福建國(guó)稅解答房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題

一、房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款不同項(xiàng)目間預(yù)繳稅款能否互相抵減？

答：1、在申報(bào)時(shí)，當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅稅款可以抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款，不足抵減的，納稅人應(yīng)補(bǔ)繳差額部分，抵減后仍有余額的，作為多繳稅款，抵減下期應(yīng)繳稅款。預(yù)繳稅款和納稅申報(bào)兩線(xiàn)并行。

2、房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款。

二、由于自來(lái)水廠只能開(kāi)具3%的專(zhuān)用發(fā)票，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售自來(lái)水是否可以按照3%簡(jiǎn)易征收，開(kāi)具3%征收率的增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年54號(hào)公告，房地產(chǎn)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)（即商品和服務(wù)名稱(chēng)為“物業(yè)管理服務(wù)”）的過(guò)程中，同時(shí)代收住戶(hù)的自來(lái)水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

三、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一般納稅人，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，但同時(shí)有代理服務(wù)、轉(zhuǎn)售水電費(fèi)等業(yè)務(wù)，那么其購(gòu)入的辦公用固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額是否可用于代理服務(wù)、轉(zhuǎn)售水電費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)扣除？

答：根據(jù)試點(diǎn)實(shí)施辦法（36號(hào)文附件一）第二十七條，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。因此，企業(yè)購(gòu)入固定資產(chǎn)兼用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法的，固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以全額抵扣。

固定資產(chǎn)的范圍為使用期限超過(guò)12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動(dòng)產(chǎn)。

四、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一般納稅人，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票是否一定要認(rèn)證后申報(bào)抵扣再做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出如果不認(rèn)證是否有“滯留票”風(fēng)險(xiǎn)？

答：目前并無(wú)明確規(guī)定納稅人取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票必須進(jìn)行認(rèn)證，但從發(fā)票管理角度出發(fā)，建議納稅人對(duì)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證后的專(zhuān)用發(fā)票可不申報(bào)抵扣，即不在申報(bào)表中填列。另外，根據(jù)總局15號(hào)公告，如納稅人將該自建的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變用途，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，可按規(guī)定公式計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，屆時(shí)，如企業(yè)未將建設(shè)時(shí)取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證的，則不允許計(jì)算進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額。

五、房地產(chǎn)公司A向廣告公司B免費(fèi)提供場(chǎng)地，供B公司開(kāi)展活動(dòng)，雙方約定B公司收取的活動(dòng)收入扣減物料成本、人工成本等成本后的余額按一定比例分給A公司，則A公司收到該收益分成款后要繳納增值稅嗎如果要繳納增值稅則按什么項(xiàng)目繳納？

答：對(duì)該經(jīng)營(yíng)行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。

六、房地產(chǎn)企業(yè)或物業(yè)公司將地面露天車(chē)位長(zhǎng)期租給業(yè)主，租賃期限為20年，一次性收取租金，則該事項(xiàng)應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅還是按不動(dòng)產(chǎn)租賃繳納增值稅？

答：根據(jù)《合同法》，租賃期限不得超過(guò)二十年。因此，企業(yè)將車(chē)位租給車(chē)主20年的合同，可認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)是否可開(kāi)具發(fā)票，如何開(kāi)票，開(kāi)票是否標(biāo)志納稅義務(wù)已發(fā)生，應(yīng)如何申報(bào)納稅，是否有清算事項(xiàng)，清算時(shí)點(diǎn)如何確定？

答：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，可根據(jù)總局2016年53號(hào)公告開(kāi)具編碼為“602”的不征稅發(fā)票；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按以下方式確認(rèn)：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅義務(wù)時(shí)間確認(rèn)問(wèn)題，凡是購(gòu)房合同沒(méi)有明確采用直接收款方式的，一律按預(yù)收款方式認(rèn)定，實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)開(kāi)具編碼為“602”、稅率為“不征稅”的普通發(fā)票，按規(guī)定預(yù)繳稅款，以納稅人辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開(kāi)具適用稅率增值稅發(fā)票的，以發(fā)票開(kāi)具時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。如合同已經(jīng)明確采用直接收款方式的，無(wú)論是否在約定時(shí)間收到款項(xiàng)，均按合同約定的收付款時(shí)間確認(rèn)為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不預(yù)繳稅款。

