在5月4日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論審議了有關(guān)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)議題后，有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的配套政策制定已經(jīng)迅速提速。在不久的將來(lái)，一系列針對(duì)住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域供需雙方的配套政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行總行、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)家發(fā)改委”）等在內(nèi)的多個(gè)中央部門，已經(jīng)按照自身權(quán)責(zé)范圍，制定本領(lǐng)域內(nèi)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的配套政策，這些政策將以“聯(lián)合發(fā)文+獨(dú)立發(fā)文”的方式下發(fā)。
這些配套政策中，將對(duì)住房租賃企業(yè)的發(fā)展基于眾多優(yōu)惠，直接進(jìn)行減免稅、開放住房租賃企業(yè)直接融資試點(diǎn)、繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)范圍等，都已經(jīng)基本確定將出現(xiàn)在這些系列配套政策中。
“馬上出臺(tái)”
“有關(guān)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的配套政策，牽涉的范圍很廣，住建部在其中的一部分工作，其他部委也在他們自身的權(quán)責(zé)范圍內(nèi)做自己的配套政策。”5月11日，一位接近住建部的權(quán)威人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，很快就會(huì)有實(shí)質(zhì)性的鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策手段出臺(tái)。
5月4日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，并提出包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進(jìn)公租房貨幣化、強(qiáng)化監(jiān)管、允許商業(yè)項(xiàng)目改建為住宅用于出租等一系列政策指向和要求。
實(shí)際上，在5月4日國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議討論審議“培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”議題之前，相關(guān)部門已經(jīng)就有關(guān)問題達(dá)成了一定程度的共識(shí)，并已經(jīng)開始著手在本部門職權(quán)領(lǐng)域范圍內(nèi)，起草有關(guān)政策、措施的草稿，這些草稿的主要內(nèi)容，亦在5月4日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上進(jìn)行了討論。
記者了解到，系列“租房新政”的配套政策可能涉及多個(gè)中央部委，包括住建部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行總行、國(guó)家發(fā)改委等部門都不同程度地參與了該項(xiàng)工作。而在這其中，住建部則牽頭對(duì)地方、企業(yè)、住房租賃者代表等，進(jìn)行了超過30次的調(diào)研和約訪。
“參與這些政策制定的中央部門，根據(jù)本部門提出的草稿，會(huì)和其他相關(guān)部委進(jìn)行商議、協(xié)調(diào)，然后進(jìn)行一定的調(diào)整和修改，其中一部分會(huì)以部委聯(lián)合文件的形式下發(fā)，另外一部分不涉及行業(yè)、市場(chǎng)管理職權(quán)交叉的，則直接由主管部委專門下發(fā)。”前述權(quán)威人士稱。
在被問及何時(shí)出臺(tái)時(shí)，他向記者表示：“其中一些領(lǐng)域的配套政策很快就會(huì)出臺(tái)，可以說(shuō)是‘馬上’。”
減免稅優(yōu)惠
在5月4日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論和審議“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的相關(guān)議題之前，作為房地產(chǎn)主管部門的住建部，已經(jīng)圍繞“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”對(duì)全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的結(jié)果在5月4日以前已經(jīng)呈送國(guó)務(wù)院。
住建部先后組織了9個(gè)專項(xiàng)課題，調(diào)研了13個(gè)省市，召開了40多個(gè)座談會(huì)，廣泛聽取租賃雙方當(dāng)事人、地方主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)）、住房租賃企業(yè)和專家學(xué)者的意見建議，并會(huì)同公安、工商、財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)部門開展了聯(lián)合調(diào)研。
曾參與座談會(huì)的人士告訴本報(bào)記者，在座談會(huì)上，大家十分關(guān)心的問題，即是住房租賃市場(chǎng)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)問題。住建部的調(diào)研顯示，中國(guó)內(nèi)地住房租賃市場(chǎng)的主體為個(gè)人出租，約占住房租賃市場(chǎng)的90%以上，而在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，企業(yè)規(guī)�；�(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)所占市場(chǎng)份額約在30%左右。
“所以，很大一部分精力要放在提高住房租賃市場(chǎng)的規(guī)�；⑵髽I(yè)化經(jīng)營(yíng)上，希望能夠出現(xiàn)一批以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。”上述人士說(shuō)。“但是，現(xiàn)在這個(gè)思路面臨兩個(gè)問題，首先是投資回報(bào)期太長(zhǎng)，也就是租房子不如賣房子賺錢；第二是貸款不支持，貸款的周期很短，在貸款周期以內(nèi)，企業(yè)很難獲利。”他說(shuō)。
多位住建部?jī)?nèi)部人士均向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)，作為鼓勵(lì)、引導(dǎo)住房租賃企業(yè)發(fā)展的配套政策，中央已經(jīng)確定將直接對(duì)住房租賃企業(yè)或?qū)嵤┳》孔赓U經(jīng)營(yíng)行為的特定部分收入予以直接的稅收優(yōu)惠政策。即對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策的支持。
在這一點(diǎn)上，國(guó)家稅務(wù)總局、住建部已經(jīng)多次協(xié)商、協(xié)調(diào)，就稅收優(yōu)惠政策目前已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局正在進(jìn)行一系列技術(shù)環(huán)節(jié)的規(guī)范設(shè)計(jì)。而這項(xiàng)針對(duì)性的稅收優(yōu)惠措施將“不是象征性的”。
REITs試點(diǎn)推進(jìn)
“除了住房租賃企業(yè)的稅負(fù)問題外，還有一個(gè)就是融資渠道問題，這個(gè)在調(diào)研和座談會(huì)上，大家也十分關(guān)注。”5月11日，上述參與住建部調(diào)研座談會(huì)的人士告訴記者，在座談會(huì)上，住建部的有關(guān)人士表示，中央政府正在著手解決這個(gè)問題。
住建部的調(diào)研顯示，經(jīng)營(yíng)住房租賃企業(yè)，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，通常要超過10年以上，才能逐步回收投資，因此，住房租賃企業(yè)需要長(zhǎng)期、低成本資金的支持。但是，目前中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三到五年，與住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)所需的融資需求不匹配。
記者了解到，對(duì)于解決這一問題，中央政府已經(jīng)有明確且確定的思路，即支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)，拓展直接融資的渠道。
本報(bào)記者掌握的消息顯示，REITs試點(diǎn)已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市展開。REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。
REITs的特點(diǎn)在于：首先收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值；其次收益的大部分將用于發(fā)放分紅；再次，REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。因此，在歐美及新加坡等地是比較受到歡迎的投資產(chǎn)品，也是持有型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者直接融資的主要手段之一。
而根據(jù)目前的情況，REITs的試點(diǎn)在北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)城市的基礎(chǔ)上，范圍可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
