聊一聊房地產(chǎn)企業(yè)“拆遷還房”稅收政策

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯： 2019/05/08 09:03:50　字體：大小

拆遷還房，顧名思義是房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而向回遷戶支付補償?shù)囊环N形式，還房按照通常分為就地安置和異地安置兩類。由于最終環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司會交付拆遷戶房屋，那么將涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅、附加稅的繳納問題。

一、土地增值稅

1.政策依據(jù)

政策文號	政策內(nèi)容
國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）	第三條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）	第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

2.涉稅分析

土地增值稅的政策還是很明確的，按照國稅發(fā)[2006]187號文的規(guī)定確認土增清算時的收入金額，同時按照收入金額確認拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，抵減項目拆遷補償費。

二、企業(yè)所得稅

1.政策依據(jù)

政策文號

政策內(nèi)容

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號 ）

第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：　
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；　
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

2.涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房，相當于拿房子換取原所有人的土地使用權(quán)的行為。這樣來看，企業(yè)所得稅和土地增值稅對房地產(chǎn)拆遷還房行為的規(guī)定是一致的，即要按公允價值對所安置的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。

三、增值稅

（一）拆遷還房涉及的房屋補償能否在計算增值稅時扣除？

1.政策依據(jù)

政策文號	政策內(nèi)容
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）	第一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）	第七條《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

2.涉稅分析

依據(jù)上述政策，拆遷還房形成的拆遷補償費是可以在計算增值稅時計算扣除的。

（二）拆遷還房增值稅的應(yīng)稅收入如何確定？

1.政策依據(jù)

（1）增值稅政策：

政策文號

政策內(nèi)容

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）

第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為（視同銷售）而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

　　組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

　　成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

（2）營業(yè)稅政策：

政策文號	政策內(nèi)容
《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）	納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）	第二十條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
拆遷安置房的營業(yè)稅和土地使用稅如何繳納？（2010-01-27安徽省地方稅務(wù)局）	咨詢內(nèi)容：某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競標取得規(guī)劃區(qū)內(nèi)某塊地的綜合開發(fā)權(quán)，通過“拆一還一”的方式完成原有居民住房安置工作。請問：安置房是否要繳納營業(yè)稅？如果要繳，如何確定計稅依據(jù)？安置房占用的這塊土地是否要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？如果要繳，從何時計征，到何時停征？謝謝！回復(fù)內(nèi)容：拆遷安置房應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)氐囟悪C關(guān)按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業(yè)稅或按當?shù)卣?guī)定的成本價格計征營業(yè)稅，超出拆遷建筑面積的部分按市場價格計征營業(yè)稅。安置房占用的土地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.涉稅分析

一類觀點認為增值稅的銷售額的確定應(yīng)當由營業(yè)稅的規(guī)定順移；另一類觀點認為，依據(jù)財稅【2016】36號第四十四條的規(guī)定，應(yīng)全部按照公允價值確定應(yīng)稅銷售額。

目前，增值稅銷售額如何確定總局并沒有具體的政策，那么我們來看看地方的一些口徑吧！

政策名稱	政策內(nèi)容
【河南國稅】營改增問題快速處理機制專期十七 12月15日	問題二：因為城市規(guī)劃調(diào)整或者棚戶區(qū)改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計稅銷售額應(yīng)該如何確定？　　答復(fù)：在總局未明確之前，暫比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕16號）第七條第四款規(guī)定的成本利潤率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅，其計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》第七條第四款規(guī)定確定的成本利潤率執(zhí)行。
河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增，有關(guān)政策問題的解答八 2017-06-06 13：56	十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計稅問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：　　1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。　　2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：　　組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）　　成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。　　公式中成本不包含土地成本。
深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè) （國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局2018-12-05）	納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計算繳納增值稅；如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動產(chǎn)計算繳納增值稅。　　1、確認回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補償協(xié)議中房屋補償約定的具體補償標準或面積進行確認。　　2、確定視同銷售的銷售額：　　①實際回遷面積未超過拆遷補償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤率）　?、趯嶋H回遷面積超過拆遷補償協(xié)議約定面積的部分，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計算繳納增值稅。
湖北省營改增政策執(zhí)行口徑第四輯	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。　　還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

從地方口徑來看，順移營業(yè)稅的影子還是普遍認可的，按照國家稅務(wù)總局公告2014年第2號的文件精神來看，回遷安置房與商品房性質(zhì)不同，確實不宜按照同地段商品房市場價進行核定。實務(wù)中，建議納稅人參考地方口徑操作；地方口徑未明確的，建議納稅人依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014年第2號的文件精神、并參照已出臺的地方口徑與稅務(wù)機關(guān)溝通，以確定最終的銷售額確定方式。

| 作者：劉老師（正保會計網(wǎng)校答疑專家）

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