3、房地產(chǎn)申報(bào)時(shí)，應(yīng)將當(dāng)期確認(rèn)納稅義務(wù)的銷(xiāo)售行為按適用的稅率（征收率）申報(bào)應(yīng)納稅款，將當(dāng)期收到的預(yù)收款按預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳稅款。

4、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕165號(hào)）第六條，一般納稅人注銷(xiāo)或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。因此，在一般納稅人注銷(xiāo)前，不存在清算問(wèn)題。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推出拎包入住房（即配齊家電及家具等），或?yàn)榇龠M(jìn)銷(xiāo)售而采用買(mǎi)房送裝修、物業(yè)費(fèi)、家電、汽車(chē)等銷(xiāo)售方式，針對(duì)此類(lèi)情況，售房合同中約定的房?jī)r(jià)無(wú)法進(jìn)行拆分，那么：

（1）發(fā)票如何開(kāi)具是否在同一張發(fā)票上體現(xiàn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)及銷(xiāo)售貨物（或服務(wù)）發(fā)票與合同產(chǎn)生不一致將如何處理

（2）上述行為中包含的貨物或服務(wù)該如何計(jì)征增值稅

（3）購(gòu)進(jìn)的貨物或服務(wù)（物業(yè)服務(wù)）如取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，在采用一般計(jì)稅辦法時(shí)是否可以對(duì)上述取得的進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣？

答：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)附帶贈(zèng)送電器、汽車(chē)，贈(zèng)送的電器、汽車(chē)屬于貨物，不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的組成部分且適用稅率高于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所適用稅率或征收率，應(yīng)按照兼營(yíng)行為處理。購(gòu)進(jìn)的電器、汽車(chē)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但需要按不低于買(mǎi)入價(jià)單獨(dú)計(jì)提銷(xiāo)項(xiàng)稅額，并可相應(yīng)調(diào)減銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售額，如調(diào)整后的銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。開(kāi)票時(shí)，可以分別作價(jià)銷(xiāo)售開(kāi)具增值稅發(fā)票，也可以按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用開(kāi)具增值稅發(fā)票，但應(yīng)分別核算?！痉科筘?cái)稅微信：fdccspx】

銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)附帶贈(zèng)送車(chē)位、裝修、物業(yè)費(fèi)，車(chē)位、裝修構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的組成部分，物業(yè)費(fèi)適用稅率不高于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所適用稅率，按照混合銷(xiāo)售處理。購(gòu)進(jìn)的貨物、勞務(wù)、服務(wù)或無(wú)形資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不需要單獨(dú)計(jì)提銷(xiāo)項(xiàng)稅額。開(kāi)票時(shí)，可以按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)以取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用開(kāi)具增值稅發(fā)票，不需要分別核算。

建議納稅人選擇經(jīng)營(yíng)方式時(shí)，充分考慮到稅制因素，在簽訂合同時(shí)事先明確不同應(yīng)稅項(xiàng)目的處理，以規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

九、提供建筑服務(wù)的增值稅一般納稅人是在機(jī)構(gòu)所在地開(kāi)具增值稅發(fā)票還是在建筑服務(wù)發(fā)生地開(kāi)具選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑企業(yè)是按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用開(kāi)具還是按扣除分包款后的余額開(kāi)具稅率與銷(xiāo)項(xiàng)稅額在發(fā)票上如何體現(xiàn)，與實(shí)際應(yīng)繳稅款是否存在差異，何時(shí)清算？

答：提供建筑服務(wù)的一般納稅人按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用自行全額開(kāi)具增值稅發(fā)票（包括增值稅專(zhuān)用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票），根據(jù)選擇的計(jì)稅方法適用稅率并計(jì)提銷(xiāo)項(xiàng)稅額，不得差額開(kāi)具。取得允許差額扣除的分包發(fā)票，在賬務(wù)處理上扣減計(jì)提的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，據(jù)實(shí)填報(bào)納稅申報(bào)表的相應(yīng)欄次，不存在發(fā)票、賬務(wù)、申報(bào)表的差異問(wèn)題，亦不存在清算問(wèn)題。

