從緊貨幣政策下，銀行的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依然可以確定，而房地產(chǎn)在未來(lái)一段時(shí)間依然面臨較大的不確定性。
2007年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定：已實(shí)施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。從緊的貨幣政策到底有多緊，又會(huì)對(duì)銀行和地產(chǎn)等主要行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？
在資金內(nèi)外流動(dòng)逐步增強(qiáng)的情況下，穩(wěn)定匯率（維持人民幣漸進(jìn)升值）與貨幣利率政策獨(dú)立有效（有效控制通貨膨脹、抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱）兩者不可完全兼顧。2008年為實(shí)現(xiàn)從緊目標(biāo)最可能重點(diǎn)選擇的政策工具為，“貨幣數(shù)量控制政策（含信貸額度控制）＋匯率彈性增強(qiáng)或加快匯率升值，”與此同時(shí)適度提高利率。其中存款準(zhǔn)備金率、利率全年上調(diào)幅度均小于2007年，政策實(shí)質(zhì)從緊主要在于包含信貸額度控制在內(nèi)的貨幣數(shù)量增長(zhǎng)控制。從上半年物價(jià)上漲幅度高于下半年的判斷來(lái)看，上半年價(jià)格政策緊縮力度也將大于下半年。因此從全年來(lái)看，政策影響可能前期大后期小。
綜合分析銀行信貸調(diào)控、中間業(yè)務(wù)增長(zhǎng)等因素影響，預(yù)期2008年上市銀行凈利潤(rùn)增速下降約10個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依然可以確定且較高。而房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是從政策影響看，還是從購(gòu)房市場(chǎng)需求看，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)業(yè)依然面臨較大的不確定性。
影響2008年貨幣政策的兩大經(jīng)濟(jì)背景因素
貨幣政策有多緊主要取決于兩個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的變化；二是政策實(shí)施的邏輯及其空間。影響2008年貨幣政策重要的經(jīng)濟(jì)因素依然是貿(mào)易順差與物價(jià)上漲。
2008年貿(mào)易順差或繼續(xù)創(chuàng)新高，但是增速下降
盡管2008年資源要素價(jià)格改革可能進(jìn)一步深化推進(jìn)，但資源要素價(jià)格改革及要素成本提高也需要一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。盡管2006年下半年以來(lái)鼓勵(lì)居民收入增長(zhǎng)的政策不斷推出，2007年以來(lái)就業(yè)人員收入總體出現(xiàn)了較大增長(zhǎng)，但是與出口相關(guān)較大的制造業(yè)的工人工資增長(zhǎng)總體上仍然低于平均工資增長(zhǎng)。因此，短期內(nèi)出口產(chǎn)品低成本優(yōu)勢(shì)依然存在，進(jìn)口增長(zhǎng)也難以明顯提高。
影響2008年出口增長(zhǎng)更為關(guān)鍵的因素在于，貿(mào)易摩擦、出口稅收政策、外部需求以及出口結(jié)構(gòu)變化等。盡管中歐紡織品貿(mào)易配額限制有望在2008年初解放，但是從之前美國(guó)國(guó)會(huì)就中國(guó)出口產(chǎn)品質(zhì)量發(fā)難監(jiān)管機(jī)構(gòu)（CPSC）、歐盟針對(duì)中國(guó)提請(qǐng)鋼鐵制品的反傾銷訴訟等事件看，我們預(yù)期2008年貿(mào)易摩擦不會(huì)減輕，反而會(huì)加��；2007年6月份以來(lái)持續(xù)下調(diào)的不同種類出口退稅政策也開(kāi)始逐步顯效；美國(guó)經(jīng)濟(jì)降溫可能拖累世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)適度下降，進(jìn)而影響中國(guó)出口需求。盡管存在以上導(dǎo)致出口增速下降的因素，但是出口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其是高附加值出口品比重在不斷上升，出口增長(zhǎng)總體還會(huì)較高。預(yù)期2008年出口增速下降至20%左右。
考慮國(guó)內(nèi)消費(fèi)、投資增長(zhǎng)等變化，預(yù)期2008年進(jìn)口增速會(huì)適度加快，但提高幅度不大。第一，2008年消費(fèi)繼續(xù)回升帶動(dòng)一般消費(fèi)品進(jìn)口適度增加，但是受調(diào)控影響投資增速下降，可能導(dǎo)致機(jī)械設(shè)備等投資品進(jìn)口下降；第二，由于加工貿(mào)易占比依然較多，出口增速下降在一定程度上也會(huì)帶動(dòng)進(jìn)口增速下降；第三，特別國(guó)債發(fā)行、政府國(guó)內(nèi)投資淡出使得財(cái)政赤字有望繼續(xù)下降。預(yù)期2008年進(jìn)口增速僅適度提高，增速為22%（見(jiàn)圖1）。
