為進(jìn)一步加快我市物業(yè)管理發(fā)展步伐，提高物業(yè)管理水平，改善城市居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，推進(jìn)城市化進(jìn)程和現(xiàn)代化園林旅游城市建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)規(guī)定 ，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出如下意見：

　　一、充分認(rèn)識加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要意義

　　物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。推行物業(yè)管理是對城市物業(yè)管理方式的重大改革，對于加快城市化進(jìn)程，改善居住環(huán)境，提高人民群眾的生活質(zhì)量，樹立良好的城市形象，建設(shè)“平安泰安”，保持社會穩(wěn)定，都具有十分重要的意義。

　　但從目前情況看，我市的物業(yè)管理還存在著許多亟需解決的問題。一是物業(yè)管理社會意識淡薄。由于受計劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，人們的物業(yè)管理服務(wù)消費觀念還沒有形成，特別是住房維修、居住環(huán)境維護(hù)仍依賴政府去包攬管理，不積極甚至不接受市場化的物業(yè)管理，已成為制約物業(yè)管理發(fā)展的主要思想障礙。二是物業(yè)管理市場機(jī)制還沒有形成。物業(yè)管理企業(yè)與主管部門脫鉤改制緩慢，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)還沒有真正通過市場競爭機(jī)制相互選擇，影響了物業(yè)管理企業(yè)整體素質(zhì)和管理水平的提高；三是老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套設(shè)施不完善，水電氣暖排污設(shè)施管理不規(guī)范，實行物業(yè)管理的難度大，已經(jīng)影響到我市物業(yè)管理的整體水平，成為物業(yè)管理的一個難點和重點。四是行政管理推動力不夠。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計把關(guān)、維修資金歸集、物業(yè)市場監(jiān)督管理、配套政策制定等方面，管理的力度不夠，有些工作滯后，很不適應(yīng)物業(yè)管理工作的需要。因此，各級各部門必須高度重視我市物業(yè)管理工作存在的問題，從實踐“三個代表”、加強(qiáng)執(zhí)政能力、維護(hù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)，進(jìn)一步增強(qiáng)發(fā)展物業(yè)管理的責(zé)任感、緊迫感，采取有力措施解決物業(yè)管理工作中存在的問題，以提升城市形象，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會做出積極的努力。

　　二、盡快建立物業(yè)管理市場機(jī)制

　　建立有序的物業(yè)市場運(yùn)行機(jī)制，是推動物業(yè)管理工作上檔次、上水平的關(guān)鍵所在，好的物業(yè)管理必須有適應(yīng)市場要求的高素質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)和認(rèn)真負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會。目前 ，要從培育和規(guī)范這兩個市場主體入手，展開工作。一是培育好物業(yè)管理企業(yè)，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體。要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制；對開發(fā)單位和其它單位所屬的物業(yè)管理企業(yè)，市房管部門也要加大指導(dǎo)力度，促其盡快分離。同時要加快培植幾個基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)管理企業(yè)，使其在管理水平、經(jīng)營業(yè)績、人員素質(zhì)、企業(yè)規(guī)模等方面，促其快發(fā)展，大發(fā)展，以全面帶動我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)上檔次、上水平。二是要要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，指導(dǎo)具備物業(yè)管理條件的小區(qū)規(guī)范成立業(yè)主委員會，由其代表業(yè)主通過招投標(biāo)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。對已經(jīng)成立但不符合《物業(yè)管理條例》的業(yè)主委員會，要在換屆時加以規(guī)范。要指導(dǎo)業(yè)主委員會制定業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等公眾管理制度，規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的服務(wù)合同。要加快機(jī)關(guān)辦公、住宅物業(yè)項目管理方式的改革，盡快實行社會化、市場化管理，以此來推動物業(yè)市場機(jī)制的形成和發(fā)展。

