一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值稅納稅義務(wù)的判斷

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售的應(yīng)稅行為后，收到款項(xiàng)時(shí)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；沒(méi)有收到款項(xiàng)的，在取得索取款項(xiàng)憑據(jù)時(shí)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。所謂取得索取款項(xiàng)憑據(jù)是指合同約定付款的日期，未簽訂合同的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天；在前兩種情況發(fā)生之前，先開(kāi)發(fā)票的，開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；

二、那么什么情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅行為？

參考《湖北省國(guó)稅局“營(yíng)改增”執(zhí)行口徑解答》

23.房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：

一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問(wèn)題；

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問(wèn)題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒(méi)有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問(wèn)題。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際交房或合同約定交房前，收到購(gòu)房款只需按預(yù)收款核算并預(yù)繳增值稅；待交房或合同約定交房時(shí)確認(rèn)、計(jì)提增值稅，并按規(guī)定申報(bào)繳納，已預(yù)繳的增值稅可以從申報(bào)的應(yīng)納稅款中抵減；

沒(méi)有收款的部分，在交房或按合同約定交房后，待收到款項(xiàng)或合同約定付款時(shí)確認(rèn)、計(jì)提增值稅，并按規(guī)定申報(bào)繳納；

當(dāng)然，以上判斷的前提是沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的。先開(kāi)發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)在開(kāi)發(fā)票時(shí)發(fā)生。

三、收到預(yù)收款時(shí)開(kāi)具發(fā)票的問(wèn)題

實(shí)際銷售中，購(gòu)買方支付預(yù)付的購(gòu)房款時(shí)往往要求開(kāi)具發(fā)票，這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以按國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。

發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)，已開(kāi)不征稅增值稅普通發(fā)票的銷售額怎么處理？

目前還沒(méi)有政策明確。以下是我們根據(jù)操作的可行性想到的幾種可能性：

1、是按銷售額直接開(kāi)增值稅發(fā)票；

2、按原來(lái)開(kāi)具的按未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票的方式，開(kāi)紅字發(fā)票后再重新開(kāi)具按銷售額開(kāi)應(yīng)稅的增值稅發(fā)票；

3、已開(kāi)票的部分不再開(kāi)票，申報(bào)增值稅時(shí)，該部分按不開(kāi)票收入申報(bào)。

具體操作需要以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

| 作者：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家