綜合以上出口和進(jìn)口預(yù)測(cè)結(jié)果，2008年貿(mào)易順差有望繼續(xù)創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)達(dá)3063億美元，但是順差的增長(zhǎng)速度明顯下降，預(yù)計(jì)為12.5%（見(jiàn)圖2）。
2008年非食品價(jià)格可能更多上漲，通脹壓力加大
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使得生產(chǎn)要素價(jià)格抑制放松。2008年資源價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格的上漲有可能成為繼食品價(jià)格后推動(dòng)通貨膨脹的重要力量，使得總體上通貨膨脹壓力明顯加大。
資源和資源品價(jià)格上漲一方面直接推動(dòng)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，另一方面隨著國(guó)內(nèi)要素價(jià)格和國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制的加強(qiáng)，國(guó)際商品價(jià)格漲價(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)商品價(jià)格的推動(dòng)作用也將增強(qiáng)。此外，公用事業(yè)價(jià)格改革也將直接推動(dòng)CPI上漲。以水、電、燃料為例，水、電、燃料價(jià)格上漲10％，將直接推動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格漲幅擴(kuò)大0.55個(gè)百分點(diǎn)。
考慮到肉類制品價(jià)格漲幅的回落，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅會(huì)有所回落，但是考慮到上游生產(chǎn)資料價(jià)格漲幅擴(kuò)大，以及資源品漲價(jià)對(duì)居民消費(fèi)價(jià)格的推動(dòng)作用，我們預(yù)計(jì)2008年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅將保持在4％以上。從上半年和下半年的漲幅看，由于受比較基數(shù)的影響，2008年CPI將呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，但考慮到伴隨著CPI漲幅的回落，資源和資源品價(jià)格會(huì)加快，下半年CPI漲幅回落有限。
2008年貨幣政策緊縮的程度
貨幣政策指中央銀行為實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)（穩(wěn)定物價(jià)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)和平衡國(guó)際收支）運(yùn)用各種工具調(diào)節(jié)貨幣供給和利率，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的方針和措施的總合。2008年從緊的貨幣政策“全新登場(chǎng)”的同時(shí)，“兩防”代替“一防”成宏調(diào)首要任務(wù)。顯然，當(dāng)前貨幣政策最終目標(biāo)的重點(diǎn)在于抑制通脹、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、平衡國(guó)際收支。
由于經(jīng)濟(jì)依然處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，我國(guó)貨幣中介目標(biāo)、政策工具均較多，其影響不可忽視。我國(guó)貨幣政策的中介目標(biāo)有市場(chǎng)利率、貨幣供應(yīng)量、貸款量（或增長(zhǎng)）等。我國(guó)貨幣政策工具大體有：公開(kāi)市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金政策、中央銀行貸款、利率政策、匯率政策等。一般來(lái)說(shuō)匯率政策難以直接作為貨幣政策工具，但是在我國(guó)由于匯率制度依然處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，政府調(diào)節(jié)力度依然較大。
