湖北國(guó)稅更新解答四大行業(yè)營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑的63個(gè)問題

全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)以來，為推動(dòng)政策落地生效，湖北省國(guó)稅局根據(jù)基層稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人較為關(guān)注的營(yíng)改增熱點(diǎn)問題，發(fā)布了《湖北省營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑》共五輯。隨著試點(diǎn)工作推進(jìn)，我們重新梳理、歸集了政策口徑問題，匯總形成了《湖北省營(yíng)改增問題集》，使之更有利于納稅遵從和稅收征管。營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人繳納增值稅的有關(guān)事項(xiàng)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定或解讀的，依照其規(guī)定或解讀執(zhí)行。《湖北省營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑》第一至五輯自2018年1月1日起全部廢止。

第一部分 綜合規(guī)定

1.納稅人取得不征稅收入能否開具增值稅普通發(fā)票？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條第十一款規(guī)定，納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，可以使用增值稅稅控開票軟件開具編碼為“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”、稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票。

截至2017年11月30日，國(guó)家稅務(wù)總局已明確12項(xiàng)未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目，分別是：預(yù)付卡銷售和充值、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款、已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票、代收印花稅、代收車船使用稅、融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)、資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán)、代理進(jìn)口免稅貨物貨款、有獎(jiǎng)發(fā)票獎(jiǎng)金支付、不征稅自來水、建筑服務(wù)預(yù)收款。

對(duì)于納稅人取得的其他不征稅收入，國(guó)家稅務(wù)總局未明確前，不得自行開具增值稅普通發(fā)票。

2.重開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票如何執(zhí)行？

營(yíng)改增納稅人需要對(duì)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票進(jìn)行重開處理的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。經(jīng)與省地稅局協(xié)商，現(xiàn)按如下口徑進(jìn)行辦理：

（1）營(yíng)改增納稅人需要重開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，應(yīng)收回原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的所有聯(lián)次。

（2）營(yíng)改增納稅人憑營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的所有聯(lián)次，向原地稅機(jī)關(guān)提請(qǐng)備案，由原地稅機(jī)關(guān)收繳發(fā)票所有聯(lián)次并出具重開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票證明。

（3）營(yíng)改增納稅人憑原地稅機(jī)關(guān)出具的重開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票證明和繳納營(yíng)業(yè)稅的完稅憑證。自行開具或向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票。

增值稅普通發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，稅率欄填寫“不征稅”，備注欄上注明“重開已繳納營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，繳納的營(yíng)業(yè)稅完稅憑證號(hào)碼為××××”字樣。

（4）營(yíng)改增納稅人重開發(fā)票中涉及退款或者補(bǔ)款的，應(yīng)向原地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還或者補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。

3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(稅總發(fā)〔2017〕46號(hào))規(guī)定，增值稅一般納稅人取得異常憑證，一律先作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，經(jīng)核實(shí)，符合現(xiàn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣相關(guān)規(guī)定的，可繼續(xù)申報(bào)抵扣。如何操作？

（1）由購(gòu)方主管國(guó)稅機(jī)關(guān)向銷方主管國(guó)稅機(jī)關(guān)發(fā)函，銷方主管國(guó)稅機(jī)關(guān)回復(fù)正常，或者確認(rèn)銷方主管國(guó)稅機(jī)關(guān)收到函件后30天未回復(fù)的；

（2）購(gòu)銷雙方簽訂了紙質(zhì)合同或者協(xié)議；

（3）異常憑證上的價(jià)稅合計(jì)金額通過納稅人的銀行賬戶支付，并有銀行流水賬單證明；

（4）納稅人倉(cāng)庫(kù)有異常憑證上注明的貨物入庫(kù)，且貨物數(shù)量與發(fā)票上注明的數(shù)量一致，該貨物與納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有實(shí)際聯(lián)系；

（5）有該貨物的運(yùn)輸發(fā)票。

同時(shí)符合上述條件的，可允許納稅人暫行抵扣，并告知納稅人：后期發(fā)現(xiàn)該異常憑證屬于虛開的，將按現(xiàn)行規(guī)定進(jìn)行處理。

4.納稅人將購(gòu)買的服務(wù)或者貨物贈(zèng)送給客戶，應(yīng)該作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出還是視同銷售？

納稅人將購(gòu)買的服務(wù)或者貨物贈(zèng)送給客戶的行為，若已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)作視同銷售；若未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或已作視同銷售，可不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

