內容摘要：中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇指出，首套房不應免征房地產稅，但應該以合理的房價征收。

伴隨房產稅被拋棄而轉向房地產稅立法，房地產稅一躍成為新聞熱詞。“首套房不能免征房地產稅。”昨日，著名經濟學家、中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇在出席活動時語出驚人，“當然，國家應廢除土地和房屋的使用年期制，改革為永續(xù)使用權和繼承權。”

有趣的是，周天勇似乎不擔心他的觀點受到抨擊，“作為學者既要為老百姓說話，也要為合理的經濟運行說話。”

此前據財政部財政科學研究所所長賈康透露，房地產稅改革的“時間表”，2015-2016年很關鍵，最順利的情況是2015年通過一審、二審、三審，也很可能有四審，還要征求社會各方意見，爭取2016年完成房地產稅立法審批，2017年有適應性地在國內各行政區(qū)依法執(zhí)行。

“廢除房地產使用年期制，換取征稅權”

經濟學家周天勇認為，房地產稅開征，是關聯土地、住宅和財稅等體制一項非常重要的改革，涉及城鎮(zhèn)居民、農民、房地產開發(fā)商、用地企業(yè)、地方政府等諸多利益，非常復雜，需要平衡各方，但堅定地推進，否則中國房地產領域的各種問題會越積越多，最終導致矛盾激化。

在周天勇看來，目前國家需要向用地居民和企業(yè)妥協(xié)：必須廢除土地和房屋的使用年期制，改革為永續(xù)使用權和繼承權，以換取對居民及用地單位房屋和土地的征稅權。

他表示，房地產稅首先面臨的是房地產的年期問題。因為目前的房地產有使用期：40年、50年、70年，而這種年期制度和市場經濟調節(jié)的運行規(guī)則是不一致的，有矛盾的，表現在幾個方面，比如，以房養(yǎng)老要把房子抵押到銀行，反向抵押到銀行，銀行支付養(yǎng)老金，這種年期制度存在一個問題；再比如說，60歲退休了，但是房屋年期使用期只剩下10年，我可能抵押給銀行以后，我活了71歲，但是70歲的時候，房屋在銀行的產權沒有了。

他還提出，城市里面的住宅實行年期制，但是農村的宅基地是永久使用，它是集體所有但農民永久使用，但也沒有明確說可以繼承，但是實際上是繼承的。農村的房子，一些邊遠的房子是不值錢的，山區(qū)的，但是一些城郊的，城中村的房子是很值錢的。因此，房地產稅如果要開征的話，可以分級差，但是不能免征，你對特別邊遠的山村的房子，可以一平米征幾分錢，但是不能不征。

另外，他提出，不論是城鄉(xiāng)的房地產、宅基地，一定要有永續(xù)使用權，也就是說近似產權。如果說不永續(xù)使用的話，就沒有開征房產稅的理由。所以說，在中國這個國家或者這塊土地上，房屋和宅基地應當永續(xù)使用，可以繼承，這是非常重大的一個改革，只有這樣，政府才可以換取對房地產的征稅權。這是雙方的一種妥協(xié)，因為法理上不合理，只能通過給以城鄉(xiāng)居民永續(xù)使用權和繼承權來換取征收房產稅和遺產稅的權利，并真正能推動以房養(yǎng)老。

首套房不能免征房地產稅 但應以合理房價征收

周天勇認為，政府不能正在居住使用的房屋按照市價（泡沫價）征稅，只能以合理房價征稅；對一套房不能免征，否則，企業(yè)房地產稅會加重，將徹底摧毀國民經濟；對居民投資性質的房屋也不能累進過度征稅，因為資產泡沫太大。

而世界上絕大部分國家向居民開征房產稅。“因為你住在這兒，你住在這兒我就要提供公共服務，垃圾處理、污水、路燈。我舉個例子，像天通苑誰都不交房產稅，也沒有企業(yè)，這個地區(qū)是一個獨立的核算地區(qū)，它怎么辦？白天居民們到北京的朝陽區(qū)工作，個人所得稅、社會保險金交到那里，晚上跑到這里睡覺，這個地方如果是一個獨立政府，這里住這么一堆人，不給我交稅，我怎么辦呢？”周天勇解釋，“實際上房產稅就是說因居住而發(fā)生的公共服務。這些國家房產稅大多要占縣市級政府收入的60%。所以一定要對居住的一套房征稅，但是不能按照泡沫的市場價格征，要按照消費居住價格、合理的收入房價來征，要控制在征收對象的承受范圍之內。對退休人員、低收入的人和農民的房子，或者針對一些地理位置可以實行減免。這也是非常必要的，體現社會的公平。”

稅率怎么確定呢？“我認為對消費居住的房屋，最好在1%，不要到2%，許多國家房產稅，像美國，大概最低是1.3%，最高是1.9%，但我覺得中國可能1%比較合適。”周天勇說。另外，有一部分住宅，是在政府的高地價和高房價時購買的，其中含了很大比例的土地出讓金；當然，按照消費性資產征稅，實際上已經去除了土地出讓金部分，但是考慮一些居民在最高價格時，或者貸款利息非常高，實際上是用明天的錢，交過去的政府的出讓金。因此，應當適當的減免。

“一套房不征房地產稅，將帶來災難性后果”

