【問題】
開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房有哪些稅收優(yōu)惠政策？享受優(yōu)惠政策要辦理哪些手續(xù)？
【解答】
開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房，政策優(yōu)惠是多方面的，最直接的優(yōu)惠屬于當(dāng)?shù)卣o予的土地劃撥和行政事業(yè)性收費的直接減免。稅收優(yōu)惠方面，我們對現(xiàn)行的稅務(wù)政策總結(jié)如下：
1、營業(yè)稅：目前沒有相關(guān)營業(yè)稅優(yōu)惠政策。
2、契稅：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，免交契稅；如果是以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按綜合地價4%的稅率繳納契稅。
3、土地增值稅：《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅各省規(guī)定不一樣。經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定，享受稅收優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
經(jīng)濟適用住房一般不預(yù)征土地增值稅。如湖南省規(guī)定自2008年1月1日開始，批準(zhǔn)建造銷售并且能夠單獨核算土地增值額的經(jīng)濟適用房（含用于拆遷安置的住房）不實行預(yù)征土地增值稅。但是需要完備備案手續(xù)，例如根據(jù)《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2006]76號）第一條第一款規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)報送《經(jīng)濟適用住房土地增值稅預(yù)征確認(rèn)備案表》、經(jīng)濟適用住房的批準(zhǔn)文件及經(jīng)濟適用住房的明細(xì)資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價格或預(yù)計價格以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料）。
4、城鎮(zhèn)土地使用稅：財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅對列入省棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)用地免征土地使用稅。
5、印花稅：財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。
6、企業(yè)所得稅管理：國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：
屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
納稅人需要注意的是，要享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)商要按規(guī)定向稅務(wù)局報送經(jīng)濟適用房資料。雖然各地實際情況可能有所不同，但主要包括項目計劃批準(zhǔn)證書、立項報告、經(jīng)濟適用房批準(zhǔn)文件及主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。