5.關(guān)于混合銷售行為如何界定的問題？

一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。對(duì)于混合銷售，按以下方法確定如何計(jì)稅：

（1）該銷售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營(yíng)行為相區(qū)別的標(biāo)志。

（2）按企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主業(yè)確定。

若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。

6.適用差額征稅政策的如何開具增值稅發(fā)票？

答：除委托地稅代征項(xiàng)目外，按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅專用發(fā)票的，可以以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用開具一張正常稅率或征收率的增值稅普通發(fā)票；也可以按組成部分分別開具，扣除金額開具一張正常稅率或征收率的增值稅普通發(fā)票，扣除后的余額開具一張正常稅率或征收率的增值稅專用發(fā)票。

7.財(cái)稅〔2015〕73號(hào)、財(cái)稅〔2015〕78號(hào)等文件均規(guī)定享受增值稅即征即退政策的納稅人納稅信用等級(jí)不得為C級(jí)或D級(jí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)定的2016年度納稅信用等級(jí)結(jié)果于2017年4月公布，對(duì)2016年度被評(píng)定為C級(jí)、D級(jí)的增值稅即征即退企業(yè)該從何時(shí)起取消退稅資格？

從評(píng)定結(jié)果公布為C級(jí)或D級(jí)的次月起開始取消退稅資格。如經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)評(píng)后，納稅信用等級(jí)恢復(fù)為A級(jí)或B級(jí)的，可繼續(xù)享受增值稅即征即退政策。

第二部分 金融業(yè)

8.證券公司取得的投資者證券賬戶資金存款利息屬于免稅收入還是不征稅收入？

根據(jù)有利于納稅人原則，投資者在證券公司開立證券交易賬戶并存入資金，證券公司將資金存入銀行并取得銀行支付的存款利息屬于不征稅收入。

9.典當(dāng)公司的贖金收入如何繳稅？

典當(dāng)公司提供的典當(dāng)服務(wù)屬于貸款服務(wù)，其收回的贖金超過發(fā)放當(dāng)金的部分屬于利息收入，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

10.集團(tuán)公司資金實(shí)行集中管理，內(nèi)部使用后產(chǎn)生的利息收入，能否按照統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)免征增值稅？若不能免稅，該如何繳納增值稅？

集團(tuán)公司資金實(shí)行集中管理，內(nèi)部使用后產(chǎn)生的利息收入不符合統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)免征增值稅的條件，對(duì)產(chǎn)生的利息收入應(yīng)該按照“貸款服務(wù)”征收增值稅。

第三部分 建筑業(yè)

11.BT項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅？

BT即“建設(shè)—移交”，主要指政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。

（1）以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后轉(zhuǎn)讓給業(yè)主（T）的，在項(xiàng)目的不同階段，分別按以下方法計(jì)稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項(xiàng)目（一般為不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)的成本，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在轉(zhuǎn)讓階段，就所取得收入按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入，下同）。

（2）以項(xiàng)目業(yè)主的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后交付（T）業(yè)主的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，按以下方法計(jì)稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出工程建設(shè)成本，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在交付階段，就所取得收入按照“提供建筑服務(wù)”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款。

按BT方式建設(shè)的項(xiàng)目，建設(shè)方（或投資方）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按BT合同確定的分次付款時(shí)間。合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為建設(shè)方（或投資方）收訖款項(xiàng)或者取得索取款項(xiàng)憑據(jù)以及應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

12.BOT項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅？

BOT即建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓。主要指私營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向社會(huì)提供公共服務(wù)的一種方式。

我國(guó)一般稱之為“特許權(quán)”，是指政府部門就某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與私人企業(yè)（項(xiàng)目公司）簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的私人企業(yè)（包括外國(guó)企業(yè)）來承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)。政府對(duì)這一基礎(chǔ)設(shè)施有監(jiān)督權(quán)，調(diào)控權(quán)，特許期滿，簽約方的私人企業(yè)將該基礎(chǔ)設(shè)施無償或有償移交給政府部門。

（1）以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后經(jīng)營(yíng)（O）一段時(shí)間，再轉(zhuǎn)讓業(yè)主（T）的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，按以下方法計(jì)稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項(xiàng)目（一般為不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)的成本，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在經(jīng)營(yíng)階段，投融資人對(duì)所取得的收入按照其銷售的貨物、服務(wù)適用的稅率計(jì)稅。

