一、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的會計處理

　　土地作為商品，被消費的時間往往很長。受自然條件和生物生長周期的限制，一般對土地的使用時間至少超過一年。在我國，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民對土地擁有永久性的收益權(quán)。因此，農(nóng)民通過土地轉(zhuǎn)讓形式直接轉(zhuǎn)讓自已土地產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)，不能像轉(zhuǎn)讓其他商品那樣形成買賣關系，因為土地的產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移(特別是土地具有的收益權(quán)不能發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)移，否則土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)會不可避免地導致土地私有化)。在實際中，對土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的會計處理根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務性質(zhì)可分為以下幾種情況：

　　1．按照長期股權(quán)投資來確認、計量產(chǎn)權(quán)交易。

　　若將土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)作為無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓權(quán)按照土地未來經(jīng)濟收益的折現(xiàn)值或土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的市場價計量)按成本法來投資，則賬務處理為：

　　借：長期股權(quán)投資

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　對于作為投資方的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟組織，其賬務處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地

　　　貸：實收資本——××

　　對于從事土地規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟組織，它接受到的是作為固定資產(chǎn)的土地經(jīng)濟利用價值，而“實收資本——××”表明該經(jīng)濟組織的土地產(chǎn)權(quán)實質(zhì)屬于××投資者，同時按照實質(zhì)重于形式原則，將土地作為該經(jīng)濟組織的資產(chǎn)來處理。

　　若將土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)作為無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓權(quán)按照土地未來經(jīng)濟收益的折現(xiàn)值或土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的市場價計量)按權(quán)益法來投資，則賬務處理為：

　　借：長期股權(quán)投資——成本

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　農(nóng)業(yè)經(jīng)濟組織的會計處理與成本法下一樣。

　　2．按照經(jīng)營租賃形式來確認、計量產(chǎn)權(quán)交易。

　　在實際中，農(nóng)民大多厭惡土地經(jīng)營風險，特別是土地的自然風險，他們在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，常一次性或分幾次獲得其穩(wěn)定的土地轉(zhuǎn)讓收入，其土地使用權(quán)在實際中充當?shù)盅浩?。由于土地產(chǎn)權(quán)屬于原轉(zhuǎn)讓農(nóng)民，并且土地的壽命是無限的，交易只能是經(jīng)營租賃形式。因此轉(zhuǎn)讓方的會計處理為：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　投資方的會計處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地——××

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　其中，××代表土地產(chǎn)權(quán)屬于原轉(zhuǎn)讓農(nóng)民。如果不考慮資金的時間價值，則：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)／其他應收款

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：其他應收款

　　投資方相應的會計處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地——××

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)／其他應付款

　　借：其他應付款

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　如果考慮資金的時間價值，則交易雙方均將其作為財務費用處理。

　　如果某經(jīng)濟組織(譬如房地產(chǎn)公司)改變土地的生產(chǎn)性質(zhì)，此時土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易金額只能作為生產(chǎn)商品房的商品成本。國家應該禁止這種斷送土地永久性收益權(quán)的做法。因為在這種情況下土地很難恢復適宜種莊稼的土地性能，土地收益權(quán)發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)移，可能導致土地私有化。對于不具有土地性能或土地性能很差的土地，可以進行上述土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易。

　　二、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易收益的會計處理

　　下面分析農(nóng)民憑借土地轉(zhuǎn)讓權(quán)以投資形式和經(jīng)營租賃形式獲得一定期間收益的會計處理。

　　1．按成本法核算農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的投資期間收益。

　　農(nóng)民以不享有該經(jīng)濟組織的經(jīng)營決策權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)人股時，他們按自己的股份享有該經(jīng)濟組織一定期間獲得的收益：

　　借：應收股利

　　　貸：投資收益——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　當投資方分紅時可作如下處理：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：應收股利

　　如果投資方分的是產(chǎn)品，則按產(chǎn)品市場價格或合同、契約規(guī)定價格來確認、計量產(chǎn)品成本，視同購入其商品：

　　借：庫存商品(生活用品)

　　　貸：應收股利

　　如果視同購入商品用做自己消費，則以“生活用品”作為其會計科目；如果打算將來賣出，則使用“庫存商品”科目。由于我國政府免去本應該憑借土地政治所有權(quán)征收的農(nóng)業(yè)稅，在年末(一個會計周期)，農(nóng)民常以投資收益作為其家庭凈收入的一部分。農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓權(quán)投資方的會計處理為：

　　在宣告發(fā)放紅利時：

　　借：利潤分配

　　　貸：應付股利

　　當發(fā)放紅利時：

　　借：應付股利

　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　如果發(fā)放的是產(chǎn)品，同樣按其產(chǎn)品的市場價格或合同、契約規(guī)定價格(若兩者皆存在，按低價入賬)作視同銷售處理。

　　借：應付股利

　　　貸：應收賬款

　　同時：

　　借：應收賬款

　　　貸：主營業(yè)務收入(忽略農(nóng)業(yè)稅)

　　借：生產(chǎn)成本

　　　貸：庫存商品

　　2．按權(quán)益法核算農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的投資期間收益。

　　農(nóng)民以享有該經(jīng)濟組織的經(jīng)營決策權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)入股時，他們按自己的股份享有該經(jīng)濟組織一定期間的損益。當經(jīng)濟組織盈利時：

　　借：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整

　　　貸：投資收益

　　當經(jīng)濟組織虧損時做相反會計處理。如果虧損額大于或等于初始確認的“長期股權(quán)投資——成本”的額度，以負數(shù)或零在會計備查賬中登記并注明土地產(chǎn)權(quán)仍屬于原始投資者，待獲利時沖回該投資成本。當農(nóng)民收到投資方分紅時：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整

　　如果投資方分的是產(chǎn)品，則應按產(chǎn)品市場價格或合同、契約規(guī)定價格來確認、計量產(chǎn)品成本，視同購入商品。

　　借：庫存商品(生活用品)

　　　貸：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整

　　而投資方的賬務處理為：宣告發(fā)放紅利以及發(fā)放紅利時的賬務處理與上文相同。