規(guī)定，下列各項適用其他相關會計準則：（一）企業(yè)從政府取得的經濟資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務等活動密切相關，且是企業(yè)商品或服務的對價或者是對價的組成部分，適用《企業(yè)會計準則第14號—收入》等相關會計準則。A公司建設養(yǎng)老院，取得政府支付的2000萬，發(fā)生成本1800萬，應當認定為該項經濟資源的取得與企業(yè)提供服務密切相關，不屬于無償從政府取得收入。因此，應當按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》的規(guī)定，計入主營業(yè)務收入。會計處理為（未提及稅費忽略不計）：

借：銀行存款 2000萬

　　貸：主營業(yè)務收入 2000萬

借：主營業(yè)務成本1800萬

　　貸：開發(fā)產品1800萬

所得稅處理：

A公司取得利潤200萬，應當計算繳納企業(yè)所得稅50萬元（200×25%）

12、“代建”房屋的行為如何征收增值稅問題

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“經紀代理服務”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：

（一）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)；

（二）與委托方不發(fā)生土地使用權、產權的轉移；

（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（四）不以受托方的名義辦理工程結算。

13、房地產開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題

省局答疑八：房地產開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規(guī)定預繳增值稅：

（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

（二）收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。

14、房地產開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產項目配套建設的學校其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校無償移交給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉出處理？

省局答疑八：房地產開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產項目配套建設的學校其相應的進項稅額可以抵扣。若將學校無償移交給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，進項稅額也不需轉出。

15、房地產開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題

房地產開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，視同銷售不動產征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產的平均價格確定。

2、按照其他房地產企業(yè)最近時期銷售同類房產的平均價格確定。

房地產開發(fā)企業(yè)在不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關房地產開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關規(guī)定，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

16、房地產開發(fā)企業(yè)接盤“爛尾樓”再銷售的，如何繳納增值稅問題

在房地產冷熱不均情況下，部分房地產企業(yè)經常會出現(xiàn)資金斷裂急需套現(xiàn)的情況，無法繼續(xù)投資建設導致項目爛尾。轉讓企業(yè)和接盤 “爛尾樓”企業(yè)如何納稅？

2016年8月18日，萬友房地產公司由于資金緊張，現(xiàn)將在建未完的太湖別墅項目整體轉讓給瑞安房地產公司，轉讓價格5億元，瑞安達房地產接盤后，以自已的名義重新立項并繼續(xù)開發(fā)銷售，兩公司稅務處理情況。

省答疑八規(guī)定： 1.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目繳納增值稅。

2.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目繳納增值稅。

在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

萬友房地產公司，轉讓在建工程，如果是尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目繳納增值稅。

如果轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目繳納增值稅。開具增值稅專用發(fā)票。

瑞安達房地產公司，購入建工程，取得增值稅專用發(fā)票，按發(fā)票注明的增值稅抵扣銷項稅。適用于總局2016年18號公告，扣除對應的土地價款。如果不立項，適用于總局14號公告，不得扣除對應的土地價款。

17、銷售無產權的地下車位如何繳納增值稅？

財稅〔2016〕36號，銷售服務、無形資產、不動產注釋第三條第四款規(guī)定：轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

所以，銷售無產權的地下車位按照銷售不動產繳納增值稅。

18、關于房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題

省解答二：房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理?，F(xiàn)實中還有””買房送車”、”買房送車位”等等。

依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。”

收入額按國稅函【2008】875號處理，將總的銷售額按各商品的公允價值的比例來分攤確認各項目的銷售收入。

19、房地產開發(fā)企業(yè)的宣傳禮品是否需要繳納增值稅？

XXX房地產開發(fā)公司，2017年1月10日開盤，對前來看房人員并登記購房的人員贈送茶杯、雨傘等物品，茶杯、雨傘是否繳稅？

視同銷售繳稅：依據(jù)：《 增值稅暫行條例實施細則》第四條第（八）款，將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售繳納增值稅。

20、房地產企業(yè)向購房人收取的購房違約金是否繳納增值稅？

XX購房人，未及時辦理購房手續(xù)，根據(jù)合同約定，房地產企業(yè)向購房人收取的違約金。

銷售行為成立，向購房人收取的違約金屬價外費用，需要計算繳納增稅。

銷售行為不成立，向購房人收取的違約金屬營業(yè)外收入，不需要計算繳納增稅。

依據(jù)：財稅〔2016〕36號，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。

21、開發(fā)商退賠業(yè)主的款項能否沖減售房收入？

能。依據(jù):財稅〔2016〕36號，第三十二條 納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減；

第三十六條 納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。

國稅函[2008]875號，已確認銷售的售出商品，發(fā)生銷售折讓和銷售退回的，應沖減當期的銷售商品收入。

22：以接受投資取得的土地，開發(fā)商品，其土地價款是否可以從銷售收入中扣除？

國家稅務總局公告2016年第18號第五條：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

因此，接受投資取得的土地使用權，在計算銷售額時，不可以扣除對應的土地使用權。

投資企業(yè)以土地使用權對外投資，相當于用土地使用權換取股權，屬于《試點辦法》第十一條規(guī)定的有償銷售情形，應按“銷售無形資產－土地使用權”稅目，適用11%稅率繳納增值稅，如為2016年4月30日前取得的土地使用權，根據(jù)財稅[2016]47號文件第三條第（二）項規(guī)定，可以選擇簡易辦法，以取得的全部價款和價外費用減去取得土地使用權的原價后的余額為銷售額，按5%的征收率計算繳納增值稅。