在轉(zhuǎn)讓階段，就所取得收入按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收增值稅，其銷售額為實(shí)際取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）。

（2）以項(xiàng)目業(yè)主的名義立項(xiàng)建設(shè)（B），工程完工后經(jīng)營(yíng)（O）一段時(shí)間，再交付業(yè)主（T）的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段，按以下方法計(jì)稅：

在建設(shè)階段，投融資人建設(shè)期間發(fā)生的支出為取得該項(xiàng)目（一般為不動(dòng)產(chǎn)）經(jīng)營(yíng)權(quán)的成本，作為“其他權(quán)益性無形資產(chǎn)—基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)”核算，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業(yè)的，該施工企業(yè)為建筑業(yè)增值稅納稅人，按“建筑業(yè)”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在經(jīng)營(yíng)階段，投融資人對(duì)所取得的收入按照其銷售的貨物、服務(wù)適用的稅率計(jì)稅。

在交付階段，就所取得收入按照“銷售無形資產(chǎn)”稅目征收增值稅，其銷售額為實(shí)際取得的全部回購(gòu)價(jià)款。

13.EPC工程項(xiàng)目總包方承包工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等全過程或若干階段的，分別約定設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工價(jià)款，是否可以分別繳納增值稅？如果甲方要求由牽頭公司統(tǒng)一開票，其他各方能否開票給牽頭公司結(jié)算相應(yīng)款項(xiàng)？

可以分別繳納增值稅。如果甲方要求由牽頭公司統(tǒng)一開票，并將所有款項(xiàng)支付給牽頭公司，再由牽頭公司將款項(xiàng)支付給其他合作各方的，其他各方可以開具增值稅專用發(fā)票給牽頭公司結(jié)算相應(yīng)款項(xiàng)，牽頭公司計(jì)提進(jìn)項(xiàng)稅額。

14.建筑工程承包合同中約定以開工令上注明的日期為開工時(shí)間的，該開工令可以作為選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的依據(jù)嗎？

建筑工程承包合同中約定以開工令上注明的日期為開工時(shí)間的，該開工令與合同具有同等法律效力，開工令上注明開工日期在2016年4月30日前的，可以作為選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的依據(jù)。

15.甲供工程的銷售額如何確定？

甲供工程的銷售額不包含甲供材、甲供動(dòng)力和甲供設(shè)備的價(jià)款。

16.建筑企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的工程項(xiàng)目，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，可以扣除的分包款項(xiàng)包括哪些？

分包合同中約定的分包款項(xiàng)，可以憑發(fā)票在預(yù)繳增值稅時(shí)扣除。如專項(xiàng)工程分包合同，其材料及勞務(wù)款均可憑票扣除。

17.建筑企業(yè)在同一市州范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，對(duì)于選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目，項(xiàng)目完工后收到的分包款發(fā)票，可以在企業(yè)其他未完工的簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目中進(jìn)行扣除嗎？

納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，對(duì)于選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目在完工后收到的分包款發(fā)票，可以在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)其他未完工的簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目取得的收入中扣除。

18.發(fā)包方代分包方發(fā)放的農(nóng)民工工資，代發(fā)的工資從應(yīng)付分包款中直接扣除，分包方能否將發(fā)包方代為發(fā)放的農(nóng)民工工資并入分包款中，向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票？

發(fā)包方代分包方發(fā)放的農(nóng)民工工資，代發(fā)的工資從應(yīng)付分包款中直接扣除，分包方可以將發(fā)包方代為發(fā)放的農(nóng)民工工資并入分包款中，向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票。

19.甲單位是總包單位，與乙單位簽訂分包合同，乙單位向甲單位開具發(fā)票，并委托甲單位將工程款支付給丙單位。這種委托付款情形下，乙方開給甲方的專票上注明的稅額是否可以抵扣？

總局明確，納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、服務(wù)，無論是私人賬戶還是對(duì)公賬戶支付，只要其購(gòu)買的貨物、服務(wù)符合現(xiàn)行規(guī)定，都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，沒有因付款賬戶不同而對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣作出限制性規(guī)定。因此，企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或服務(wù)，只要其購(gòu)買的貨物、服務(wù)符合抵扣政策的，不論款項(xiàng)如何支付，其進(jìn)項(xiàng)稅額均可抵扣。

