【問題】
本公司于2008年出售土地一塊，土地來源為早期政府劃撥（上世紀(jì)五六十年代郵電時(shí)代劃撥），土地及房屋產(chǎn)權(quán)均為本公司，現(xiàn)居住部分單位老職工。該土地評(píng)估公司評(píng)估土地價(jià)格為1000萬，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為308萬，總價(jià)為1308萬元。最終拍賣總價(jià)格為1150萬元。我方認(rèn)為土地成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格，不應(yīng)該繳納土地增值稅，地方稅務(wù)局認(rèn)為應(yīng)按照1150萬元作為土地增值額，繳納土地增值稅。請(qǐng)問該如何計(jì)算該塊土地的土地增值稅？
【解答】
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。”
第三條“土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條法規(guī)的稅率計(jì)算征收。”
第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條法規(guī)扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。”
第六條“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目。”
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。”
因而，對(duì)于貴企業(yè)而言，該轉(zhuǎn)讓行為中所涉及的扣除項(xiàng)目應(yīng)包括取得土地使用權(quán)所支付的金額以及舊房的評(píng)估價(jià)格（不考慮其他稅費(fèi)及扣除項(xiàng)目的情況下），土地使用權(quán)應(yīng)按當(dāng)初取得土地使用權(quán)所實(shí)際支付的金額來計(jì)算，對(duì)貴企業(yè)而言，該土地使用權(quán)屬于早期國(guó)家劃撥，貴企業(yè)如果在取得該項(xiàng)土地使用權(quán)時(shí)未付出任何款項(xiàng)則在計(jì)算轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地增值稅時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)的可扣除金額應(yīng)為零，不能以土地的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行基數(shù)進(jìn)行扣除；但對(duì)于自建的舊房在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計(jì)算土地增值稅時(shí)可依據(jù)上述規(guī)定按其評(píng)估價(jià)格進(jìn)行扣除。
所以，實(shí)際貴企業(yè)就該轉(zhuǎn)讓行為可作為土地增值稅扣除的項(xiàng)目應(yīng)僅為舊房的評(píng)估價(jià)格，貴企業(yè)實(shí)現(xiàn)了土地的增值，應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行計(jì)算繳納土地增值稅。