十二五規(guī)劃把營改增作為經濟改革的重要方向，“營改增”是繼1994年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”導致的重復征稅問題，實現了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營改增”試點工作開始，截止目前，僅剩房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)幾個行業(yè)未納入試點。按照十二五期間（2011-2015）完成“營改增”改革任務的要求，房地產業(yè)將于2015年實現“營改增”改革。一旦將房地產業(yè)納入“營改增”試點范圍，房地產企業(yè)將面臨稅負進一步加重、企業(yè)的賬務處理難度增加、發(fā)票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應對“營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產企業(yè)而言意義重大。
一、全面做好“營改增”財務核算準備工作
“營改增”對房地產企業(yè)的賬務處理提出了新要求，企業(yè)財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業(yè)應充分學習相關政策，做好“營改增”財務核算準備工作
1、調整會計賬戶的設置
房地產企業(yè)應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等專欄，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄.
“進項稅額”專欄，記錄企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務支付的進項稅額，用藍字登記。
“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額。
“已交稅金”專欄，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍字登記。
“轉出未交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉出應交未交的增值稅。企業(yè)轉出當月發(fā)生的應交未交的增值稅額用藍字登記。
“銷項稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售不動產或提供應稅服務應收取的增值稅額。企業(yè)銷售不動產或提供應稅服務應收取的銷項稅額，用藍字登記；發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許扣減的增值稅額應沖減銷項稅額，用紅字或負數登記。
“進項稅額轉出”專欄，記錄由于各類原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉出的進項稅額。
“轉出多交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉出多交的增值稅。企業(yè)轉出當月發(fā)生的多交的增值稅額用藍字登記。
“未交增值稅”明細科目，核算企業(yè)月末轉入的應交未交增值稅額，轉入多交的增值稅也在本明細科目核算。
“待抵扣進項稅額”明細科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。
2、正確進行會計處理
第一，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產企業(yè)“營改增”轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據表明企業(yè)能夠符合財政扶持政策規(guī)定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業(yè)外收入
第二，增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規(guī)定，房地產企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額。
3、完善企業(yè)內部財務、稅務控制制度
良好的企業(yè)財務、稅務控制制度是控制企業(yè)稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務處理復雜化、增值稅專用發(fā)票風險凸顯，企業(yè)更應該注意以下財稅內控制度的建立和執(zhí)行:
第一，采購環(huán)節(jié)盡可能取得進項發(fā)票后支付款項。“營改增”后，房地產企業(yè)增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業(yè)在采購過程中，應及時取得進項發(fā)票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發(fā)生糾紛，無法取得進項發(fā)票，不能進行抵扣
第二，采購貨物以及向服務方付款應通過開戶銀行等途徑。許多中小型房地產開發(fā)企業(yè)，服務方中涉及大量的個體戶、自然人等情形，不乏有使用現金、單位小金庫等方式付款的行為，此種行為不僅違反財務管理制度，還會涉嫌偷逃稅嫌疑，應通過開戶銀行支付相關款項。
第三，加強房地產開發(fā)過程中的成本管理。房地產開發(fā)過程是成本產生的過程，尤其應加強各項成本發(fā)生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業(yè)賬務處理的依據，還是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據。
第四，關注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產企業(yè)在銷售開發(fā)產品中，常常會使用各種促銷手段，商業(yè)折扣還是現金折扣，財稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時，不同的付款方式也會影響納稅義務的產生，企業(yè)在銷售過程中應該有專業(yè)稅務人士的指導。
第五，按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。“營改增”后，主管稅務機關由地稅變?yōu)閲�，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發(fā)生一定的變化，企業(yè)應按照國家法律、政策要求提交、留存各項企業(yè)資料。
二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平
>“營改增”后房地產企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來是發(fā)票管理的重點對象，并且也是發(fā)生經濟違法案件較多的票種之一，因此，“營改增”的試行對房地產企業(yè)發(fā)票管理的要求也大大提高。
1、及時取得可以抵扣的專用發(fā)票
在實際操作過程中，企業(yè)為了獲取更豐厚的進項稅額的抵扣，應盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應商，因為這些供應商能夠提供增值稅專用發(fā)票，就能起到增值稅抵扣的作用。實行營業(yè)稅改增值稅之后，進項稅額抵扣范圍稍有增大，從成本上擴大到了費用和固定資產上，企業(yè)還應當考慮到油費、人工費用等一些成本的支出情況來做選擇，對于比較難獲得的油費增值稅發(fā)票，可以通過統(tǒng)一購進充值卡或者記賬月結或季度結算的方式來解決。當然，由于“營改增”目前只在特定行業(yè)實施，由于地區(qū)和行業(yè)差異以及時間等因素都會對試點企業(yè)的進項稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。因此，企業(yè)在進行進項稅發(fā)票納稅籌劃時，應該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進項稅項目，從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。而且，在分析完企業(yè)進項稅抵扣項目和金額之后，還要有效確保企業(yè)能夠及時獲取到增值稅專用發(fā)票，作為實現進項稅抵扣的重要依據，如果能夠及時合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負，如果不能及時獲取，則在申請稅項抵扣時就會遇到困難，無法順利進行。
2、加強專用發(fā)票的認證管理
房地產企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風險。因此，企業(yè)的財會人員應當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經鑒定為偽造的、被證明為非稅務機關出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具的未報稅的增值稅專用發(fā)票等。因此，房地產企業(yè)應當仔細認證比對上述發(fā)票，否則可能出現輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形.