20.納稅人提供建筑服務(wù)，總公司為所屬分公司的建筑項(xiàng)目購(gòu)買貨物、服務(wù)支付貨款或銀行承兌，造成購(gòu)進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與取得增值稅專用發(fā)票上注明的購(gòu)貨單位名稱不一致的，能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？

國(guó)稅函〔2006〕1211號(hào)規(guī)定，對(duì)分公司購(gòu)買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購(gòu)進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購(gòu)貨單位名稱不一致的，不屬于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕192號(hào)）第一條第（三）款有關(guān)規(guī)定的情形，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

因此，分公司購(gòu)買貨物從供應(yīng)商取得的增值稅專用發(fā)票，由總公司統(tǒng)一支付貨款，造成購(gòu)進(jìn)貨物的實(shí)際付款單位與發(fā)票上注明的購(gòu)貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

21.建筑工程項(xiàng)目采用不同計(jì)稅方法的，在2016年5月1日后竣工的，處置結(jié)余的工程物資如何計(jì)稅？

（1）采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑工程老項(xiàng)目，在2016年5月1日后竣工的，處置結(jié)余的4月30日前購(gòu)入的工程物資，所取得的收入可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

（2）對(duì)采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑工程老項(xiàng)目，在5月1日后購(gòu)進(jìn)的工程材料，發(fā)生轉(zhuǎn)讓、變賣和處置等應(yīng)稅行為的，要按照貨物的適用稅率計(jì)算繳納增值稅。

（3）在實(shí)際操作上，納稅人取得增值稅專用發(fā)票先行申報(bào)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，后期按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法建筑工程項(xiàng)目的工程材料實(shí)際投入使用的數(shù)量和金額，在當(dāng)期作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出?？⒐そY(jié)算后，處置結(jié)余的工程物資取得的收入按照貨物的適用稅率計(jì)算繳納增值稅。

22.為客戶提供供電設(shè)施帶電修復(fù)作業(yè)，取得的收入應(yīng)按照什么稅目征收增值稅？

為客戶提供供電設(shè)施帶電修復(fù)作業(yè)，屬于建筑服務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)修繕服務(wù)。

23.建筑業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、銷售額如何確認(rèn)的問題？

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；其銷售額按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

自2017年7月1日起，納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款的，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。

第四部分 房地產(chǎn)業(yè)

24.納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的補(bǔ)償收入能否免征增值稅？

納稅人將國(guó)有土地使用權(quán)交由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅。

納稅人享受土地使用權(quán)補(bǔ)償收入免征增值稅政策時(shí)，需要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

25.一般納稅人的國(guó)有土地使用權(quán)被政府收回時(shí)，其取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入如何征收增值稅？

（1）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)），一般納稅人的國(guó)有土地使用權(quán)被政府收回時(shí)，其取得的建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償收入，屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，應(yīng)按照以下規(guī)定繳納增值稅：

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

③一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

④一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

根據(jù)《湖北省地方稅務(wù)局湖北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于明確營(yíng)改增后若干業(yè)務(wù)問題的通知》（鄂地稅發(fā)〔2016〕117號(hào)）的規(guī)定：“由于隨土地收回的建筑物、構(gòu)筑物不需要辦理過戶手續(xù)，因此，該類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓由國(guó)稅部門負(fù)責(zé)征收。”

（2）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕170號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第1號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)期間有關(guān)增值稅問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第90號(hào))等，一般納稅人的國(guó)有土地使用權(quán)被政府收回時(shí)，因不可搬走的機(jī)器設(shè)備取得的補(bǔ)償收入，屬于銷售貨物的應(yīng)稅行為，應(yīng)按照以下規(guī)定繳納增值稅：

①一般納稅人銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，同時(shí)不得開具增值稅專用發(fā)票。

②納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

③納稅人銷售其按照規(guī)定可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，應(yīng)按照一般計(jì)稅方法繳納增值稅。

26.單位（個(gè)人）房屋被征收（拆遷），征收人與被征收人簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議》中未區(qū)分房屋補(bǔ)償和土地補(bǔ)償?shù)?，如何區(qū)分征稅收入與免稅收入？

征收人與被征收人簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，應(yīng)分別對(duì)土地、房屋價(jià)值單獨(dú)評(píng)估。未單獨(dú)評(píng)估或房屋評(píng)估價(jià)值低于房屋、土地價(jià)值總額20%的，按20%確定房屋計(jì)稅依據(jù)。

