在5月4日國務院常務會議討論審議了有關發(fā)展住房租賃市場的有關議題后，有關住房租賃市場的配套政策制定已經(jīng)迅速提速。在不久的將來，一系列針對住房租賃市場領域供需雙方的配套政策將會陸續(xù)出臺。

包括住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱“住建部”）、國土資源部、國家稅務總局、人民銀行總行、國家發(fā)展和改革委員會（以下簡稱“國家發(fā)改委”）等在內(nèi)的多個中央部門，已經(jīng)按照自身權責范圍，制定本領域內(nèi)鼓勵住房租賃市場發(fā)展的配套政策，這些政策將以“聯(lián)合發(fā)文+獨立發(fā)文”的方式下發(fā)。

這些配套政策中，將對住房租賃企業(yè)的發(fā)展基于眾多優(yōu)惠，直接進行減免稅、開放住房租賃企業(yè)直接融資試點、繼續(xù)擴大房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點范圍等，都已經(jīng)基本確定將出現(xiàn)在這些系列配套政策中。

“馬上出臺”

“有關鼓勵住房租賃市場發(fā)展的配套政策，牽涉的范圍很廣，住建部在其中的一部分工作，其他部委也在他們自身的權責范圍內(nèi)做自己的配套政策。”5月11日，一位接近住建部的權威人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，很快就會有實質性的鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策手段出臺。

5月4日，國務院召開常務會議，會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，并提出包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進公租房貨幣化、強化監(jiān)管、允許商業(yè)項目改建為住宅用于出租等一系列政策指向和要求。

實際上，在5月4日國務院召開常務會議討論審議“培育和發(fā)展住房租賃市場”議題之前，相關部門已經(jīng)就有關問題達成了一定程度的共識，并已經(jīng)開始著手在本部門職權領域范圍內(nèi)，起草有關政策、措施的草稿，這些草稿的主要內(nèi)容，亦在5月4日的國務院常務會議上進行了討論。

記者了解到，系列“租房新政”的配套政策可能涉及多個中央部委，包括住建部、國土資源部、國家稅務總局、人民銀行總行、國家發(fā)改委等部門都不同程度地參與了該項工作。而在這其中，住建部則牽頭對地方、企業(yè)、住房租賃者代表等，進行了超過30次的調研和約訪。

“參與這些政策制定的中央部門，根據(jù)本部門提出的草稿，會和其他相關部委進行商議、協(xié)調，然后進行一定的調整和修改，其中一部分會以部委聯(lián)合文件的形式下發(fā)，另外一部分不涉及行業(yè)、市場管理職權交叉的，則直接由主管部委專門下發(fā)。”前述權威人士稱。

在被問及何時出臺時，他向記者表示：“其中一些領域的配套政策很快就會出臺，可以說是‘馬上’。”

減免稅優(yōu)惠

在5月4日國務院常務會議討論和審議“發(fā)展住房租賃市場”的相關議題之前，作為房地產(chǎn)主管部門的住建部，已經(jīng)圍繞“發(fā)展住房租賃市場”對全國市場進行了調研，調研的結果在5月4日以前已經(jīng)呈送國務院。

住建部先后組織了9個專項課題，調研了13個省市，召開了40多個座談會，廣泛聽取租賃雙方當事人、地方主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構）、住房租賃企業(yè)和專家學者的意見建議，并會同公安、工商、財政、稅務等相關部門開展了聯(lián)合調研。

曾參與座談會的人士告訴本報記者，在座談會上，大家十分關心的問題，即是住房租賃市場的企業(yè)化經(jīng)營問題。住建部的調研顯示，中國內(nèi)地住房租賃市場的主體為個人出租，約占住房租賃市場的90%以上，而在成熟市場經(jīng)濟國家，企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營住房租賃業(yè)務所占市場份額約在30%左右。

“所以，很大一部分精力要放在提高住房租賃市場的規(guī)模化、企業(yè)化經(jīng)營上，希望能夠出現(xiàn)一批以住房租賃為主營業(yè)務的企業(yè)。”上述人士說。“但是，現(xiàn)在這個思路面臨兩個問題，首先是投資回報期太長，也就是租房子不如賣房子賺錢；第二是貸款不支持，貸款的周期很短，在貸款周期以內(nèi)，企業(yè)很難獲利。”他說。

多位住建部內(nèi)部人士均向《中國經(jīng)營報》記者證實，作為鼓勵、引導住房租賃企業(yè)發(fā)展的配套政策，中央已經(jīng)確定將直接對住房租賃企業(yè)或實施住房租賃經(jīng)營行為的特定部分收入予以直接的稅收優(yōu)惠政策。即對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構，包括個人，給予稅收優(yōu)惠政策的支持。

在這一點上，國家稅務總局、住建部已經(jīng)多次協(xié)商、協(xié)調，就稅收優(yōu)惠政策目前已經(jīng)達成共識，國家稅務總局正在進行一系列技術環(huán)節(jié)的規(guī)范設計。而這項針對性的稅收優(yōu)惠措施將“不是象征性的”。

REITs試點推進

“除了住房租賃企業(yè)的稅負問題外，還有一個就是融資渠道問題，這個在調研和座談會上，大家也十分關注。”5月11日，上述參與住建部調研座談會的人士告訴記者，在座談會上，住建部的有關人士表示，中央政府正在著手解決這個問題。

住建部的調研顯示，經(jīng)營住房租賃企業(yè)，投資回報周期較長，通常要超過10年以上，才能逐步回收投資，因此，住房租賃企業(yè)需要長期、低成本資金的支持。但是，目前中國內(nèi)地的房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三到五年，與住房租賃經(jīng)營企業(yè)所需的融資需求不匹配。

記者了解到，對于解決這一問題，中央政府已經(jīng)有明確且確定的思路，即支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進REITs試點，拓展直接融資的渠道。

本報記者掌握的消息顯示，REITs試點已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳四個城市展開。REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。

REITs的特點在于：首先收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；其次收益的大部分將用于發(fā)放分紅；再次，REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。因此，在歐美及新加坡等地是比較受到歡迎的投資產(chǎn)品，也是持有型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營者直接融資的主要手段之一。

而根據(jù)目前的情況，REITs的試點在北京、上海、廣州、深圳這四個城市的基礎上，范圍可能會進一步擴大。