3、防范虛開增值稅專用發(fā)票
增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅使下，“營改增”后部分房地產企業(yè)會虛開增值稅專用發(fā)票，此外，大型房地產企業(yè)很可能會虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關聯(lián)公司，從而達到調節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進行的“營改增”試點中得到印證，試點行業(yè)尤其是交通運輸企業(yè)，虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。根據《中華人民共和國刑法》第二百零五條規(guī)定，虛開增值稅專用發(fā)票構成犯罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。因此，“營改增”新形勢下，房地產企業(yè)應全面清理營業(yè)稅下的虛開發(fā)票問題.
三、積極進行稅務籌劃，控制潛在上升的稅負率
根據最新官方披露的消息，2015年房地產營改增極有可能是適用11%的增值稅率，相比較于營業(yè)稅制下的5%的稅率，稅率大幅提升，房地產企業(yè)如果沒有足夠的可抵扣進項稅額，必然面臨稅負大幅上升的風險。在此嚴峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑:
1、梳理經營流程，積極進行稅務籌劃
對于企業(yè)本身來說，要做到科學合理地實施稅收籌劃，確保企業(yè)自身在營業(yè)稅改增值稅的過程中實現減負效果，需要企業(yè)及時準確的分析自身的稅務情況。通過研究比較，了解企業(yè)可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目在總的支出中的比例高低，納入進行抵扣的比例越高，則越有利于實現減輕稅負的目的，反之，則難以實現這一目的甚至會加大稅務負擔。當前不少企業(yè)通過外包企業(yè)產品和項目來實現合理籌劃目的，這樣可以幫助企業(yè)有效實現稅費轉移，對于無法解決進項稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現實意義。但是應當注意的是，外包項目和產品時，應當保障企業(yè)的產品及服務質量。其次，除了產品外包之外，企業(yè)也可以將自身的某職能部門外包，以實現籌劃目的。通過外包財務、人士等，降低管理成本，降低企業(yè)實際稅務負擔.
2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策，防范稅收優(yōu)惠政策被清理
2014年12月9日，國務院發(fā)布《國務院關于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國發(fā)〔2014〕62號），文件是依據“黨的十八屆三中全會精神和《國務院關于深化預算管理制度改革的決定》（國發(fā)〔2014〕45號）要求”，目的是“嚴肅財經紀律，加快建設統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系”，并明確要求，“各省級人民政府和有關部門應于2015年3月底前，向財政部報送本�。▍^(qū)、市）和本部門對稅收等優(yōu)惠政策的專項清理情況，由財政部匯總報國務院。”在這一背景下，華稅律師建議，企業(yè)應該全面審查正在享受的各項稅收優(yōu)惠政策，尤其是，部分通過利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃的房地產企業(yè)，面臨前所未有的政策性風險。專家有兩點建議：
第一，與當地政府部門協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。企業(yè)應在審查目前正享受的稅收優(yōu)惠政策的基礎上，對據此簽署的合同、協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。如果依據的稅收優(yōu)惠政策屬于《通知》中無效的政策，應及時與政府部門協(xié)商，根據合法有效的稅收優(yōu)惠政策，重新簽訂協(xié)議
第二，重塑企業(yè)運營架構，繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的基礎上，調整自身的生產經營活動，重新搭建自身的稅務架構，確保自身的生產經營活動符合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求，具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調整集團企業(yè)內部的稅務架構，向具有正當性和合法性的優(yōu)惠政策的產業(yè)及區(qū)域進行戰(zhàn)略性遷移。
當然，企業(yè)應該積極爭取國家針對“營改增”過渡時期出臺的稅收優(yōu)惠政策，按照之前的做法，試點企業(yè)可以延續(xù)原有的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)應該充分把握，減少自身稅收負擔。
3、銷售不同稅率項目應分開核算，以適用較低稅率
2012年“營改增”試點以來，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎之上又增加了6%、11%兩個低稅率，同時將納入增值稅試點的小規(guī)模企業(yè)統(tǒng)一征收率為3%.這樣一來，我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地產“營改增”實用何種稅率，目前還沒最后確定。但是，大型房地產企業(yè)勢必出現混業(yè)經營的現象，根據相關稅法政策，混業(yè)經營中，不同稅率項目需要分開核算，否則會統(tǒng)一適用高稅率，因此，房地產企業(yè)在“營改增”后，應對涉及的混業(yè)經營項目分開核算，以適用較低稅率，降低稅負成本
4、積極申請過渡性財政支持
不少企業(yè)都會在營業(yè)稅改征增值稅的過程中出現暫時性困難，針對這種情況，國家也出臺了相應的政策加以扶持，對個別企業(yè)及行業(yè)進行過渡性的資金支持。因此，企業(yè)在營改增初期，如果出現較大的困難，難以通過自身措施減輕納稅負擔，可以積極申請政府過渡性資金支持，以此來減輕企業(yè)暫時性困難，減小企業(yè)資金壓力.
“營改增”后房地產企業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。專家建議，為了更好地應對這些挑戰(zhàn)，需要房地產企業(yè)領導、相關人員超前謀劃、全盤考慮，提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使“營改增”能在房地產企業(yè)平穩(wěn)過渡。房地產企業(yè)經營者應高度重視這一變化，并認真測算“營改增”對本企業(yè)的影響，在政策正式到來之前做好充分的應戰(zhàn)準備，以贏得先機！