27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在計(jì)算銷售額時(shí)扣除應(yīng)提供哪些憑據(jù)？

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個(gè)人簽訂的拆遷協(xié)議。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被拆遷單位或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的轉(zhuǎn)賬付款憑據(jù)。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的收款憑據(jù)；被拆遷者為個(gè)人的，提供個(gè)人簽收的收條。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未直接進(jìn)行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等其他開發(fā)企業(yè)來完成，開發(fā)企業(yè)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付給其他開發(fā)企業(yè)，由其他開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個(gè)人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。其他開發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，由其他開發(fā)企業(yè)全額開具增值稅專用發(fā)票，開發(fā)企業(yè)憑增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。其他開發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，其他開發(fā)企業(yè)已在2016年5月1日前繳納營(yíng)業(yè)稅未開具發(fā)票的，開發(fā)企業(yè)可以憑其他開發(fā)企業(yè)補(bǔ)開的增值稅普通發(fā)票（商品和服務(wù)稅收分類與編碼為“603已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”）在計(jì)算銷售額時(shí)予以扣除。

28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人如何扣除土地價(jià)款？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。

土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。

征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。

開發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款。開發(fā)規(guī)費(fèi)不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

29.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人一次購(gòu)地、分期開發(fā)的，其支付的土地價(jià)款如何分?jǐn)偅?

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款：

（1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款

已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款=（土地出讓金+拆遷補(bǔ)償款）×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款的返還，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

30.房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項(xiàng)目，該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款能否差額扣除？

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。該房地產(chǎn)項(xiàng)目包括完工項(xiàng)目與在建項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項(xiàng)目，該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可以差額扣除。

31.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，適用一般計(jì)稅方法的，其銷售額能否扣除相應(yīng)的土地價(jià)款？

可以扣除。

32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但是不屬于增值稅的應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用以后再對(duì)外銷售的，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅。

33.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計(jì)稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格；實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格；實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。

34.納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，如何計(jì)算繳納增值稅？

納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動(dòng)產(chǎn)租賃征收增值稅。

35.房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

36.房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無償提供家具、家電等貨物如何計(jì)稅？

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

37.一般納稅人出租在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的不動(dòng)產(chǎn)，是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？

可以。

38.轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅？

總局明確納稅人轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)按照出租不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

39.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅？

小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

40.代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)付并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。

41.現(xiàn)房銷售是否要按3%預(yù)繳增值稅？

現(xiàn)房銷售是指，在不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到交付條件后進(jìn)行的銷售?，F(xiàn)房銷售應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅。現(xiàn)房銷售收取的銷售款項(xiàng)不同于預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)所收取的預(yù)收款，不應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)按適用稅率征稅。

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對(duì)預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅后，如納稅申報(bào)的所屬期為預(yù)收款的當(dāng)期或者以后期的，其預(yù)繳稅款可用來抵繳納稅申報(bào)應(yīng)繳納增值稅。

43.市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

在市州內(nèi)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房地產(chǎn)的，可不在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅。具體情況由市州國(guó)稅局確定。

44.增值稅一般納稅人經(jīng)營(yíng)性租入的不動(dòng)產(chǎn)在2016年5月1日以后發(fā)生改擴(kuò)建、裝飾裝修支出的進(jìn)項(xiàng)稅額是否分2年抵扣？

增值稅一般納稅人2016年5月1日后，對(duì)其經(jīng)營(yíng)性租入的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾支出的進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定，可以按規(guī)定一次性扣除。

45.在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（1）2016年5月1日后，納稅人購(gòu)入的原材料等物資用途明確，直接用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報(bào)抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月申報(bào)抵扣。

（2）納稅人購(gòu)入的原材料用途不明的，可在購(gòu)入當(dāng)期按規(guī)定直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的原材料用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，應(yīng)將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第13個(gè)月再行抵扣。

（3）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣。

46.房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：

一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題；

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

第五部分 其他服務(wù)業(yè)

47.無運(yùn)輸工具承運(yùn)與貨運(yùn)代理的區(qū)別是什么？

無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)，是指經(jīng)營(yíng)者以承運(yùn)人身份與托運(yùn)人簽訂運(yùn)輸服務(wù)合同，收取運(yùn)費(fèi)并承擔(dān)承運(yùn)人責(zé)任，然后委托實(shí)際承運(yùn)人完成運(yùn)輸服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)，按照交通運(yùn)輸服務(wù)繳納增值稅。