適度貨幣供應(yīng)要求貨幣量增長(zhǎng)基本滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)交易需要，基于2008年11%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，我們預(yù)期2008年合理的M2目標(biāo)增長(zhǎng)約為17%.貨幣數(shù)量控制政策（包含信貸額度控制政策）對(duì)實(shí)現(xiàn)“兩防”宏調(diào)任務(wù)是最為重要和有效可行的，為政策部門最為優(yōu)先選擇的重點(diǎn)。一般貨幣數(shù)量控制政策的具體工具包括：存款準(zhǔn)備金率（含差別存款準(zhǔn)備金率）、賣出特別國(guó)債回籠貨幣、發(fā)行（含定向）央票回籠貨幣、正回購(gòu)回籠貨幣、上繳特別存款等。從凍結(jié)資金的深度和期限、調(diào)控的成本看，政策工具有效性大小依次為存款準(zhǔn)備金率、賣出特別國(guó)債、上繳特別存款、發(fā)行（含定向）央票回籠貨幣、正回購(gòu)回籠貨幣。存款準(zhǔn)備金率政策最為有效，但又不能無(wú)限提高，否則將影響資金使用效率、影響銀行經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。2007年存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)，對(duì)不斷滾動(dòng)到期的央票的替代效果十分明顯。從目前可預(yù)期的各類到期資金規(guī)模來(lái)看（見(jiàn)圖3），央票和正回購(gòu)較大規(guī)模到期延續(xù)至2008年4月即結(jié)束。如果預(yù)期2008年全年M2增長(zhǎng)目標(biāo)為17%左右，2008年4月前央行再提高存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，后續(xù)再常規(guī)性累計(jì)提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，基本能夠較好實(shí)現(xiàn)全年回籠貨幣的主要任務(wù)。
存款準(zhǔn)備金率調(diào)整高點(diǎn)的估算，既要考慮市場(chǎng)流動(dòng)性回籠的必要性，又要考慮銀行經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。在銀行資金趨緊的情況下，存款準(zhǔn)備金率調(diào)整將影響到銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。目前銀行債券投資大約占總資產(chǎn)（總運(yùn)用資金）的26％，貸款占56%，固定資產(chǎn)投資占2%，則同業(yè)放款（拆借\回購(gòu)）、存款準(zhǔn)備金、超儲(chǔ)金僅占16%.2003年以來(lái)，國(guó)內(nèi)銀行總存款占總資產(chǎn)（總運(yùn)用資金）比一般穩(wěn)定在76%左右。在資金趨緊的情況下，銀行存款準(zhǔn)備金率提高，首先會(huì)壓縮超儲(chǔ)率、同業(yè)放款規(guī)模來(lái)繳存準(zhǔn)備金率。經(jīng)過(guò)測(cè)算，若進(jìn)一步提高存款準(zhǔn)備金率至15%以上，銀行則可能會(huì)壓縮債券投資比例、銀行信貸規(guī)模比例，進(jìn)而開(kāi)始對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)形成實(shí)質(zhì)性負(fù)面影響。此外，存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整，對(duì)流動(dòng)性豐欠不同的銀行不具有差別性，難以持續(xù)上調(diào)。綜上所述，我們預(yù)期2008年M2增長(zhǎng)控制在17%左右，貨幣數(shù)量控制政策的重點(diǎn)一是存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)上調(diào)，高點(diǎn)或?yàn)?8%，超過(guò)18%的可能性較小，2008年4月份之前調(diào)整力度會(huì)較大；二考慮不同銀行流動(dòng)性豐欠差異，可能進(jìn)一步實(shí)施差別準(zhǔn)備金率、定向央票發(fā)行、上繳特別存款等政策；三出售特別國(guó)債也將成為回籠過(guò)剩貨幣的重要補(bǔ)充手段，其與準(zhǔn)備金率上調(diào)具有一定互補(bǔ)作用。
2008年信貸額度窗口指導(dǎo)政策是從緊政策的重點(diǎn)。央行工作會(huì)議并沒(méi)有明確明年貸款增長(zhǎng)的指標(biāo)，新增貸款規(guī)模將協(xié)同監(jiān)管部門確定，目前還沒(méi)有明確的文件。預(yù)期2008年新增貸款規(guī)�？刂平缬诓怀^(guò)2007年規(guī)模與余額增長(zhǎng)不超過(guò)15%之間的可能很大。2007年新增貸款約為3.65萬(wàn)億元，2008年按照同樣新增規(guī)模，全年信貸增長(zhǎng)約為14%左右；2008年貸款余額增速按照15%計(jì)算，新增貸款規(guī)模為3.92萬(wàn)億元。若額度控制政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)期2008年貸款增長(zhǎng)不高于14%左右的可能更大，對(duì)應(yīng)的新增規(guī)模為3.65萬(wàn)億元左右。有關(guān)媒體報(bào)道，銀行還被要求信貸各季投放比例依次控制為35%、30%、25%和10%（事實(shí)上這一比例分配與2003~2006年貸款季度分配比例相當(dāng)），違規(guī)放貸將課以定向央票、差額準(zhǔn)備金率或罰款等懲罰性措施。此外，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》表明控制對(duì)房地產(chǎn)貸款政策也將嚴(yán)格執(zhí)行。
