盛傳青島明年開(kāi)征房產(chǎn)稅，市民忙換房，你怎么看？ 1.您認(rèn)為房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有何影響？A.房?jī)r(jià)將走高B.房?jī)r(jià)將走低C.對(duì)房?jī)r(jià)影響不大 2.您認(rèn)為青島試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅有無(wú)必要開(kāi)征？A.有必要，把高房?jī)r(jià)降下來(lái)吧B.無(wú)必要，青島房?jī)r(jià)平穩(wěn)，不要折騰C.說(shuō)不清，觀望 3.您認(rèn)為明年青島房?jī)r(jià)將如何運(yùn)行？A.大幅上漲B.小幅度緩慢上漲C.橫盤穩(wěn)定 呈下降趨勢(shì)
疑問(wèn)一：青島入圍房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)城市，靠譜嗎？
撥動(dòng)青島市購(gòu)房者心弦的是這樣一個(gè)傳聞：3月21日，財(cái)聯(lián)社在其官方微博發(fā)布了一條關(guān)于房產(chǎn)稅的獨(dú)家消息，表示自相關(guān)渠道獲悉，高層有意擴(kuò)大四個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。22日下午，財(cái)聯(lián)社在其微博中再次透露，初步計(jì)劃增加杭州、南京、深圳、青島四個(gè)城市作為第二批的房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。
事實(shí)上，這類傳聞名單有不同版本。此前有媒體報(bào)道，傳江蘇省南京、蘇州、常州等市均入圍第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，將于“今年7月”起實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)。另外一份傳言名單中，“被點(diǎn)名”城市包括青島、南京、深圳以及傳聞已久的湖北鄂州。
但最終這三條傳言中“主角”——南京版房產(chǎn)稅并沒(méi)有如期到來(lái)。今年5月，盡管網(wǎng)上貼出繪聲繪色的《靠譜！南京明年一月一日起開(kāi)征房產(chǎn)稅，細(xì)則如下……》，南京市住建委副主任、市住房保障與房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)郭宏定對(duì)于南京“要征房產(chǎn)稅”一事，堅(jiān)稱“不知道”。南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處副處長(zhǎng)曾新駿聽(tīng)到這個(gè)傳聞后感到很驚訝：“不會(huì)吧！這么大的事，我們一點(diǎn)風(fēng)聲都沒(méi)有聽(tīng)到。”如今時(shí)值歲末，南京版房產(chǎn)稅仍然悄無(wú)聲息，再次證明了網(wǎng)上傳言的不靠譜。這些傳言唯一的戲劇性作用，就是刺激了南京4、5月份住宅尤其是豪宅成交量大增。
青島面臨著類似的局面。盡管入圍二批試點(diǎn)城市的說(shuō)法絡(luò)繹不絕，甚至有媒體言之鑿鑿地聲稱“箭在弦上”，但始終沒(méi)有得到官方權(quán)威說(shuō)法的證實(shí)。為什么？房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否還能穩(wěn)步推進(jìn)？它面臨了怎樣的問(wèn)題？
疑問(wèn)二：青島是否應(yīng)該進(jìn)入房產(chǎn)稅試點(diǎn)？可能性多大？
今年5月，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)王朝才告訴《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者，第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容基本上是以地方政府自愿為主。中國(guó)指數(shù)研究院杭州首席分析師張志杰認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容一定是各方博弈的最終結(jié)果，如果中央地方觀點(diǎn)不一，或者地方內(nèi)部意見(jiàn)不統(tǒng)一都將難以推出。張認(rèn)為，實(shí)際上，目前地方政府均不愿意推房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是征收房產(chǎn)稅的最終目的，能被列為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市應(yīng)該是樓價(jià)特別高的城市。與北京、上海相比，青島的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)比較健康。因此有業(yè)內(nèi)人士提出，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該首先從北京“開(kāi)刀”，如果北京的房?jī)r(jià)能夠切實(shí)控制住了，在全國(guó)推行都沒(méi)有問(wèn)題。
事實(shí)上，北京的房產(chǎn)稅試點(diǎn)也是“躍躍欲試”，甚至有了試點(diǎn)方案。今年1月，北京上報(bào)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案建議對(duì)本市所有存量住房進(jìn)行全覆蓋征稅，免征面積僅為人均室內(nèi)面積24平方米，這比此前重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案都要嚴(yán)厲。