　　三、加快老住宅小區(qū)的改造步伐

　　近幾年來，我市城市建設(shè)日新月異，城市面貌發(fā)生了很大變化。但市中心的一些老住宅小區(qū)與新建住宅小區(qū)相比，反差很大，極不協(xié)調(diào)，影響了城市的整體形象和品味。因此，要把老住宅小區(qū)改造作為今后一個時期城市開發(fā)建設(shè)的重點來抓。一是要編制好老住宅小區(qū)改造規(guī)劃，對能夠改造的逐一編制改造規(guī)劃和年度改造計劃，一些零星分散小區(qū)能夠整合連片改造的，要編制綜合改造規(guī)劃，并作為年度重點工程逐步實施。二是采取行政推動與市場運(yùn)作相結(jié)合的辦法改造老住宅小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施原則上由政府投資改造，也可以由政府出政策，通過公開招標(biāo)的方式，由開發(fā)商進(jìn)行改造；水電氣暖等管線配套設(shè)施設(shè)備，從小區(qū)規(guī)劃邊緣至戶外的，由有關(guān)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行投資改造。三是對改造后的老住宅小區(qū)實行分類管理。經(jīng)過改造達(dá)到物業(yè)管理條件的，及時成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實施規(guī)范的物業(yè)管理，建立長效管理機(jī)制；對基礎(chǔ)條件比較差或業(yè)主不接受物業(yè)管理等不具備物業(yè)管理條件的老住宅小區(qū)，可以由社區(qū)居委會牽頭負(fù)責(zé)，組織業(yè)主實行衛(wèi)生、秩序、維修等專項服務(wù)或?qū)嵭凶灾喂芾?。?/p>

　　同時，加強(qiáng)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理。新建住宅小區(qū)基礎(chǔ)比較好、配套比較完善，應(yīng)當(dāng)從一開始就要把它納入規(guī)范的物業(yè)管理軌道。新建住宅小區(qū)應(yīng)按不低于5萬平方米設(shè)計，以實現(xiàn)成片改造、成片開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)思想，要制定住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對容積率、綠化率、公建面積、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)要求作出明確規(guī)定，防止零星開發(fā)建設(shè)以及房地開發(fā)的隨意性。必須改變新建小區(qū)前期物業(yè)管理往往由開發(fā)企業(yè)自己管理的傳統(tǒng)做法，實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，實行專業(yè)化、市場化管理。

　　四、建立健全配套的管理制度

　　要根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，抓緊出臺《泰安市物業(yè)管理辦法》和《泰安市住宅專項維修資金繳存使用管理規(guī)定》，使物業(yè)管理工作有章可循。物業(yè)管理是一種社會公益性服務(wù)活動，社會效益大，企業(yè)利潤低，要制定扶持物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策。新建設(shè)的住宅小區(qū)由開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)提供經(jīng)營性用房，由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營使用，所得收益用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費不足。物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)，凡達(dá)到勞動部門新招用下崗失業(yè)人員條件的，應(yīng)當(dāng)享受相關(guān)的減免稅費政策。市房產(chǎn)管理部門要制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等，為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會提供服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，市物價部門會同市建設(shè)部門制定物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主參考執(zhí)行，既要保證物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的利潤，又防止過高的收費。

　　五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保各項工作措施落到實處

　　各級各部門要把物業(yè)管理作為加快城市化進(jìn)程的一件大事來抓，作為民心工程列入重要議事日程，及時研究物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的新情況和新問題。市里成立老住宅小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，由其全面負(fù)責(zé)老住宅小區(qū)的改造工作。要把老小區(qū)的綜合改造列入2005—2010年城市建設(shè)的重點工程計劃，科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)盤考慮，統(tǒng)一組織實施，力爭用5年左右的時間完成老住宅小區(qū)的改造，盡快全面納入物業(yè)管理。要加強(qiáng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，使物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)和人員與所承擔(dān)的工作任務(wù)相適應(yīng)。市房產(chǎn)管理部門要認(rèn)真履行管理職責(zé)，切實抓好本意見的組織實施工作，要在物業(yè)管理市場機(jī)制建立和市場監(jiān)管、推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)改制、規(guī)范成立業(yè)主委員會、監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理招投標(biāo)活動、培植物業(yè)龍頭企業(yè)、歸集管理維修基金、參與老住宅小區(qū)改造等工作中，發(fā)揮職能作用；要配合新聞輿論單位加強(qiáng)物業(yè)管理社會化服務(wù)意識的宣傳教育，增強(qiáng)城市居民的物業(yè)管理消費觀念，在全社會形成全面推動物業(yè)管理上檔次、上水平的良好氛圍。