2008年存貸款利率會(huì)繼續(xù)上調(diào)，但政策會(huì)趨于謹(jǐn)慎，基準(zhǔn)利率調(diào)整幅度將明顯弱于2007年�？鄢⒍惡虲PI后，目前實(shí)際儲(chǔ)蓄存款利率約為-2.5%左右。如果預(yù)期2008年全年CPI為4.5%，那么要實(shí)現(xiàn)實(shí)際儲(chǔ)蓄存款利率糾正，存款基準(zhǔn)利率至少必須再提高利率0.54~0.81個(gè)百分點(diǎn)。然而，存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)也受到一定制約，一是美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息，二是保持利率工具應(yīng)對(duì)突發(fā)因素的空間。美聯(lián)儲(chǔ)目前已將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率下調(diào)致4.25%，一年期人民幣SHIBOR（4.59%）已經(jīng)高于一年期美元LIBOR（4.04%），利差為0.55（見(jiàn)圖4）。由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，美國(guó)后續(xù)進(jìn)一步降息的可能很大，中美利差將進(jìn)一步倒掛，資金內(nèi)流的壓力不斷加大。為更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際價(jià)格傳遞和資源價(jià)格改革等結(jié)構(gòu)性因素的沖擊，利率政策還需要留有一定空間。為此，若無(wú)特別沖擊因素出現(xiàn)，我們預(yù)期2008年一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度為0.81個(gè)百分點(diǎn)左右。
利率總體有限上調(diào)的同時(shí)，利率期限結(jié)構(gòu)和利差結(jié)構(gòu)的調(diào)整就顯得十分重要。經(jīng)過(guò)2007年多次利率調(diào)整后，存款收益率曲線日趨陡峭，貸款收益率曲線日趨平坦（見(jiàn)圖5）。目前一年期貸存利差為3.33%，與2005年相當(dāng)；一年期以上貸款利差，尤其是五年期以上，相對(duì)2005年的水平已經(jīng)明顯縮小，目前五年期及以上期限貸存利差僅為1.98%.為穩(wěn)定短期通脹預(yù)期，預(yù)期2008年利率調(diào)整可能進(jìn)一步更多上調(diào)一年期及其以下的存款利率，進(jìn)一步縮小短端貸存利差，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度可能小于存款利率上調(diào)；長(zhǎng)端貸存利差縮小空間有限。
無(wú)論是利率政策的有效性、抑制資本流入需要，還是穩(wěn)定物價(jià)、調(diào)節(jié)國(guó)際收支平衡需要，匯率彈性增強(qiáng)，適度加快升值都有一定必然性。然而，這里所說(shuō)適度加快升值應(yīng)當(dāng)是相對(duì)貿(mào)易順差或者國(guó)際收支增長(zhǎng)速度而言的。在判斷2008年貿(mào)易順差繼續(xù)擴(kuò)大，但是增速有所下降的情況下，我們預(yù)期2008年人民幣兌美元升值幅度為8%，略高于今年。若美元企穩(wěn)可能使得人民幣有效匯率升值明顯加快。
綜上所述，2008年為實(shí)現(xiàn)從緊目標(biāo)最可能重點(diǎn)選擇的政策工具為，“貨幣數(shù)量控制政策（含信貸額度控制）＋匯率彈性增強(qiáng)或加快匯率升值，”與此同時(shí)適度提高利率。其中市場(chǎng)化的工具調(diào)節(jié)空間均比較有限，存款準(zhǔn)備金率、利率全年上調(diào)幅度均小于2007年。政策實(shí)質(zhì)從緊主要在于包含信貸額度控制在內(nèi)的貨幣數(shù)量增長(zhǎng)控制。
從緊貨幣政策對(duì)銀行、地產(chǎn)影響不一 銀行業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依然可以確定
從緊貨幣政策首先影響的將是銀行業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。其中銀行作為我國(guó)最重要的金融部門，受到的影響最為直接。主要體現(xiàn)在：第一，信貸額度控制，影響銀行業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；第二，為穩(wěn)定通脹，短期存款利率更多提高將導(dǎo)致銀行平均資金成本上升；第三，存款準(zhǔn)備金率提高等貨幣回籠力度加大可能使得銀行資金偏緊，被動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
