近日，總局發(fā)布了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)）文件以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]111號(hào)）文件，對(duì)個(gè)人贈(zèng)與房屋個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅相關(guān)免稅及應(yīng)稅規(guī)定進(jìn)行明確，本文僅從稅收負(fù)擔(dān)的角度對(duì)個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓與受讓、贈(zèng)與與受贈(zèng)房屋哪種方式更劃算做一簡(jiǎn)要分析。
一、轉(zhuǎn)讓人與贈(zèng)與人的比較
（一）轉(zhuǎn)讓人
營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）文件規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，轉(zhuǎn)讓普通住房，滿2年（含2年，下同）的可免納營(yíng)業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營(yíng)業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營(yíng)業(yè)稅。
土地增值稅，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）文件規(guī)定：2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
個(gè)人所得稅，根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。但有如下兩方面的優(yōu)惠：
一是個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。個(gè)人出售住房后1年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳人國(guó)庫(kù)。
二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請(qǐng)免征個(gè)人所得稅。“自用5年以上”，是指?jìng)�(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。
印花稅，根據(jù)財(cái)稅[2008]137號(hào)文件規(guī)定：2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。
注意，上述優(yōu)惠均是針對(duì)個(gè)人住房而方，對(duì)個(gè)人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅及印花稅。
（二）贈(zèng)與人
營(yíng)業(yè)稅，2009年1月1日起實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆�(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對(duì)單位無(wú)償贈(zèng)送視同應(yīng)稅行為征收營(yíng)業(yè)稅的處理原則，個(gè)人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)也納入其中，但財(cái)稅[2009]111號(hào)文件對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營(yíng)業(yè)稅的情形此做了如下的規(guī)定：（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；（二）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開(kāi)具發(fā)票。
對(duì)于應(yīng)稅的其他情形，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定順序確定其營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)第二十五條第三款的規(guī)定確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天為納稅人發(fā)生時(shí)間。
土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條的規(guī)定，個(gè)人以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
個(gè)人所得稅，根據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財(cái)稅[2009]78號(hào)文件規(guī)定，同營(yíng)業(yè)稅的政策規(guī)定一樣，對(duì)四種情形下當(dāng)事雙方的贈(zèng)與均不繳納個(gè)人所得稅。其他情形的贈(zèng)與，對(duì)贈(zèng)與人而言，在贈(zèng)與時(shí)并未取得相應(yīng)的所得的，因此，也不用繳納個(gè)人所得稅。
印花稅，根據(jù)《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個(gè)人之間房產(chǎn)的贈(zèng)與所立的書據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按萬(wàn)分之五的稅率于書立時(shí)貼花。
結(jié)論：相比較之下，對(duì)轉(zhuǎn)讓方與贈(zèng)與方來(lái)講，營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)免稅的條件是普通住房且購(gòu)買要超過(guò)兩年，贈(zèng)與時(shí)免稅的條件是要屬于繼承等四種情形，此時(shí)不再區(qū)分是否為普通住房，也無(wú)論是否超過(guò)2年；轉(zhuǎn)讓行為除兩種免稅規(guī)定外都要繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”的個(gè)人所得稅，贈(zèng)與因未取是所得不用繳納個(gè)人所得稅；2008年11月1日起個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房行為不用繳納印花稅，但轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房還是要繳納印花稅，贈(zèng)與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅；自2008年11月1日起，無(wú)論是轉(zhuǎn)讓人還是贈(zèng)與人均不用再繳納土地增值稅，但轉(zhuǎn)讓人所轉(zhuǎn)讓的應(yīng)是住房而非商業(yè)用房，對(duì)贈(zèng)與人沒(méi)有這方面的限制；轉(zhuǎn)讓時(shí)可以開(kāi)具發(fā)票，但免稅贈(zèng)與時(shí)不能開(kāi)出發(fā)票。
二、受讓人與受贈(zèng)人的比較
流轉(zhuǎn)稅，無(wú)論是受讓人還是受贈(zèng)人，均不屬于流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍，不用繳納營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅。
個(gè)人所得稅，受讓人，并沒(méi)有征收個(gè)人所得稅的例外規(guī)定，不用繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人，根據(jù)財(cái)稅[2009]78號(hào)文件以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]121號(hào)）文件規(guī)定，不予征稅的四種情形與上述贈(zèng)與人的規(guī)定基本相同。對(duì)四種免稅情形外的受贈(zèng)人，因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
對(duì)受贈(zèng)后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)的稅務(wù)處理，自2009年5月25日起，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
印花稅的處理與轉(zhuǎn)讓人和贈(zèng)與人相同。
契稅，轉(zhuǎn)讓人，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。受贈(zèng)人，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)）文件規(guī)定，關(guān)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問(wèn)題規(guī)定：對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
結(jié)論：相比較之下，無(wú)論是受讓人還是受贈(zèng)人，均不用繳納營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅；受贈(zèng)人要繳納個(gè)人所得稅，而受讓人則不用繳納個(gè)人所得稅，再轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓而來(lái)的房產(chǎn)可扣除原購(gòu)入時(shí)的成本及相關(guān)稅費(fèi)，而受贈(zèng)而來(lái)的房產(chǎn)可扣除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)，相比之下，增加了可扣除受贈(zèng)時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)；個(gè)人如果是首次購(gòu)買房產(chǎn)在90平米以下普通住房，可以按1%稅率繳納契稅，非首次及超過(guò)90平米的普通住房可減半征收契稅，具體契稅稅率依各省的規(guī)定執(zhí)行，獲贈(zèng)住房應(yīng)全額計(jì)繳契稅；2008年11月1日起個(gè)人購(gòu)買住房行為不用繳納印花稅，但商業(yè)用房要繳納印花稅，贈(zèng)與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅；受讓房產(chǎn)可以取得發(fā)票，受贈(zèng)免稅房產(chǎn)無(wú)法取得發(fā)票。
當(dāng)然，以上的比較僅從稅負(fù)角度出發(fā)，并不考慮轉(zhuǎn)讓與贈(zèng)與時(shí)的人情關(guān)系等因素，但如果個(gè)人在處置房產(chǎn)時(shí)還是可以根據(jù)具體情況來(lái)進(jìn)行測(cè)算，而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，以規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)。