貨物運(yùn)輸代理服務(wù)，是指接受貨物收貨人、發(fā)貨人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶經(jīng)營(yíng)人的委托，以委托人的名義，為委托人辦理貨物運(yùn)輸、裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)和船舶進(jìn)出港口、引航、靠泊等相關(guān)手續(xù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。貨物運(yùn)輸代理服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅。

上述規(guī)定是財(cái)稅〔2016〕36號(hào)的規(guī)定，與財(cái)稅〔2013〕106號(hào)的區(qū)別在于：

將原屬于“物流輔助服務(wù)”項(xiàng)下的“貨物運(yùn)輸代理服務(wù)”納入“商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)濟(jì)（TPSZSMART按：應(yīng)為“經(jīng)紀(jì)）代理服務(wù)”范圍，并從“貨物運(yùn)輸代理服務(wù)”中刪除了“或者以自己的名義，在不直接提供貨物運(yùn)輸服務(wù)的情況下，為委托人辦理貨物運(yùn)輸及相關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)”的業(yè)務(wù)內(nèi)容，而在“交通運(yùn)輸服務(wù)”項(xiàng)下增加了“無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)”。

無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)是納稅人以自己的名義與托運(yùn)人簽訂運(yùn)輸合同，收取運(yùn)費(fèi)并承擔(dān)承運(yùn)人責(zé)任，然后委托實(shí)際承運(yùn)人完成運(yùn)輸服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

發(fā)票的流向：從事無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)的納稅人開具運(yùn)費(fèi)發(fā)票給托運(yùn)人；實(shí)際承運(yùn)人開具運(yùn)費(fèi)發(fā)票給從事無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)的納稅人。

貨物運(yùn)輸代理服務(wù)是納稅人以委托人的名義，為委托人辦理貨物運(yùn)輸（包括裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)和船舶進(jìn)出港口、引航、靠泊等）相關(guān)手續(xù)，向委托人單獨(dú)收取代理費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

發(fā)票的流向：實(shí)際承運(yùn)人開具運(yùn)費(fèi)發(fā)票給委托人；貨物運(yùn)輸代理服務(wù)的納稅人開具貨運(yùn)代理費(fèi)發(fā)票給委托人。

48.會(huì)員卡收入如何計(jì)稅的問題？

出售會(huì)員卡僅給顧客授予會(huì)員資格的，屬銷售其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，適用6%的稅率，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為出售會(huì)員卡并取得收入或索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

會(huì)員卡中既含會(huì)員資格費(fèi)、又含貨物或服務(wù)的，會(huì)員資格費(fèi)按上述規(guī)定處理，貨物或服務(wù)收入在實(shí)際發(fā)生時(shí)確認(rèn)。

49.納稅人銷售服務(wù)時(shí)，提供的各種貨物、服務(wù)，如何計(jì)算繳納增值稅？

納稅人銷售服務(wù)時(shí)，包含在售價(jià)中的各種貨物、服務(wù)，統(tǒng)一按照銷售服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。例如，酒店房?jī)r(jià)中包含的早餐、節(jié)令食品、礦泉水等貨物或者服務(wù)，統(tǒng)一按照住宿服務(wù)的價(jià)格計(jì)算繳納增值稅。

納稅人銷售服務(wù)時(shí)，單獨(dú)標(biāo)價(jià)收取費(fèi)用的貨物、服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算繳納增值稅。例如，酒店在客房中單獨(dú)標(biāo)價(jià)銷售的飲料、日常用品等，不得并入房?jī)r(jià)按照住宿服務(wù)收入征收增值稅，應(yīng)按照銷售貨物征收增值稅。

50.酒店業(yè)一般納稅人提供的單獨(dú)收費(fèi)的貨物、服務(wù)征稅問題

（1）長(zhǎng)包房、餐飲、洗衣、商務(wù)中心的打印、復(fù)印、傳真、秘書翻譯、快遞服務(wù)收入，按6%的稅率計(jì)稅。

（2）電話費(fèi)收入按11%的稅率計(jì)稅。

（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的適用稅率計(jì)稅。

（4）避孕藥品和用具可免征增值稅。應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理備案，免稅收入應(yīng)分開核算，按規(guī)定進(jìn)行申報(bào)，且不得開具增值稅專用發(fā)票。

