內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)稅承載不了這么多功能，這也是為什么方案遲遲未能達(dá)成一致的原因。
三大熱點(diǎn)問題答案隱現(xiàn)
最近（7月20日），“房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型”的消息占據(jù)了各大網(wǎng)站頭條。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中，主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。
能打壓房價(jià)、調(diào)節(jié)收入分配、成為地方財(cái)政收入的主要來源，甚至是反腐？這是房地產(chǎn)稅廣受關(guān)注的重要原因。然而，全國人大房地產(chǎn)稅立法的負(fù)責(zé)人在“兩會”上向媒體透露，房地產(chǎn)稅承載不了這么多功能，這也是為什么方案遲遲未能達(dá)成一致的原因。不過，不可否認(rèn)，它離全面征收已越來越近。
A 稅率怎么定？
以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ),地方差別化
財(cái)政部部長樓繼偉日前表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。
中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型，現(xiàn)階段應(yīng)在全國人大、財(cái)政部內(nèi)部征求意見，進(jìn)行完善，還沒有到向?qū)＜业壬鐣鹘缯髑笠庖姷碾A段。
“但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成型。”施正文說，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅,增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅，隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌，未來會再進(jìn)行改革。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。“新的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)發(fā)生很大變化。是根據(jù)房地產(chǎn)的評估值作為征稅基礎(chǔ)，而評估值是以市場價(jià)值為基礎(chǔ)，進(jìn)行專業(yè)計(jì)稅評估。將按照土地面積和地理位置，實(shí)行差別稅率”。
“房地產(chǎn)稅將作為地方稅種，給地方一定的征稅自主權(quán)。比較可能的方式是全國規(guī)定一個(gè)稅率區(qū)間，各個(gè)地方在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。各地的開征時(shí)間、具體征稅依據(jù)、操作細(xì)節(jié)也會有細(xì)微不同。”施正文說,即便房地產(chǎn)稅立法完成，可以開征房地產(chǎn)稅，也不會全國范圍內(nèi)統(tǒng)一開征，各地會各自出臺征收細(xì)則。
B 在哪個(gè)環(huán)節(jié)收？
減輕流轉(zhuǎn)交易稅,提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)
有分析說，根據(jù)房地產(chǎn)稅立法改革總體思路，擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
長期以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上。房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。目前，個(gè)人買賣房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。
在2013年的全部房地產(chǎn)稅收中，建設(shè)環(huán)節(jié)收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%，交易環(huán)節(jié)收入占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%。“目前中國主要的房地產(chǎn)稅費(fèi)存在于交易環(huán)節(jié)，但是在房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)幾乎沒有，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
繁多的稅費(fèi)加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房企將大多數(shù)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，更成為房價(jià)居高不下的原因之一。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅對保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)重視不夠，導(dǎo)致囤地現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，一些具體的稅種方面也有重復(fù)征稅之嫌。有學(xué)者認(rèn)為，在營業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間，都存在著一定的重復(fù)征稅現(xiàn)象。
開征房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加財(cái)產(chǎn)保有稅，而減少流轉(zhuǎn)交易稅。減輕流轉(zhuǎn)交易稅，也就減輕了普通購房者剛需購房的負(fù)擔(dān)，而增加商品房保有稅，就是加重了商品房投資投機(jī)者的投資成本�？梢宰屨加休^多房產(chǎn)者更愿意將房產(chǎn)出售而不是保留，從而可以增加房屋供應(yīng)，起到降低房價(jià)效果。
不過，也有學(xué)者聲音表示，房地產(chǎn)稅并不能對房價(jià)有多大的抑制作用。全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵稱，指望房產(chǎn)稅來抑制房價(jià)簡直就是“天方夜譚”，前兩年房地產(chǎn)比較火的時(shí)候，一年的投資回報(bào)超過10%，企圖用1%左右的房地產(chǎn)稅來壓抑樓價(jià)是不可能的。
C 什么時(shí)候開始收？
尚無定論，專家說2017年能完成配套工作
開征房地產(chǎn)稅，無疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入，它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷，因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅。而且房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。
據(jù)稱，此次改革將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認(rèn)為，這有利于充分調(diào)動地方政府的積極性，增強(qiáng)稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強(qiáng)，地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源，化解困擾已久的土地財(cái)政難題，具有積極的意義。
財(cái)政部副部長朱光耀此前表示，預(yù)計(jì)到2020年前將完成稅收法定的進(jìn)程。而財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康給出的說法是，中央要求財(cái)稅體制改革要在2016年基本完成重點(diǎn)工作、任務(wù)，從時(shí)間表看，不應(yīng)拖到2017年全國兩會后；不動產(chǎn)登記3月開始實(shí)施，到2018年完成，故2017年房地產(chǎn)稅開征的配套條件應(yīng)該是對得上的。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱撰文稱，房地產(chǎn)稅雖然在路上，但是一時(shí)半會還出不來。經(jīng)濟(jì)下行必須靠房產(chǎn)拉動、頂層設(shè)計(jì)尚未完成、各方面技術(shù)問題尚未解決和征收難決定了，短期內(nèi)(2-3年)征收房地產(chǎn)稅的條件完全不具備。
學(xué)界聲音
●中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇
2017年推出房地產(chǎn)稅有很大不確定性
在2017年推出房地產(chǎn)稅存在很大不確定性。當(dāng)前直接稅改革主要遇到的障礙有三個(gè)方面：一是全社會對于直接稅征收繳納的意識尚未到位；二是間接稅占比高雖然有利于籌集稅收，但因此將其視為我國稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)越性將阻礙改革推進(jìn)；三是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推進(jìn)直接稅改革面臨更大挑戰(zhàn)。
●財(cái)政部財(cái)科所原所長賈康
第二套房稅率從低有合理性和可行性
按照人均面積還是家庭擁有房屋套數(shù)征稅，這是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中爭議最多的環(huán)節(jié)之一。說起來，按套更寬松。如果第一套房不征稅，第二套房是不是也可以稅率從低？就中國現(xiàn)在的普遍情況和民眾心理來看，第二套房可以說是“自己給自己買的商業(yè)化社會保險(xiǎn)”，征收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不應(yīng)該再給予稅收優(yōu)惠了。
●中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)
房地產(chǎn)稅和房價(jià)沒什么關(guān)系
房地產(chǎn)稅和房價(jià)沒什么關(guān)系。國內(nèi)的房地產(chǎn)稅加起來大體占到國家稅收的11%到13%，高的時(shí)候占到17%到18%。而土地收入占地方財(cái)政收入的比例，高的時(shí)候達(dá)到78%，收房產(chǎn)稅難改地方政府賣地沖動。
