預(yù)計(jì)深振業(yè)2006年、2007年和2008年實(shí)現(xiàn)每股收益分別為0.88元、1.41元和2.24元,年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)71%。
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代之際,深振業(yè)立足華南,圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo),對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整,在品牌價(jià)值、經(jīng)營(yíng)理念等方面逐步形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,已具備成為優(yōu)質(zhì)區(qū)域地產(chǎn)商的條件。
2006年前三季度,該公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈爆發(fā)式增長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.82億元,同比增長(zhǎng)659.21%,每股收益0.717元,每股凈資產(chǎn)4.878元。預(yù)計(jì)其2006年、2007年和2008年實(shí)現(xiàn)每股收益分別為0.88元、1.41元和2.24元,年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)71%.
出售子公司甩掉虧損包袱
2005 年,根據(jù)深圳市政府國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的統(tǒng)一部署,深振業(yè)對(duì)所屬的兩家建筑施工企業(yè)——特皓公司和建業(yè)公司實(shí)行“主輔分離輔業(yè)改制”,將手中持有的特皓公司54.42%股權(quán)以及建業(yè)公司46.02%的股權(quán)予以出售。出售后,深振業(yè)僅保留兩公司各15%的股權(quán),不再合并報(bào)表,改為成本法核算。
特皓與建業(yè)兩公司資產(chǎn)總計(jì)18.75億元,但負(fù)債率卻高達(dá)83.82%,并且近幾年一直處于虧損狀態(tài),對(duì)深振業(yè)的業(yè)績(jī)構(gòu)成較大拖累。出售兩公司股權(quán)后, 深振業(yè)回籠資金2.05億元,將資產(chǎn)負(fù)債率由77.23%降到了60.13%.更重要的是,除獲得3335萬(wàn)元投資收益外,公司還甩掉了兩個(gè)虧損包袱。
公司同時(shí)也加快了對(duì)其他所屬企業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整:轉(zhuǎn)讓龍崗房地產(chǎn)公司、振業(yè)監(jiān)理公司的股權(quán),控股北海振業(yè)公司,并對(duì)振業(yè)物業(yè)公司、振業(yè)大廈公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行合并調(diào)整。一系列戰(zhàn)略性調(diào)整使得深振業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加清晰,有利于公司集中優(yōu)勢(shì),做優(yōu)做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。
2005 年,深振業(yè)開始實(shí)施“一年打基礎(chǔ)、三年見成效、五年大發(fā)展”的“135”戰(zhàn)略。到目前為止,公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)展順利,振業(yè)城、星海名城等項(xiàng)目得到了市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。同時(shí),公司不斷加強(qiáng)各項(xiàng)儲(chǔ)備,先后完成了長(zhǎng)沙87 萬(wàn)平米和龍華24萬(wàn)平方米土地的儲(chǔ)備工作,為未來(lái)幾年的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。在完成長(zhǎng)沙和龍華的土地儲(chǔ)備工作后,深振業(yè)計(jì)劃繼續(xù)積極尋找優(yōu)質(zhì)土地資源,爭(zhēng)取增加13億元的土地儲(chǔ)備。目前,深振業(yè)按權(quán)益計(jì)算的土地儲(chǔ)備為128萬(wàn)平方米,可保證2009年前的開發(fā)計(jì)劃。
2008年每股收益有望達(dá)2元以上
公司目前的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在星海名城和深圳振業(yè)城兩個(gè)項(xiàng)目。星海名城占地面積29.24萬(wàn)平方米,總建筑面積78.45萬(wàn)平方米,共分七期開發(fā),已開發(fā)完畢前三期。
星海名城的土地是在1999年通過協(xié)議地價(jià)方式拿到的,樓面地價(jià)成本僅為每平方米1044元左右,但現(xiàn)在項(xiàng)目平均銷售價(jià)格已達(dá)到每平方米7200元。僅這一個(gè)項(xiàng)目,深振業(yè)就實(shí)現(xiàn)土地增值近53億元。在選擇建筑施工單位時(shí),深振業(yè)不再照顧系統(tǒng)內(nèi)的建筑施工企業(yè),而是完全按市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式,通過招投標(biāo)來(lái)決定,這使得建筑安裝成本基本控制在市場(chǎng)平均水平之下。預(yù)計(jì)星海名城第五期銷售毛利率可高達(dá)40%.星海名城六期和七期將分別于2007年和2008年竣工,預(yù)計(jì)其銷售毛利率將高于五期,成為公司利潤(rùn)的有力支撐。
振業(yè)城占地面積41.68萬(wàn)平方米,總建筑面積54萬(wàn)平方米,計(jì)劃分三期開發(fā)。振業(yè)城一期于2004年9月動(dòng)工,開發(fā)面積20萬(wàn)平方米,包括600 余套獨(dú)院住宅及商業(yè)、學(xué)校等綜合配套設(shè)施,平均售價(jià)高達(dá)每平方米9000元。該項(xiàng)目2005年6月開始銷售,目前銷售率已超過90%.該塊土地是2001年通過公開招標(biāo)的方式取得的,樓面地價(jià)僅為每平方米640元,增值幅度令人瞠目。預(yù)計(jì)振業(yè)城一期銷售毛利率也將超過40%.
通過對(duì)星海名城和振業(yè)城兩個(gè)樓盤的盈利分析,預(yù)計(jì)深振業(yè)2006~2008年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。到2008年,該公司每股收益有望達(dá)到2元以上。
房?jī)r(jià)不會(huì)下跌
投資地產(chǎn)股無(wú)須多慮
目前,國(guó)家的宏觀調(diào)控使得很多人對(duì)地產(chǎn)股的投資價(jià)值產(chǎn)生了疑慮,認(rèn)為調(diào)控將使房?jī)r(jià)下跌,從而使房地產(chǎn)企業(yè)盈利下降。其實(shí),宏觀調(diào)控的根本目的不是使房?jī)r(jià)不漲或者下跌,而是控制房?jī)r(jià)上漲速度。這一點(diǎn),在去年的“國(guó)八條”和今年的“國(guó)六條”中都明確提出過。
從市場(chǎng)情況來(lái)看,房地產(chǎn)需求沒有得到根本抑制。雖然宏觀調(diào)控使投機(jī)性炒房受到沉重打擊,但房?jī)r(jià)上漲主要的需求拉動(dòng)因素依然存在,城市化趨勢(shì)和居民改善居住條件的需求隨著我國(guó)人均GDP的提高日益明顯。另外,房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性和土地供應(yīng)的減少使房?jī)r(jià)下跌幾無(wú)可能。
業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)和基本面的好轉(zhuǎn)才是決定地產(chǎn)股投資價(jià)值的最主要因素,它將掃除市場(chǎng)所有的疑慮。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)公司前三季度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)上已得到充分體現(xiàn)。2006年前三季度,74家房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)44.78億元,同比增長(zhǎng)37.86%.其中,同比增長(zhǎng)率在200%以上的公司有10家(參見表1)。隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、人民幣升值趨勢(shì)形成以及房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng),地產(chǎn)股的長(zhǎng)期投資價(jià)值必將日益凸顯。