由于利率上調(diào)以及利差縮小幅度有限，存款準(zhǔn)備金率調(diào)整也重在回籠過(guò)剩貨幣，影響銀行業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最大的政策是信貸控制政策。存貸利差收益對(duì)銀行利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比很大，銀行貸款增長(zhǎng)與銀行凈利潤(rùn)增長(zhǎng)（以上市銀行凈利潤(rùn)增速數(shù)據(jù)為代表）有一定相關(guān)性（見(jiàn)圖6）。如2005年貸款增速下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，同期上市銀行凈利潤(rùn)增速下降了10個(gè)百分點(diǎn)。若受嚴(yán)格調(diào)控影響，2008年信貸增長(zhǎng)下降至14%或以下，銀行信貸增長(zhǎng)下降將超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)銀行凈利潤(rùn)增長(zhǎng)可能因此下降超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。目前銀行貸款中房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比在20%左右，受政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)業(yè)的不確定性也會(huì)給銀行貸款帶來(lái)一定影響，但預(yù)期2008年將延續(xù)貸款去向結(jié)構(gòu)優(yōu)化趨勢(shì)，企業(yè)貸款占比會(huì)下降，受影響也會(huì)降低。然而經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)活躍，銀行業(yè)務(wù)多元化增強(qiáng)，近年來(lái)銀行非息業(yè)務(wù)收入占比在不斷提升，在一定程度上能夠部分彌補(bǔ)信貸增長(zhǎng)下降帶來(lái)的影響。兩稅合并降低稅率，也會(huì)對(duì)銀行業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有一定貢獻(xiàn)。綜上因素，2008年銀行凈利潤(rùn)增速將下降約10個(gè)百分點(diǎn)，但由于在2007年高位基礎(chǔ)上有限確定的下降，2008年上市銀行凈利潤(rùn)增速依然會(huì)較高，達(dá)50%左右。其中中間業(yè)務(wù)增長(zhǎng)較快的銀行受到影響較小，依然可維持很好的成長(zhǎng)性。
2008年信貸額度控制還將按季度分配，這還可能影響銀行業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的波動(dòng)，也值得關(guān)注。按照2008年新增貸款規(guī)模3.65萬(wàn)億元，且各季投放比例為35%、30%、25%和10%計(jì)算，2008年各季貸款余額增速依次為14.62%、13.87%、13.79%和13.94%（見(jiàn)圖7）。其中2008年1季度貸款增長(zhǎng)下降較多，達(dá)1.6個(gè)百分點(diǎn)，2季度增長(zhǎng)下降0.75個(gè)百分點(diǎn)，3季度增長(zhǎng)和2季度相當(dāng)，4季度則上升0.15個(gè)百分點(diǎn)。此外，為穩(wěn)定全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，控制貨幣供應(yīng)適度增長(zhǎng)，存款準(zhǔn)備金率等回籠貨幣政策也可能會(huì)提前實(shí)施，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至15%以上對(duì)銀行業(yè)績(jī)會(huì)產(chǎn)生一定影響。若按季額度控制政策得到實(shí)施，2008年1季度銀行信貸增長(zhǎng)相對(duì)于2007年或會(huì)出現(xiàn)較大回落，隨后季度逐步趨于穩(wěn)定。如果信貸增長(zhǎng)、準(zhǔn)備金率調(diào)整等影響業(yè)績(jī)，銀行業(yè)績(jī)也可能發(fā)生相應(yīng)的波動(dòng)，值得關(guān)注。
房地產(chǎn)業(yè)面臨較大不確定性
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)資金的依賴性十分強(qiáng)。從緊貨幣政策必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。從緊貨幣政策的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是信貸額度控制以及信貸政策變化帶來(lái)的影響；二是提高利率影響資金成本上升。由于房地產(chǎn)企業(yè)較高的投資回報(bào)率，其中利率變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的影響比較有限。政策利率變化與上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)增速變化并沒(méi)有明顯的關(guān)系。