“北京房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)到國(guó)務(wù)院相關(guān)部門，就等待批復(fù)了，如能獲批，最快在今年上半年就會(huì)實(shí)施。”1月28日，接近北京財(cái)稅部門的一位不愿具名的消息人士向記者透露。今年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌做客“市民對(duì)話一把手”節(jié)目時(shí)表示，北京正在為推廣試點(diǎn)房產(chǎn)稅做一些基礎(chǔ)性的準(zhǔn)備工作，但試點(diǎn)時(shí)間尚不確定。
然而時(shí)至歲末，北京的房產(chǎn)稅試點(diǎn)仍無(wú)任何實(shí)質(zhì)推進(jìn)。
疑問(wèn)三：房產(chǎn)稅逼近，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)？
房產(chǎn)稅將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？從目前已作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的重慶和上海來(lái)看，以重慶為例，房產(chǎn)稅征收比例大概是0.5%，最高也只是1.2%.按照重慶市區(qū)里的單套總價(jià)大概為80萬(wàn)元計(jì)算，一年也僅征收4千元左右，這對(duì)普通市民影響不大。
中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)副總裁王曙煜在接受南方都市報(bào)專訪時(shí)表示，對(duì)于目前已開(kāi)征的房產(chǎn)稅，大家不能忘了征收的二個(gè)重要前提：“新增購(gòu)買”和“住宅”，我們可以看到征收的條件明確針對(duì)多次購(gòu)買行為，這也是符合現(xiàn)在國(guó)家對(duì)基本置業(yè)的一般住宅有傾斜，對(duì)高檔投資性住宅有限制的方向。所以客戶以后再購(gòu)買一些大面積（超出免征面積范圍）的住宅需要特別慎重。
疑問(wèn)四：上海重慶首批試點(diǎn)房產(chǎn)稅，成功嗎？
2010年5月，國(guó)務(wù)院提出推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，對(duì)原有的房產(chǎn)稅征收范圍進(jìn)行擴(kuò)充，將個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用住房納入房產(chǎn)稅的范疇。2011年1月，上海和重慶成為首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。
這兩個(gè)城市恰好代表了中國(guó)兩種類型的城市，上海屬于一線高房?jī)r(jià)城市，重慶則屬于中等房?jī)r(jià)城市。兩個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施了完全不同的房產(chǎn)稅模式。重慶屬于存量模式，即征收范圍包含已購(gòu)住房，特別是高端的公寓和別墅，上海則只針對(duì)新購(gòu)住房；并且免稅面積的計(jì)算，上海按人均60平方米，重慶則按家庭100平方米，進(jìn)行抵扣。
華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授范子英的研究表明，房產(chǎn)稅確實(shí)在一定程度上降低了重慶的房?jī)r(jià)。但是，導(dǎo)致重慶房?jī)r(jià)下降的主要因素是140平方米以上住房?jī)r(jià)格的下降，90平方米以下住房?jī)r(jià)格反而上漲更快。因?yàn)槟切┰緶?zhǔn)備購(gòu)買大面積住房的富裕家庭，由于可能面臨較高的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)向小面積的住房市場(chǎng)。即房產(chǎn)稅將重慶大面積住房市場(chǎng)的需求擠出到了小面積住房市場(chǎng)，在降低前者價(jià)格的同時(shí)抬高了后者的價(jià)格。
“重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以判斷不成功，沒(méi)有擴(kuò)圍的意義。”中國(guó)社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮教授日前在某論壇上坦言。
疑問(wèn)五：政府借房產(chǎn)稅籌集收入，有效嗎？
我國(guó)在現(xiàn)階段實(shí)施房產(chǎn)稅的目標(biāo)有兩個(gè)，一是遏制房?jī)r(jià)上漲，二是為地方政府籌集穩(wěn)定的財(cái)政收入，并且隨著時(shí)間的推移，第二個(gè)目標(biāo)將越來(lái)越重要。那么在這第二個(gè)目標(biāo)上，滬渝模式做到了嗎？
我國(guó)現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅還是一種“窄稅基”的模式，只有少數(shù)的房產(chǎn)才被納入到征收范圍，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響還停留在心理預(yù)期上，并不是實(shí)質(zhì)意義上的稅收效應(yīng)。
在2011年上海和重慶公布的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)中，兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅收入占地方收入的比重都不到1%.其中，重慶的房產(chǎn)稅收入在1億元左右，與當(dāng)?shù)?900億元的財(cái)政收入相比微乎其微；上海的房產(chǎn)稅收入為22.1億元，也僅占地方財(cái)政預(yù)算收入的0.64%，并且這些房產(chǎn)稅收入還包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，而不僅僅是個(gè)人非營(yíng)業(yè)用住房。
疑問(wèn)六：房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否會(huì)無(wú)疾而終，另起爐灶？