周天勇認為，第一套居民住宅不征稅，將其轉嫁給生產服務體系的想法，實際上是一種國民經濟的自殺行為，將會帶來災難性的后果。

“現在相當多的學者認為，甚至一些權威人士，都在呼吁，第一套住宅不征稅。我覺得需要理性地去考慮這個問題。目前農民工在城鎮(zhèn)工作地購買住宅的，只有0.9%，大約為700多萬戶，約1500萬戶口左右，在老家縣城購買了住宅；城鎮(zhèn)14000萬戶口居民中，多套房的有21%，一套房的66%，沒有房的13%。21%的城鎮(zhèn)居民平均有6.8套住宅。假設我們對一套房不征稅，對多套房開始征稅，就存在一個問題，即你對多套房怎么征稅？如果按照1%這樣最低稅率征的話，即使在北京市的學區(qū)內，房東肯定也要大規(guī)模的拋房，等大家都變成一套房的時候，這個對城鎮(zhèn)居民的房產稅實際上就沒有了。”周天勇說。

他認為，除了幾個比較大一點的城市和北、上、廣、深以外，地方政府再去像過去幾年那樣，財政40%，甚至50%來自于土地出讓金的局面已經沒有了。目前建成和在建的房子加起來有3.8億套，住宅已經嚴重過剩，每套房住3.5口人的話，可以居住13.3億人口中，幾乎可能把現在所有的農民都裝進去。再加上老人百年，獨生子女繼承下來多套房，開征房產稅以后，他會拋售，最后就會像美國，如果真要開征對二套房、三套房很厲害的房產稅，很多都要拋售房子，大家就都會變成一套房。大多數城鎮(zhèn)居民都只有一套房屋了，也就沒有這部分稅收了。

周天勇分析，近五年來，政府土地出讓金收入平均3萬億左右，相當部分已經變成了政府剛性支出的收入基礎。而且，以法治國，正在清理政府行政和行政事業(yè)性的各種費項，這種不是稅收法定的規(guī)模2013年高達27000億左右。土地出讓金和收費，90%是地方政府的財力。房屋過剩了，出讓金收不上來，并要轉型，費將應該并將急劇縮小，地方政府少了5萬億左右的收入，將如何運轉呢？

他認為，如果把居民應承擔的房產稅部分，全部壓向生產經營體系，將摧毀整個國民經濟的生產和服務產出體系。“有些學者提出，居民第一套住宅不征，可以向工廠、商業(yè)、旅游和金融等地產開征房地產稅，把城鎮(zhèn)居民應交的房地稅，加在這些經營性的地產上補收上來。我們框算了2013年國民收入566130億元的構成，政府全部收入為216677億，占38.26%；城鄉(xiāng)居民分得253081億元，占44.70%；商業(yè)銀行和國企分得38213億元，還有國有的文化廣電出版、政策性銀行、國有保險證券等，估計1萬億左右，非國有經濟的收入，53000億左右，只占9.4%。如果將居民不征收房產稅，擠壓到這企業(yè)上，再將清費的部分，以稅收的形式加在這些企業(yè)身上，3到4萬億的加稅，將摧毀整個國民經濟生產和服務產出體系，國民經濟將遭到毀滅性打擊。”

那對投資性的資產性質房屋該如何征稅？

周天勇認為，不宜過高，也不宜對多套房累進。因為中國的房產價格與價值偏離太大，價格中泡沫非常嚴重。“比如，居民在北京4環(huán)以里，學區(qū)房，每平方可能10萬元，有100平的10套，總市價就是1個億。自己住一套，還有9000萬，即使按照1%征收，他要交年90萬的稅收。估計出租收入相當順利的情況下在60萬左右。是要虧損的。如果2套開始累進，那根本就交不起。因此，我認為，不累進，稅率為1%為宜。就是這樣，會出現大規(guī)模拋售住宅的情況。“對投資性質的房屋按市價1%征稅時，我認為，應當對最高房價，含政府出讓金很高的房產，適當進行計算，逐年進行一定比例的退稅。否則，意味著雙重征稅。”周天勇說。

“小產權房不能一拆了之”

在提到小產權房的合法性問題時，周天勇說，全國大概有70億平米小產權房，如果按100平米一套算的話，相當于700萬套房子，假定每套房子住了3個人的話，就有2100萬人在小產權房里居住，“現在說把它要拆掉，這絕對是不可能的”。

在他看來，小產權房除了一批人到農村蓋一些院子、別墅以外，大量的小產權房在解決拆遷戶、農民工等低收入人的居住方面起了非常大的作用，有巨大的貢獻。當然小產權房因為規(guī)劃不合理，道路、供排水、消防等方面存在一些問題，但是這些問題應該積極面對，分類解決。“像巴西大量的貧民窟，最后也是政府給建派出所、改造道路、來建路燈、建立他的垃圾收集和轉運這些系統(tǒng)，不能一拆了之。”因此周天勇認為，房產稅可以從小產權房開始，不應當再讓他們繼續(xù)交土地出讓金，以房產稅為契機，把小產權房合法化。同時還包括現在的工業(yè)產權住宅，集體宿舍那種，都把它登記為住宅，沒有大產權、小產權、中產權，逐步的統(tǒng)一。