被投資企業(yè)在接受土地使用權時投資時，可按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可以從當期的銷項稅額中抵扣，如果從該土塊的開發(fā)產品銷售中再扣除對應的土地價款，必然重復扣除。

23、因土地權屬更名，項目公司取得土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致，如何進行增值稅處理？

如：A房產公司2016年12月通過招拍掛取得土地使用權，支付土地價款3000萬元，并取土地出讓金財政收據(jù)，2017年1月，A公司成立全資子公司B公司，并與國土局簽訂補充協(xié)議，將該土地使用權變更為B公司，B公司取得了原國土局開具給A公司的土地使用權，造成土地出讓金收據(jù)抬頭與公司名稱不一致，該土地出讓金是否可以從銷售收入中扣除呢？

財稅【2016】140號文件第八條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發(fā)企業(yè)持有。

24、配套公共設施的建筑面積可以作為土地價款扣除的基數(shù)嗎？

國家稅務總局公告2016年第18號第五條 ：當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

國家稅務總局公告2016年第86號第五條：國家稅務總局公告2016年第18號第五條中，“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

25、房產建設項目受“臺風”損失其進項稅需要轉出嗎？

財稅〔2016〕36號第二十七條 ：非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務，其進項稅額不得抵扣。

財稅〔2016〕36號第二十八條 ：非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

房產建設項目受“臺風”損失不屬于非正常損失，進項可以抵扣。

房產非正常損失情形一般有：施工現(xiàn)場材料丟失、被盜；未批先建、違建沒收、銷毀、拆除。

26、兼營一般計稅和簡易計稅項目的，如何劃分可以抵扣的進項稅額？

A公司同時存在新項目和老項目，老項目簡易計稅，取得收入同時有銷售開發(fā)產品收入和商業(yè)用房的房租收入，期間取得的進項稅如何計算不得抵扣的進項稅額？

財稅〔2016〕36號第二十九條： 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

先計算銷售開發(fā)產品收入與房租收入的比例計算出銷售開發(fā)產品應分攤的進項稅；

銷售開發(fā)產品應分攤的進項稅額=當期無法劃分的全進項稅額*（當期開發(fā)產品的銷售額/當期全部銷售額）

再計算簡易計稅項目與一般計稅項目的不得抵扣的進項稅額

國家稅務總局公告2016年第18號第十三條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=銷售開發(fā)產品應分攤的進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模÷房地產項目總建設規(guī)模）

注意：建設規(guī)模

27、開發(fā)產品轉固定資產進項稅額如何抵扣？

營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定第一條(四)款：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目。

國家稅務總局公告2016年第18號第五條：購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

所以，開發(fā)產品轉用于固定資產的，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

28、房地產開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房，直接開具發(fā)票，是否需要預繳增值稅？

無需預繳增值稅。按適用稅率繳納增值稅。

29、“拆一還一”問題

房地產企業(yè)拆遷還房的實質是，被拆遷戶用房地產企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產企業(yè)購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

30、房地產企業(yè)預收款時賬務處理

XXX房地產公司A小區(qū)于2016年10月30日達到預售條件并取得預售許可證，陸續(xù)收到客戶支付的預售款33300萬，暫不考慮其他稅種

（1）2016年10月收到預售款時

借：銀行存款 33300

　　貸：預收賬款 33300

（2）2016年11月預繳增值稅時

借：應交稅費—預交增值稅 900（33300/1.11*3%)

　　貸：銀行存款 900

31、房地產企業(yè)差額征稅的賬務處理問題

2017年12月，A小區(qū)竣工并辦理交房手續(xù)，累計銷售90000平米，預收房款99900萬元，累計共預繳增值稅2700萬元，土地增值稅1800萬元，期初留抵進項稅額4400萬元，其他支出項目不考慮。

結轉收入，確認銷售額，假設當期允許扣除的土地價款4500萬元

銷售額=（99900-4500）/1.11=85845.95萬元

銷項稅額=85845.95*11%=9454.05萬

（1）借:預收賬款 99900

　　　　貸:主營業(yè)務收入 90000

　　　　　應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）9900

（2）借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）445.95

　　　　　貸:主營業(yè)務成本 445.95

（3）結轉已售開發(fā)產品成本

借:主營業(yè)務成本 54000

　　貸:開發(fā)產品 54000

（4）結轉預繳稅金

借：應交稅費—未交增值稅 2700

　　貸:應交稅費—預交增值稅 2700

（5）應繳增值稅=9900-445.95-4400=5054.05

借:應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）5054.05

　貸：應交稅費—未交增值稅 5054.05