編者按
2007年10月1日，《物權(quán)法》正式實(shí)施。在隨后短短一個(gè)多月的時(shí)間里，各地媒體相繼報(bào)道了北京、湖南、四川、廣東、浙江等地的“物權(quán)法第一案”。從該法實(shí)施情況來看，或因《物權(quán)法》管轄范圍不明確，或因?yàn)橄嚓P(guān)條款有爭議，很多訴訟案件的審理并不順利。比如本案，就觸及到了《物權(quán)法》的一個(gè)爭議點(diǎn)，即法院在司法程序中對涉及他人物權(quán)的認(rèn)定和裁定與他人的合法物權(quán)產(chǎn)生了沖突。
沈先生手握房產(chǎn)證，房子卻在他不知情的情況下被拍賣了。是誰賦予了拍賣公司這樣的權(quán)力？沈先生能否依據(jù)《物權(quán)法》討回屬于自己的房子？
拍賣公司是否侵權(quán)
物權(quán)是一種絕對權(quán)利。所有權(quán)人對自己的房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)受到侵害時(shí)，產(chǎn)權(quán)人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
本案中，沈先生在九年前已經(jīng)通過合法的交易手續(xù)，獲取了閆某位于昌平區(qū)的6套二手房，并拿到了產(chǎn)權(quán)證。也就是說，沈先生是6套二手房的合法物權(quán)所有人。未經(jīng)沈先生同意，其他任何人處理該處房屋的行為都是侵權(quán)行為。然而，拍賣公司在沒有沈先生授權(quán)的情況下，對房屋進(jìn)行了拍賣處置，因此，可直觀判斷，拍賣公司侵犯了沈先生的合法物權(quán)。
拍賣公司是受托從事中介服務(wù)的企業(yè)。他們本身沒有財(cái)產(chǎn)可供拍賣，只有出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人、物權(quán)所有人、司法機(jī)構(gòu)等委托拍賣處置有關(guān)財(cái)產(chǎn)時(shí)，拍賣公司才可以進(jìn)行拍賣活動(dòng)。換句話說，拍賣公司不會(huì)無緣無故地把大街上的汽車或者房屋拿來進(jìn)行拍賣。
這就是本案的特殊之處，拍賣公司是受法院委托授權(quán)進(jìn)行拍賣。石家莊中級人民法院的委托是拍賣公司拍賣行為的前提。人民法院是判決機(jī)構(gòu)，它的判決和裁定也是區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬的一個(gè)依據(jù)。本案中，假如拍賣公司依據(jù)石家莊中級人民法院的合法判決文書進(jìn)行拍賣，拍賣公司的拍賣行為也就合法化了。對于沈先生而言，產(chǎn)權(quán)證也難以對抗法院的生效法律文書。
沈先生維權(quán)的難處
事實(shí)上，本案情況應(yīng)適用于《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”。
對于一般的非物權(quán)所有人處分物權(quán)的違法行為，所有人可以通過法院要求撤銷或者追回。但是，本案中，由于法院在處理另一起案件中，將沈先生的房屋權(quán)作了重新認(rèn)定，認(rèn)定為閆某的財(cái)產(chǎn)。要糾正一個(gè)生效判決或裁定的錯(cuò)誤，需要啟動(dòng)案件的申訴程序。在這種情形下，沈先生想爭取自己的合法權(quán)益，只能通過申訴途徑要求石家莊中級人民法院更正原判決或者裁定關(guān)于6套房屋的權(quán)屬認(rèn)定。在實(shí)踐中，難度較大。
實(shí)際上，法院在司法程序中對涉及他人物權(quán)的認(rèn)定和裁判就是《物權(quán)法》106條規(guī)定的一種法律例外情形。這種對他人合法物權(quán)的處理方式與物權(quán)的基本法律原則相沖突。之所以出現(xiàn)這樣的情況，是因?yàn)槿嗣穹ㄔ涸诎讣膱?zhí)行或?qū)徟谐绦蛑�，沒有嚴(yán)格依據(jù)“產(chǎn)權(quán)證”審查房屋所有權(quán)的歸屬。因此，對于人民法院在其他案件中處分案外人的物權(quán)引發(fā)的爭議，相關(guān)部門應(yīng)盡快作出明確的司法解釋，否則，不利于保護(hù)公民的合法物權(quán)，也違背了物權(quán)法基本原則。
《物權(quán)法》是否“不溯及既往”
無處分權(quán)人擅自處分他人房屋僅僅是眾多物權(quán)糾紛中的一個(gè)方面�！段餀�(quán)法》實(shí)施將大大提高公民合法物權(quán)的保護(hù)力度。但是《物權(quán)法》不是解決一切物權(quán)爭議的靈丹妙藥，很多地方還需要進(jìn)一步的司法解釋和法律規(guī)定明細(xì)化。
這起案件的另一大特點(diǎn)是案件發(fā)生的時(shí)間是在《物權(quán)法》實(shí)施之前，法院受理也是在《物權(quán)法》實(shí)施之前，在審理的過程中，《物權(quán)法》正式實(shí)施。隨后，當(dāng)事人要求法院依照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裁判。
