【問(wèn)題】
開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房有哪些稅收優(yōu)惠政策？享受優(yōu)惠政策要辦理哪些手續(xù)？
【解答】
開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，政策優(yōu)惠是多方面的，最直接的優(yōu)惠屬于當(dāng)?shù)卣o予的土地劃撥和行政事業(yè)性收費(fèi)的直接減免。稅收優(yōu)惠方面，我們對(duì)現(xiàn)行的稅務(wù)政策總結(jié)如下：
1、營(yíng)業(yè)稅：目前沒(méi)有相關(guān)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。
2、契稅：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，免交契稅；如果是以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按綜合地價(jià)4%的稅率繳納契稅。
3、土地增值稅：《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅各省規(guī)定不一樣。經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）規(guī)定，享受稅收優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
經(jīng)濟(jì)適用住房一般不預(yù)征土地增值稅。如湖南省規(guī)定自2008年1月1日開(kāi)始，批準(zhǔn)建造銷售并且能夠單獨(dú)核算土地增值額的經(jīng)濟(jì)適用房（含用于拆遷安置的住房）不實(shí)行預(yù)征土地增值稅。但是需要完備備案手續(xù)，例如根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（大地稅函[2006]76號(hào)）第一條第一款規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人開(kāi)發(fā)經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》、經(jīng)濟(jì)適用住房的批準(zhǔn)文件及經(jīng)濟(jì)適用住房的明細(xì)資料（包括街號(hào)、樓號(hào)、樓層、房號(hào)、戶型、面積、價(jià)格或預(yù)計(jì)價(jià)格以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料）。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）第一條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)列入省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地免征土地使用稅。
5、印花稅：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）第一條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。
6、企業(yè)所得稅管理：國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：
屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
納稅人需要注意的是，要享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要按規(guī)定向稅務(wù)局報(bào)送經(jīng)濟(jì)適用房資料。雖然各地實(shí)際情況可能有所不同，但主要包括項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)證書(shū)、立項(xiàng)報(bào)告、經(jīng)濟(jì)適用房批準(zhǔn)文件及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。