房地產開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理

來源: 劉俊英陳萍生編輯： 2009/09/22 11:15:01　　字體：大小

　　由于開發(fā)經營的需要，很多房地產開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，如水、電、氣的初裝費和各項基金等。這些費用一般先由房地產企業(yè)收取，后由房地產企業(yè)按規(guī)定轉交給委托單位，有的房地產企業(yè)還會因此而有結余。對這些價外費用是否征稅，以及如何征稅，各稅種的規(guī)定有所不同。

　　需要繳納營業(yè)稅

　　按照營業(yè)稅相關法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)代收的價外費用需要納稅?！?a target="_blank" href="http://odtgfuq.cn/new/63_67_/2008_11_17_wa65861912101711180027828.shtml">營業(yè)稅暫行條例》（國務院令第540號）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用?！?a target="_blank" href="http://odtgfuq.cn/new/63_67_/2008_12_18_lu985421518121800224165.shtml">營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：

　　1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

　　2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

　　3、所收款項全額上繳財政。

　　按照政策規(guī)定，即使房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用沒有利差，也要繳納營業(yè)稅。為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設立或委托代理機構收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]076號）第四條關于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。

　　需要繳納企業(yè)所得稅

　　價外費用是否需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費用是以誰的名義收取。如果不是由房地產開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不納稅。國家稅務總局《關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入。未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中扣除。

　　不需繳納土地增值稅

　　財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　國家稅務總局《關于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：

　　1、代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數；

　　2、代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據此分析，假如房地產開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用，則也要作為開發(fā)產品的銷售收入征稅。只有及時將代收費用按規(guī)定轉付給委托單位，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除。

責任編輯：zoe

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