（5）接送客人取得的收入按11%的稅率計(jì)稅。

（6）停車費(fèi)收入、將場(chǎng)地出租給銀行安放ATM機(jī)、給其他單位或個(gè)人做賣場(chǎng)取得的收入，均為不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)收入，按11%的稅率計(jì)稅。該不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日前取得的，可選擇簡(jiǎn)易辦法按5%征收率計(jì)稅。

（7）酒店送餐到房間的服務(wù)，按照6%的稅率計(jì)稅。

51.酒店業(yè)納稅人提供會(huì)議服務(wù)，如何核算和開票？

酒店業(yè)納稅人對(duì)提供會(huì)議服務(wù)中包含的餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)收入，可一并按會(huì)議服務(wù)核算計(jì)稅，開具增值稅發(fā)票。

52.酒店業(yè)納稅人收到客人支付的物品損壞賠款如何計(jì)稅？

客人支付的物品損壞賠款應(yīng)作為提供住宿服務(wù)取得的價(jià)外費(fèi)用，按住宿服務(wù)收入征稅。

53.餐飲業(yè)一般納稅人在客人用餐時(shí)收取的煙酒飲料費(fèi)，按什么稅率計(jì)稅？

餐飲企業(yè)在提供餐飲服務(wù)的同時(shí)，提供現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的煙酒飲料取得的收入，按6%的稅率計(jì)稅。

54.物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)及水電費(fèi)等收入，如何計(jì)算繳納增值稅？

（1）物業(yè)管理費(fèi)適用6%的稅率。

（2）若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（3）停車費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（4）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（5）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費(fèi)，按17%的適用稅率計(jì)算繳納增值稅，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定抵扣。

提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費(fèi)，按3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

55.提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)如何開具增值稅專用發(fā)票？

（1）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，對(duì)收取的自來水水費(fèi)可全額開具增值稅專用發(fā)票。

（2）提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，可按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，對(duì)收取的自來水水費(fèi)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)全額開具增值稅專用發(fā)票。

56.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司的，如何計(jì)稅？

若由物業(yè)公司給承租方開具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅，征收率為5%。

57.物業(yè)公司承接其他行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的保潔、保安等業(yè)務(wù)，派員工為上述單位提供保潔、保安服務(wù)的，能否比照勞務(wù)派遣服務(wù)來計(jì)算繳納增值稅？

此類業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照勞務(wù)派遣服務(wù)來計(jì)算繳納增值稅。

58.提供旅游服務(wù)、勞務(wù)派遣服務(wù)能否按項(xiàng)目（對(duì)象）選擇差額征稅？

提供旅游服務(wù)、勞務(wù)派遣服務(wù)可以按項(xiàng)目（對(duì)象）選擇差額征稅。

59.對(duì)景區(qū)門票按什么稅目征收增值稅？對(duì)景區(qū)提供的觀光電梯、索道運(yùn)輸按什么稅目征收增值稅？

對(duì)景區(qū)門票按“文化服務(wù)”征收增值稅。

對(duì)景區(qū)提供索道、觀光電梯、觀光車等項(xiàng)目取得的收入，統(tǒng)一按“文化服務(wù)”征收增值稅。

60.提供票務(wù)代理服務(wù)如何計(jì)稅？

票務(wù)代理公司為旅客安排行程、住宿的行為，可按旅游業(yè)征稅。票務(wù)代理公司的其他業(yè)務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征稅。

61.供電公司取得的高可靠性供電服務(wù)收入，按什么稅目計(jì)算繳納增值稅？

供電公司取得的高可靠性供電服務(wù)收入，按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的“其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”征收增值稅。

62.某廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司將購(gòu)買的機(jī)頂盒等終端設(shè)備計(jì)入“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，稅務(wù)上是否作視同銷售？

該機(jī)頂盒不視同銷售，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)列入無法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額，按免稅收入占全部收入的比重作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。

63.企業(yè)代扣代繳各稅取得的手續(xù)費(fèi)是否繳納增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，企業(yè)代扣代繳各稅取得的手續(xù)費(fèi)應(yīng)按照“經(jīng)濟(jì)（TPSZSMART按：應(yīng)該為“經(jīng)紀(jì)“）代理服務(wù)”繳納增值稅。