黨的十八屆三中全會(huì)上提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。中國(guó)社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮教授提出，這里指的是“房地產(chǎn)稅”，而不是之前試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”。陳淮指出，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”的區(qū)別不只是加了一個(gè)字，而是完全不同的另一個(gè)稅種。正因?yàn)槭侵匦露x一個(gè)新稅種，所以需要立法，要通過(guò)全國(guó)人大，這需要一定的時(shí)間。
“三中全會(huì)說(shuō)‘加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革’。請(qǐng)整明白，房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅多了個(gè)字，而是另一新稅種！望別在‘擴(kuò)圍’、‘推開(kāi)’上打轉(zhuǎn)兒了。”在自己的微博中，陳淮更加鮮明地亮出了自己的觀點(diǎn)，“很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)，對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅的本質(zhì)被模糊成了調(diào)節(jié)稅。三中全會(huì)的提法讓房地產(chǎn)稅回歸到了資產(chǎn)稅的本源。既然是新稅種，就要走立法程序；立法就要有時(shí)間吧？”
疑問(wèn)七：房產(chǎn)稅何時(shí)能在中國(guó)落地開(kāi)花，5-10年？
“房產(chǎn)稅開(kāi)征，至少要等5或10年之后”。日前，在《對(duì)話名家論道佛山》經(jīng)濟(jì)分享論壇上，鳳凰衛(wèi)視時(shí)事評(píng)論員、同濟(jì)大學(xué)兼職教授邱震海如此分析未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)。
邱震海回應(yīng)，上層正在認(rèn)認(rèn)真真地做準(zhǔn)備工作，包括這次三中全會(huì)提出全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)性工作，可以預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，要到5-10年以后。而從法理層面即房產(chǎn)稅開(kāi)征的法律政府依據(jù)、稅種層面即房產(chǎn)稅是否和其他稅重復(fù)、地方政府是否借機(jī)增加財(cái)政收入等層面都尚未厘清，所以房產(chǎn)稅要普及落地尚需時(shí)日。
疑問(wèn)八：未來(lái)房產(chǎn)稅調(diào)整方向，怎樣走？
華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授范子英建議，未來(lái)推廣房產(chǎn)稅時(shí)，至少要謹(jǐn)慎考慮如下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
首先，在征收模式方面，應(yīng)該采用世界上通行的“寬稅基”模式。即在征收環(huán)節(jié)不區(qū)分住房的類型、使用性質(zhì)、房屋所有人等特征，所有的房產(chǎn)都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。這樣簡(jiǎn)化了操作程序，不必針對(duì)不同的特征設(shè)定不同的稅收方案，避免了偷逃稅；同時(shí)能夠在實(shí)質(zhì)上發(fā)揮房產(chǎn)稅的財(cái)政收入效應(yīng)。
如采取“寬稅基”的模式，即使實(shí)行0.5%的最低稅率，房產(chǎn)稅也能夠達(dá)到一半的土地財(cái)政收入水平，如果房產(chǎn)稅稅率提高到1.5%，則完全可以替代土地財(cái)政收入。
其次，在減免稅的抵扣環(huán)節(jié)，應(yīng)該以人為標(biāo)準(zhǔn)，而不是家庭為標(biāo)準(zhǔn)。以家庭為標(biāo)準(zhǔn)的抵扣，會(huì)導(dǎo)致很多家庭出于避稅的動(dòng)機(jī)而選擇分拆或者組合，如通過(guò)“假離婚”的方式獲得更多的稅收減免等。以人均30平方米左右為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抵扣，一個(gè)三口之家的合理抵扣面積是90平方米，這個(gè)面積屬于合理的居住面積范疇，對(duì)于超過(guò)規(guī)定面積的住房則可按照1%—2.5%的稅率進(jìn)行征收。這個(gè)稅率范圍基本上能擠出大部分的投資需求。
在具體的稅率設(shè)定上，可針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，采取不同的稅率。最后，房產(chǎn)稅收入要用于地方公共服務(wù)的提供。房產(chǎn)稅屬于“使用者付費(fèi)”，即居民享受了當(dāng)?shù)氐墓卜⻊?wù)，這些稅收相當(dāng)于對(duì)這種公共服務(wù)進(jìn)行付費(fèi)。因此房產(chǎn)稅收入不應(yīng)投入到保障房建設(shè)，而應(yīng)該用于教育、醫(yī)療、社保等領(lǐng)域，從而糾正我國(guó)地方財(cái)政支出中長(zhǎng)期存在的“支出偏向”問(wèn)題。
房產(chǎn)稅是否會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，哪些城市最終會(huì)納入及何時(shí)納入，抑或房產(chǎn)稅的征收需要重新設(shè)計(jì)路線？這一切，都需要“根據(jù)國(guó)家的統(tǒng)一部署和安排確定”。
只不過(guò)作為百姓，仍要時(shí)時(shí)豎起耳朵，等待下一只靴子落地的聲音。