　　物業(yè)管理涉及政府有關(guān)部門和有關(guān)公用企事業(yè)單位，僅靠房管部門的力量難以做好這項復(fù)雜的工作。只有各有關(guān)部門認(rèn)真履行職責(zé)，齊抓共管，形成合力，才能使物業(yè)管理工作盡快取得成效。各有關(guān)部門的分工如下：

　?。ㄒ唬┦幸?guī)劃部門要盡快編制老住宅小區(qū)綜合改造規(guī)劃，按照住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理要求提出規(guī)劃設(shè)計條件。對公共配套建筑、綠地、活動場地、停車場等達(dá)不到規(guī)劃設(shè)計條件要求的，不予上報審批。對住宅小區(qū)供水、供電、供熱、供氣、排污等設(shè)施的設(shè)計，要按照單戶設(shè)表、分戶計量的要求進(jìn)行把關(guān)，從源頭上解決供水、供電、供熱、供氣、排污等設(shè)施管理不規(guī)范的問題。

　?。ǘ┦薪ㄔO(shè)部門要按照改造規(guī)劃組織編制年度改造計劃，對要改造的小區(qū)制定改造方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后組織實施。要協(xié)調(diào)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位向供水、供電、供熱、供氣、排污等單位移交相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

　?。ㄈ┦芯C合執(zhí)法局要加強(qiáng)住宅小區(qū)建設(shè)過程中的執(zhí)法監(jiān)督，確保開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃要求建設(shè)住宅小區(qū)。要加強(qiáng)住宅小區(qū)的亂搭亂建等違法違章行為的查處工作，保障區(qū)容區(qū)貌和環(huán)境衛(wèi)生的整潔。

　　（四）市民政部門要組織區(qū)和街道辦事處及時成立社區(qū)居民委員會。社區(qū)居民委員會要協(xié)助居民成立業(yè)主大會，居民委員會主任可以選舉為業(yè)主委員會主任，以發(fā)揮城市社區(qū)自治組織在物業(yè)管理方面的指導(dǎo)作用，強(qiáng)化對小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督。

　　（五）公安部門要指導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)做好住宅小區(qū)的安全防范工作，加強(qiáng)治安管理，維護(hù)好社會秩序。

　　（六）市物價部門要會同市建設(shè)部門制定物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或業(yè)主大會簽訂合同時參考。

　?。ㄆ撸┦袡C(jī)關(guān)事務(wù)管理局要對機(jī)關(guān)辦公場所和住宅小區(qū)提出實行物業(yè)管理的方案。機(jī)關(guān)住宅區(qū)，經(jīng)改造整治后按市場化原則選聘物業(yè)管理企業(yè)；機(jī)關(guān)辦公區(qū)，通過招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)。 

　?。ò耍┕┧⒐╇?、供熱、供氣、排污單位的主管部門要對老住宅小區(qū)的供水、供電、供熱、供氣、排污管網(wǎng)盡快前拿出改造計劃，配合小區(qū)改造進(jìn)行管網(wǎng)改造。供水、供電、供熱、供氣、排污單位要依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，承擔(dān)起住宅小區(qū)相關(guān)設(shè)施設(shè)備和管線的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，抄表收費到最終用戶；新建成的住宅小區(qū)，要在項目竣工驗收后及時將有關(guān)設(shè)施設(shè)備、管線和開發(fā)建設(shè)單位辦理移交管理手續(xù)。

　　 二OO五年三月二十八日