十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？

答：增值稅留抵稅額不可抵減應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的稅款。

十一、實(shí)行分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首期銷(xiāo)售完成后，如產(chǎn)生多繳稅款，原多繳稅款可否申請(qǐng)退稅或抵減二期預(yù)售時(shí)產(chǎn)生的應(yīng)預(yù)繳稅款？

答：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳稅款在項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢后，出現(xiàn)預(yù)繳稅款多于應(yīng)納稅款的，可申請(qǐng)退稅或結(jié)轉(zhuǎn)到下期繼續(xù)抵減應(yīng)納稅額，但不得抵減預(yù)繳稅款。

十二、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第二條第（十）款第2項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。”

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目適用一般計(jì)稅的預(yù)征問(wèn)題，政策是明確的。但是目前總局文件未對(duì)適用一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目，以及適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目的跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問(wèn)題做出規(guī)定，是否也按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)？

答：銷(xiāo)售項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地不一致（即跨縣市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳稅款，不向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳稅額，無(wú)論是新老項(xiàng)目，還是不同計(jì)稅方法，其預(yù)繳稅額計(jì)稅依據(jù)和預(yù)征率均與項(xiàng)目所在地、機(jī)構(gòu)所在地一致的情形，完全一樣。

十三、一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅辦法、簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅符合劃分在36號(hào)文第29條規(guī)定按銷(xiāo)售額計(jì)算劃分，18號(hào)公告第13條按建設(shè)規(guī)模劃分，企業(yè)如何適用這二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模是否包含已完工的部分，是否需要考慮尚未開(kāi)工的規(guī)模施工許可證上的規(guī)模如何折算計(jì)算？

答：一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅辦法、簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”（即面積）為依據(jù)進(jìn)行劃分。“建設(shè)規(guī)模”以已取得的《建筑工程施工許可證》為準(zhǔn)，并根據(jù)取得情況按期調(diào)整，與已完工或未開(kāi)工沒(méi)有關(guān)系。

十四、銷(xiāo)售建筑材料（例如鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)、門(mén)窗加工）同時(shí)提供建筑服務(wù)的，是需要分開(kāi)簽銷(xiāo)售合同與建筑服務(wù)合同還是可在一份合同中注明，以作為兼營(yíng)區(qū)分依據(jù)未分別注明的從高適用還是按對(duì)方主營(yíng)業(yè)務(wù)劃分或按合同總價(jià)值占比劃分？

答：根據(jù)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條：“納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷(xiāo)售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其銷(xiāo)售貨物的銷(xiāo)售額計(jì)算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其貨物的銷(xiāo)售額：（一）銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為”。因此對(duì)于上述情形，應(yīng)要求納稅人對(duì)銷(xiāo)售貨物部分和建筑安裝部分進(jìn)行分開(kāi)核算，可在同一合同中分別注明即可，不需簽訂多份合同，未分別核算的，從高適用稅率。

十五、某房地產(chǎn)項(xiàng)目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開(kāi)工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方是否可以按照老建筑項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？

工程合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑服務(wù)工程項(xiàng)目，經(jīng)住建部門(mén)批準(zhǔn)在原建筑工程項(xiàng)目基礎(chǔ)上進(jìn)行新增建設(shè)，2016年5月1日以后新簽合同，是否可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅？

老項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅）范圍內(nèi)，2016年5月1日后新簽零星工程合同或園建綠化合同，甲乙雙方是否均可適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法？

答：1、工程服務(wù)新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)按《建筑工程施工許可證》注明的開(kāi)工日期、總包合同的簽訂時(shí)間、實(shí)際開(kāi)工實(shí)際的順序確認(rèn)。凡是在工程服務(wù)老項(xiàng)目基礎(chǔ)上進(jìn)行的工程服務(wù)分包、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)或其他建筑服務(wù)，均按老項(xiàng)目認(rèn)定。

2、經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，在老項(xiàng)目基礎(chǔ)上新增建設(shè)內(nèi)容但未形成新的建筑項(xiàng)目的，視為老項(xiàng)目的一部分。