“不溯及既往”是法律效力的一般原則，就是說新法律實(shí)施對此前發(fā)生的法律糾紛在現(xiàn)在的司法審判中沒有約束力�！段餀�(quán)法》是不是也不例外？由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有持續(xù)性，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以“登記過戶”為準(zhǔn)則。也就說，《物權(quán)法》實(shí)施之前的房屋狀況在時(shí)間上會(huì)一直延續(xù)，這樣，有關(guān)房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益糾紛適用《物權(quán)法》的規(guī)定也就不存在時(shí)效問題。
無處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)的相關(guān)系列
《武漢晚報(bào)》11月19日報(bào)道，香港商人黃某在廣州做生意期間，“包養(yǎng)”打工少女丁某，并購買35萬元一套房屋贈(zèng)送給丁某。兩年后丁某將房屋轉(zhuǎn)賣后離開廣州，并且與黃某斷絕聯(lián)系。黃某和妻子一道向丁某所在地法院起訴要求撤銷黃某在廣州贈(zèng)與丁某的一套房屋，返還丁某私自轉(zhuǎn)賣房屋的房款。丁某所在地法院依法判決黃某贈(zèng)與丁某的房屋無效，要求丁某全額返還賣房款35萬元。
這起案件也比較典型。在婚姻存續(xù)期間，一方未經(jīng)另一方同意無權(quán)擅自處分共同財(cái)產(chǎn)。黃某在廣州購買的房屋，屬于黃某和妻子共同所有，黃某背著妻子將房屋贈(zèng)與丁某，侵犯了妻子的共同物權(quán)。因此，黃某和妻子的訴訟要求最終獲得法院的支持。
在房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲和波動(dòng)情況下，一些二手房交易市場經(jīng)常出現(xiàn)人為的無處分權(quán)人處分共有房屋的糾紛。主要表現(xiàn)是，很多夫妻把房屋產(chǎn)權(quán)登記一個(gè)妻子和丈夫名下，夫妻便以產(chǎn)權(quán)證登記的名字為依據(jù)對外轉(zhuǎn)讓房屋。購房人支付了房款，辦理了過戶。一兩年左右的時(shí)間，該房屋的市場價(jià)格上漲很多，原房屋出賣人的妻子或丈夫就會(huì)站出來說，房屋出賣行為沒有經(jīng)過共有人同意，要求返還房屋。最終法院宣告房屋買賣行為無效，買房人損失不少時(shí)間和手續(xù)費(fèi)。
因此，在房屋買賣交易過程中，要詳細(xì)了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，避免出現(xiàn)無處分權(quán)人出賣房屋的情況，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不成功而造成損失。
案例背景
北京市首起《物權(quán)法》維權(quán)案延期開庭
60歲的沈先生是個(gè)體戶。1998年，他花120萬元從朋友閆某處低價(jià)購得6套昌平鎮(zhèn)永安里小區(qū)的房屋，次年6月，拿到了這6套房屋的產(chǎn)權(quán)證。2007年9月初，北京中佳信拍賣有限公司忽然找上門，趕走了這6套房屋里的租戶，并在9月底將房屋先后拍賣。
自己合理購買的房屋無故被查封拍賣，房主沈先生感到莫名其妙。拍賣公司回復(fù)稱，上述房子的賣主閆某于2002年因非法經(jīng)營罪和行賄罪被石家莊中級人民法院判處了有期徒刑。在沒收財(cái)產(chǎn)的過程中，法院認(rèn)定沈先生的6套房屋屬于閆某財(cái)產(chǎn)，因此委托拍賣公司進(jìn)行拍賣。
9月底，沈先生將中佳信拍賣公司訴至昌平法院。開庭前，沈先生要求追加10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第4條和第64條為依據(jù)進(jìn)行審理，即“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”、“私人對其合法的收入、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”。
沈先生認(rèn)為，自己是這6套房產(chǎn)的所有權(quán)人，北京中佳信拍賣有限公司無權(quán)侵占自己的房產(chǎn)，更無權(quán)拍賣該房產(chǎn)。他起訴要求拍賣公司停止侵權(quán)，從自己家中搬走，停止拍賣房屋的行為，并賠償因此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。
本案原定于10月初開庭，但據(jù)稱因被告?zhèn)髌蔽醇皶r(shí)送達(dá)而延期審理。截至發(fā)稿時(shí)仍沒有進(jìn)展。
有媒體報(bào)道稱，這是北京市法院受理的首起運(yùn)用《物權(quán)法》維權(quán)的案件。