無(wú)論是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，還是消費(fèi)、投資需求購(gòu)買地產(chǎn)，均對(duì)銀行信貸存在很大的依賴性。后者離不開(kāi)信貸并無(wú)太多爭(zhēng)議。分析表明，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)同樣離不開(kāi)信貸。盡管房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)資金來(lái)源日趨多元 化，但是國(guó)內(nèi)信貸占房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重始終沒(méi)有下降，而且（扣除季節(jié)因素）總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)；2007年以來(lái)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)也伴隨行業(yè)景氣度的上升而上升。綜合考慮信貸對(duì)最終購(gòu)買地產(chǎn)的影響，銀行總信貸增長(zhǎng)變化將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)景氣度產(chǎn)生影響，銀行信貸增長(zhǎng)在一定程度上領(lǐng)先于國(guó)房景氣指數(shù)波動(dòng)。
銀行信貸影響房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，同樣也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)（上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)為代表）凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，與銀行貸款增長(zhǎng)波動(dòng)趨勢(shì)存在一定相關(guān)性（見(jiàn)圖8）。銀行貸款增速總體下降的同時(shí)，受行業(yè)政策不確定性影響，銀行也在計(jì)劃壓縮全年房地產(chǎn)貸款的比例（調(diào)查部分銀行）。此外，本來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)貸款具有明顯的季節(jié)性需求（為項(xiàng)目上馬房地產(chǎn)企業(yè)年初一般要多貸款），1季度銀行信貸較大回落也可能影響企業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)或者開(kāi)工。若受嚴(yán)格調(diào)控影響，2008年信貸增長(zhǎng)下降至14%或以下，銀行信貸增長(zhǎng)下降超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)，且1季度貸款增長(zhǎng)下降達(dá)1.6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)增速可能出現(xiàn)下降。
在銀行控制信貸規(guī)模的情況下，有限的信貸資源也可能集中配置到資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)上，資質(zhì)好（資產(chǎn)質(zhì)量高、效益高的品牌或者龍頭企業(yè)）的企業(yè)受到的影響可能會(huì)小于預(yù)期，然而其不確定性主要來(lái)自行業(yè)景氣的可能變化導(dǎo)致的市場(chǎng)需求下降。
此外，加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，政策也將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生直接影響。2007年9月27日，央行發(fā)布了將購(gòu)買第二套住房（含以上）的銀行貸款首付比例提高到四成，貸款利率按不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1 倍執(zhí)行的通知。2007年12月11日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了“以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”。這一政策的嚴(yán)格執(zhí)行將嚴(yán)重打擊投資需求購(gòu)房者，也可能使得觀望的自住需求購(gòu)房者延緩購(gòu)買，未來(lái)一段時(shí)間購(gòu)房成交量將繼續(xù)走低。前期上漲過(guò)快的部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌，未來(lái)是否會(huì)引發(fā)全面的價(jià)格下跌將取決于對(duì)相關(guān)政策落實(shí)的效果和購(gòu)房者的預(yù)期。因此，從政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)依然面臨較大的不確定性。
綜上所述，從緊貨幣政策，尤其是信貸控制政策的實(shí)施，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)增速出現(xiàn)下降。無(wú)論是從政策影響看，還是從購(gòu)房市場(chǎng)需求看，房地產(chǎn)業(yè)依然面臨較大的不確定性。資質(zhì)好的企業(yè)受到的影響可能會(huì)小于預(yù)期，但其依然可能面臨市場(chǎng)需求波動(dòng)的不確定性。