十六、根據(jù)36號(hào)文規(guī)定，試點(diǎn)前已繳納營(yíng)業(yè)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，試點(diǎn)后發(fā)生退款的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。但實(shí)際工作中可能此類(lèi)業(yè)務(wù)跨期較長(zhǎng)且無(wú)法一一對(duì)應(yīng)某筆營(yíng)業(yè)款的單獨(dú)的地稅完稅憑證，有的交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積差產(chǎn)生退差款，此類(lèi)退款業(yè)務(wù)如何辦理在實(shí)際辦理過(guò)程中是否開(kāi)具國(guó)稅紅字發(fā)票屆時(shí)地稅機(jī)關(guān)已無(wú)營(yíng)業(yè)稅管理部門(mén)，國(guó)稅是否有對(duì)應(yīng)處置銜接部門(mén)？

答：根據(jù)閩國(guó)稅公告2016年第9號(hào)的規(guī)定，試點(diǎn)納稅人2016年4月30日前銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)已開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，2016年5月1日后發(fā)生銷(xiāo)售中止、折讓、開(kāi)票有誤等，且不符合發(fā)票作廢條件的，開(kāi)具紅字增值稅普通發(fā)票，開(kāi)具時(shí)應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對(duì)應(yīng)原開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的代碼、號(hào)碼及開(kāi)具原因，不得抵減當(dāng)期增值稅應(yīng)稅收入。

十七、物業(yè)公司提供停車(chē)服務(wù)（無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位的租賃），按什么項(xiàng)目征稅如屬不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，且在4月30日前取得停車(chē)許可的，是否可以按簡(jiǎn)易征收？

如果收取費(fèi)用中包含長(zhǎng)期租賃分期付款或購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)的分期付款，也包括物業(yè)公司的停車(chē)管理費(fèi)用，是否需分別核算？

答：物業(yè)公司提供停車(chē)服務(wù)，不管是否取得停車(chē)位產(chǎn)權(quán)，均按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅，屬于4月30日前取得的車(chē)位，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

長(zhǎng)期租賃按期結(jié)算款項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，一次性買(mǎi)斷永久使用權(quán)分期付款的，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，停車(chē)管理費(fèi)用屬于物業(yè)管理服務(wù)。納稅人提供適用不同稅率或征收率的應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)分別核算，未分別核算的，從高適用稅率或征收率?！痉科筘?cái)稅微信：fdccspx】

十八、某房地產(chǎn)公司在2016年4月30日前將正在開(kāi)工建設(shè)中的或已建好的商品房準(zhǔn)備先用于對(duì)外出租，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成熟后對(duì)外銷(xiāo)售，那么在5月1日以后出租，如何確認(rèn)計(jì)稅方式以何標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間是否也可采用房地產(chǎn)自行開(kāi)發(fā)對(duì)外銷(xiāo)售新老項(xiàng)目確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)？

答：根據(jù)2016年68號(hào)文，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，判斷標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)對(duì)外銷(xiāo)售新老項(xiàng)目確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)一致。

十九、A公司摘得甲地塊，以A公司名義繳納土地出讓金，并收到抬頭為A公司土地出讓金票據(jù)，現(xiàn)A公司成立B項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)甲地塊，國(guó)土部門(mén)允許變更土地所有人為B公司，B公司增值稅采用一般計(jì)稅方式。B公司是否可憑抬頭為A公司的土地出讓金票據(jù)差額計(jì)算增值稅如A公司將B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司，那么抬頭為A公司的土地出讓金票據(jù)，B公司可差額計(jì)算增值稅么？

答：1、根據(jù)財(cái)稅〔2016〕140號(hào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

2、根據(jù)財(cái)稅〔2016〕47號(hào)，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。因此，除了資產(chǎn)重組以外，涉及不同納稅人之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)征收增值稅，購(gòu)買(mǎi)方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證。

（以上解答，如與新發(fā)布的政策文件相悖，以正式公布的政策文件為準(zhǔn)，若因相關(guān)政策變動(dòng)而發(fā)生執(zhí)行口徑更改，以新發(fā)布的執(zhí)行口徑為準(zhǔn)。）